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Was ist die Reallast?

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht (§ 1105 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Man spricht dabei auch von einer Rente.
Dabei muss es sich nicht zwingend um eine Geldzahlung handeln, sondern es können auch Dienstleistungen oder Sachleistungen vereinbart werden.
Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Begünstigte Heizmaterial erhält, Lebensmittel, oder auch dass die Wäsche gewaschen und gepflegt wird, Wart und Pflege im Alter, Versorgungsrente, etc…
Häufig wird eine Reallast im Zusammenhang mit einem Altenteil vereinbart: Der alte Eigentümer gibt das Eigentum an einem Grundstück auf – und somit auch das Recht der direkten Nutzung des Grundstücks – und erhält dafür mittels einer Reallast gesicherte Leistungen.

Kombination mit Wohnrecht oder Wohnungsrecht

Diese Reallast kann auch kombiniert werden z. B mit einem Wohnrecht oder Wohnungsrecht.
Gesichert werden Reallasten und auch Wohn- und Wohnungsrechte im Grundbuch in Abteilung II. Die Reallast kann als vererbliches, übertragbares Recht oder unvererblich und nicht übertragbar gestaltet werden. Ferner kann sie auf eine bestimmte Frist oder auch an das Leben des Begünstigten gebunden sein.
Da die Reallast häufig zur Altersversorgung des Begünstigten eingesetzt wird, ist sie meistens an das Leben des Begünstigten gebunden.
Wenn der Belastete nicht seinen Verpflichtungen aus der Reallast nachkommt, kann sie auch vollstreckt werden, d.h. Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.
Häufig ist die Reallast durch eine Wertsicherungsklausel vor dem Wertverfall geschützt, indem sie z.B. an den Verbraucherpreisindex gebunden wird.

reallast

Wofür ist die Reallast geeignet?

Die Reallast ist ein probates Instrument zur Altersversorgung. Der bisherige Immobilieneigentümer gibt das Eigentum an seinem Haus auf und erhält dafür beispielsweise einen Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung und zusätzlich entweder eine monatliche Rente oder auch Naturalien oder Dienstleistungen.
Dieses sogenannte Altenteil ist immer dann sinnvoll, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie übergeben werden soll bzw. der Begünstigte eine Altersversorgung erhalten soll.
Was ist der Unterschied zu anderen Reallasten?

Nießbrauch:

Hier fließt der Ertrag aus einer Immobilie ganz oder teilweise dem Berechtigten zu unter Ausschluss des Eigentümers. Der Berechtigte muss das Recht nicht selbst wahrnehmen. Man spricht dabei von einer Fruchtziehung. Dieses Recht ist nicht vererbbar oder übertragbar.

Wohn- / Wohnungsrecht / Dauerwohnrecht:

Das kann nur vom Berechtigten selbst wahrgenommen werden, es ist nicht vererbbar und nicht übertragbar.
Das Wohnrecht bezieht sich auf bestimmte Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Es gibt Räume, die gemeinsam mit anderen Bewohnern benutzt werden, z.B. Küche, Badezimmer, Waschküche.
Das Wohnungsrecht bezieht sich immer auf eine abgeschlossene Wohnung zum alleinigen Gebrauch. Die Mitbenutzung durch den Eigentümer ist ausgeschlossen.
Ist das Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung eingeräumt, spricht man von einem Dauerwohnrecht.
All diese Rechte werden zur Absicherung im Grundbuch in Abteilung II eingetragen.

Was passiert im Fall des Verkaufs?

Üblicherweise wird der Käufer darauf bestehen, dass die Reallast aus dem Grundbuch gelöscht wird. Daher wird dann die Reallast aus dem Kaufpreiserlös abgelöst und der Berechtigte gibt seine Zustimmung zur Löschung (Löschungsbewilligung).
Der Ablösebetrag, den der Berechtigte erhält, sollte sachverständig ermittelt werden, da es in vielen Fällen um einen größeren Betrag geht.

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