Sachwertverfahren

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Was sind die vier Wände noch wert?

Das Sachwertverfahren wird in § 21 bis 23 ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) beschrieben, ergänzend hierzu in der Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012.

 

Anwendung Sachwertverfahren

Der dem Sachwertverfahren zu Grunde liegende Gedanke ist die Ermittlung des Herstellungswertes einer Immobilie.

Das Sachwertverfahren wird dann angewendet, wenn nicht die Rendite einer Immobilie wertbestimmend ist, sondern „das Wohnen in den eigenen vier Wänden“ im Vordergrund steht. Das ist typischerweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall und auch bei Eigentumswohnungen in kleinen Wohnanlagen. Ferner wird das Sachwertverfahren auch herangezogen, um bei neu erstellten Renditeobjekten den Verkehrswert zu stützen. Dieses Vorgehen ist von der Idee getragen, dass kein Investor mehr als die Herstellungskosten in eine Immobilie investieren würde.


Vorgehen:

Vereinfacht werden die Herstellungskosten nach den Normalherstellungskosten 2010, kurz NHK 2010, regionalisiert, lokalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag angepasst. Das ergibt den Herstellungswert zum Wertermittlungsstichtag. Um die bisherige Abnutzung der Immobilie zu berücksichtigen, wird der Herstellungswert zum Wertermittlungsstichtag um die die Alterswertminderung reduziert. Hinzu kommen dann die Ansätze für besondere Betriebseinrichtungen, bauliche Außenanlagen und sonstiger Anlagen. Das ergibt den Herstellungswert aller Anlagen des Grundstücks. Nun muss, wie bereits im Ertragswertverfahren, der Bodenwert (siehe auch Bodenrichtwert) hinzugerechnet werden, um den vorläufigen Sachwert zu erhalten.

Dieser vorläufige Sachwert wird nun, um den korrekten Sachwert für die Immobilie zu erhalten, mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert. Daneben müssen die objektspezifischen Merkmale berücksichtigt werden, um zum Sachwert zu gelangen.

Weiteres:

Die Marktanpassung erfolgt mittels des Marktanpassungsfaktors, auch Sachwertfaktor genannt. Dieser Faktor wird üblicherweise von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Falls das nicht der Fall sein sollte, kann auch auf Sachwertfaktoren in der Fachliteratur zurückgegriffen werden.


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