Ertragswertverfahren

Anwendung Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, in den § 17 bis 20 beschrieben.
Es ist bei Immobilien anzuwenden, bei denen das Erzielen eines Ertrages im Vordergrund steht. Das sind typischerweise Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser, auch Eigentumswohnungen und Appartements. Bei der Unternehmensbewertung wird das vorhandene Immobilienvermögen ebenfalls mit dem Ertragswertverfahren bewertet.


Vorgehen:

Stark vereinfacht kann man sagen, dass bei dem Ertragswertverfahren die marktüblichen Mieterträge, abzüglich der Bodenwertverzinsung und der Bewirtschaftungskosten, auf die übliche Restnutzungsdauer des Objekts kapitalisiert werden. Aus dem so ermittelten Ertragswert der baulichen Anlage folgt der vorläufige Ertragswert, indem man den Bodenwert hinzurechnet.
In der Regel wird der vorläufige Ertragswert nicht weiter an den lokalen Markt angepasst, da das bereits mittels des Liegenschaftszinses erfolgt ist. Es müssen jedoch noch die objektspezifischen Merkmale berücksichtigt werden, um zum Ertragswert zu gelangen. Bei der Unternehmensbewertung wird ähnlich verfahren: hier werden zu erwartenden Einnahmeüberschüsse – unter Berücksichtigung des Kapitalmarktzinssatzes und eines Risikozuschlags – kapitalisiert.

Erläuterungen:

Die Kapitalisierung erfolgt durch die sog. „Barwertfaktoren für die Kapitalisierung“. Diese sind in der Anlage 1 der ImmoWertV tabellarisch dargestellt. Als Zinssatz wird hier der Liegenschaftszinssatz zu Grunde gelegt.
Der Liegenschaftszinssatz wird normalerweise von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Hilfsweise können auch Zinssätze aus der Fachliteratur oder Erfahrungswerte des Sachverständigen herangezogen werden.
Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Viele Kommunen veröffentlichen ihre Bodenrichtwerte bereits im Internet.
Jedoch muss beachtet werden, dass die Bodenrichtwerte nur als Empfehlung zu verstehen sind. Vom Sachverständigen müssen sie auf die örtlichen Gegebenheiten angepasst werden. Der Bodenwert kann von folgenden Größen beeinflusst werden, wo bei es sich nicht um einen abschließende Aufzählung handelt: Belüftung und Besonnung, Aussichtslage oder Tallage, Lärm- und Verkehrsimmissionen, starker Straßenverkehr, ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks, Grundstück ohne direkte Straßenanbindung (gefangenes Grundstück), Bergbaugebiet, etc…..
Unter den objektspezifischen Merkmalen versteht man die Besonderheiten, die fast jede Immobilie aufweist, sich aber nicht in der Miethöhe widerspiegeln. Beispielhaft sind hier Wegerechte, Baulasten, Leibgedinge zu nennen oder auch extrem streitbehaftete Eigentümergemeinschaften. I.d.R spiegeln sich besonders hochwertige oder aufwendige Ausstattungen in der Miethöhe wider.


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