Glossar

Hier finden Sie unser alphabetisch sortiertes Glossar rund um das Thema Immobilienbewertung. Sie suchen nach einem bestimmten Thema? Klicken Sie hierzu einfach auf den entsprechenden Buchstaben.

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

A

AAA-Mieter

Ein potentieller oder bestehender Mieter mit erstklassiger Bonität und Kreditwürdigkeit wird als Triple-A-Mieter bzw. AAA-Mieter bezeichnet. Das Risiko von Zahlungsverzögerungen oder gar von Zahlungsausfällen durch solche Mieter ist relativ gering. Der Begriff wurde aus den AAA-Anleihen der Investment-Branche im angloamerikanischen Raum abgeleitet.

Wenn beispielsweise eine Büroimmobilie hauptsächlich von AAA-Mietern genutzt wird, so erhöht sich automatisch der Wert der Immobilie. Unter anderem gelten als AAA-Mieter Telekommunikationsunternehmen, die öffentliche Hand, Handelsunternehmen, bestimmte Kreditinstitute, Produktions- und Pharmaunternehmen ab einer gewissen Größenordnung.

Ebenfalls als AAA-Mieter werden die meisten Global-Player-Unternehmen eingestuft. In der Regel haben diese Unternehmen allerdings in Sachen Immobilienmanagement Verfahrensweisen und Strukturen wie eigene Expansionsabteilungen und versuchen, entsprechend der Marktlage eigene Bedingungen zu diktieren. Damit besteht bei Global-Playern als Mieter das Risiko, dass aufgrund standortpolitischer Entscheidungen und Veränderungen der Wirtschaftswelt für den Vermieter schnell Leerstände entstehen könnten.

Eine Rangordnung im Hinblick auf eine Klassifizierung der Mieter sowie der Festlegung, welcher Mieter als AAA-Mieter anzusehen ist, unterliegt natürlich einem ständigen Wandel. Die Einstufung muss also im Laufe der Zeit durch Hochstufungen und Herabsetzungen entsprechend angepasst werden. Für Vermieter liegen darin sowohl Chancen als auch Risiken.

Aarhus-Konvention

Die Vereinbarung der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), in der Umweltschutzrechte an Personen vergeben werden, wird als Aarhus-Konvention bezeichnet. Durch die bessere Bevölkerungsbeteiligung soll der aktive Umweltschutz verbessert werden. Ebenso soll die fehlerhafte Umsetzung von Gesetzen und Richtlinien aufgedeckt werden. Dieser völkerrechtliche Vertrag wurde am 25.061998 im Städtchen Aarhus in Dänemark unterzeichnet und trat am 30.10.2001 in Kraft.

Durch die Aarhus-Konvention wird der Zugang zu Informationen geregelt. Umweltinformationen müssen der Öffentlichkeit auf Antrag von den Behörden zur Verfügung gestellt werden. Am Entscheidungsverfahren soll die Öffentlichkeit entscheidend beteiligt werden und ein Mitspracherecht bei Verfahren, die erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben könnten, haben. Dies betrifft unter anderem Infrastrukturmaßnahmen und Industrieanlagen. Der Zugang zu Gerichten soll in Umweltangelegenheiten gewährleistet werden. Rechtschutzmöglichkeiten sind deshalb für Einzelpersonen und für Umweltverbände vorgesehen, damit das Informationsrecht und die Beteiligung am Entscheidungsverfahren effektiv umgesetzt werden können.

Die rechtlichen Grundlagen für die Umsetzung der Aarhus-Konvention wurden in Deutschland mit dem Inkrafttreten des Umweltinformationsgesetzes 2007 geschaffen, nachdem das Gesetz im Jahre 2004 bereits aufgestellt wurde. Dieses Gesetz gilt für juristische, bundesunmittelbare Personen des öffentlichen Rechts und informationspflichtige Bundesstellen. Gemäß Umweltinformationsgesetz hat jede Person Anspruch auf einen freien Zugang zu umweltrelevanten Informationen. Innerhalb eines Zeitraums von ein bis zwei Monaten müssen die verlangten Informationen auf Antrag bereitgestellt und fristgerecht Auskunft erteilt werden.

Erforderliche Gesetzesänderungen wurden ergänzend durch das Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz umgesetzt. Umweltverbände sowie Privatpersonen, die im Umweltschutz engagiert sind, erhalten über das Umweltrechtsbehelfsgesetz Rechtsschutz. Beide Gesetze wurden am 09.12.2006 beschlossen.

Abbauland

Bei Abbauland handelt es sich gemäß §43 Bewertungsgesetz um unbebaute Flächen, auf denen der Abbau von Boden- und Rohstoffen vorgesehen ist, um diese nutzbar zu machen. Meist werden unterschiedliche Gesteine, Lehm, Kies, Sand oder Torf im offenen oder unterirdischen Abbau in Sandgruben, Steinbrüchen oder Schottergruben gefördert.

Bei Abbauland werden Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter das Ertragswertverfahren mit dem jeweiligen Einzelertragswert als Wertermittlungsgegenstand für die Wertermittlung anwenden. In der Statistik über Bodennutzungen, die das Statistische Bundesamt aufstellt, wird Abbauland als Betriebsflächen ausgewiesen. Der Umfang dieser Flächen beträgt in der Regel etwa 0,7 Prozent der Baugebietsgesamtfläche.

Abbeizen

Ein effektives Verfahren zur Befreiung von Fensterrahmen, Türen und Möbelstücken aus Holz von unterschiedlich vielen Farbschichten stellt das Abbeizen dar. Das Abbeizen kann auf mechanischem, thermischem oder chemischem Wege erfolgen. Abgeschliffen oder – geschabt wird die Farbe beim mechanischen Abbeizen. Das Auftragen eines bestimmten Lösungsmittels, welches als Abbeizer bezeichnet wird, ist Bestandteil der chemischen Entfernung der Farbschichten. Mit Hitze wird der Lack bei der thermischen Variante des Abbeizens aufgeweicht, um dann leicht vom Holz abgelöst oder abgezogen werden zu können.

Abberufung

Ein Verwalter kann jederzeit von Wohnungseigentümern durch einen mehrheitlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft abberufen werden. Auch wenn die Bestellung des Verwalters auf unbestimmte Zeit ausgesprochen wurde, kann er vorzeitig abberufen werden.

In der Regel wird ein Verwalter mit Erstbestellung maximal auf drei Jahre eingesetzt. Bei Wiederbestellung gilt die Bestellung maximal für fünf Jahre. Eine einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung genügt gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG für den Beschluss der Abberufung. Unzulässig sind alle abweichenden Vereinbarungen oder Einschränkungen, die einen Abberufungsbeschluss davon abhängig machen, dass Dritte zustimmen. Ebenso sind Vereinbarungen, die die Beschlussfassung entkräften sollen, nicht zulässig.

Allerdings kann gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG die Abberufung beschränkt werden, sofern eine entsprechende Vereinbarung zu wichtigen Gründen geschlossen wurde. Eine solche Beschränkung kann nach vorherrschender Auffassung im Rahmen eines Bestellungsbeschlusses festgelegt werden. Allerdings muss diese mehrheitlich beschlossen und im Verwaltungsvertrag aufgenommen werden.

Im Allgemeinen kann als wichtiger Grund bei einer vorzeitigen Abberufung, der die Rechtfertigung darstellt, in einer Störung des Vertrauensverhältnisses von Eigentümergemeinschaft und Verwalter sein. Im Regelfall kann von einer Störung des Vertrauens ausgegangen werden, wenn die vertraglich erwarteten Pflichten vom Verwalter nicht oder nur teilweise erfüllt wurden.

Unter anderem zählen zu spät Einberufungen bzw. das Nichteinberufen der Wohnungseigentümerversammlung zu den Pflichtverstößen. Eine fristlose Abberufung des Verwalters ist aus dem wichtigen Grund der Nichtvorlage bzw. der Vorlage von falschen oder unvollständigen Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplänen sowie jede sonstige Pflichtverletzung wie die Nichtdurchführung von Beschlüssen möglich. Für eine Abberufung liegt gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ein wichtiger Grund vor, sofern eine Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß vom Verwalter durchgeführt wurde.

Gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG kann jeder einzelne Eigentümer auf eine Abberufung des Verwalters vor Gericht pochen, auch wenn bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümergemeinschaft zustande kommt. Die Wahrung des Eigentümeranspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gilt rechtlich für jeden einzelnen Eigentümer. Allerdings muss für eine rechtliche Handhabe zunächst eine Abberufung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft fehlgeschlagen sein.

Insbesondere, wenn ein Mehrheitsbeschluss verhindert wird, in dem der Verwalter ein ihm übertragenes oder eigenes Stimmrecht rechtsmissbräuchlich zur Abwendung einer Abberufung nutzt, ist ein solcher, negativer Beschluss anfechtbar. Unter Berücksichtigung wichtiger Gründe kann ein Gericht die Abberufung des Verwalters anordnen. In der Regel zieht eine erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund die gleichzeitige außerordentliche Aufhebung und Kündigung des Verwaltungsvertrags nach sich.
Die Verwalteramtszeit endet gemäß dem jeweiligen Bestellungsbeschluss ohne gesonderten Abberufungsbeschluss. Eine Wiederbestellung des Verwalters wird frühestens ein Jahr nach Ablauf des Bestellungszeitraums möglich.

Abbindebeschleuniger

Bei Abbindeprozessen wie dem Erhärten von Beton helfen Zusatzstoffe die Abbindezeit zu verkürzen. Diese Abbindebeschleuniger sorgen für ein schnelleres Fortschreiten der Baumaßnahmen.

Abbinden

Mit Abbinden wird der Übergang von feuchtem Mörtel oder plastischem Beton in einen erstarrten Zustand beschrieben, welcher meist durch ein Bindemittel verursacht wird. 24 Stunden müssen in der Regel für das Abbinden von Betonteilen gerechnet werden, wobei die einzelnen Teile allerdings erst nach zirka 4 Wochen so ausgehärtet sind, dass diese tragfähig sind. Es ist eine bestimmte Abbindewärme notwendig, um ein komplettes Abbinden zu erreichen.

Abbindeverzögerer

Ein Zusatzstoff, der als Abbineverzögerer bezeichnet wird, verlängert den Abbindeprozess wie das Aushärten von Beton. Die Abbindezeit wird entsprechend verzögert. Abbindeverzögerer werden beispielsweise verwendet, um beim Betonieren auf großen Baustellen eine vergleichsweise lange Verarbeitungszeit zu erzielen oder einen Transport von Pump-, Spritz- und Fertigbeton über längere Strecken zu ermöglichen. Sinnvoll ist der Einsatz von Abbindeverzögerern auch bei vergleichsweise dicht liegenden Bewehrungen, um die Betonverarbeitung ausreichend gründlich durchführen zu können. Dies ist insbesondere beim Verdichten wichtig.

Abbruch

Der Begriff Abbruch bezeichnet die Entsorgung oder Zerstörung eines ganzen Gebäudes oder Teilen davon. Ein solche Abbruch kann durch Einreißen, Demontieren, Abtragen oder kontrollierte Sprengungen erfolgen und ist grundsätzlich von der Bauaufsichtsbehörde zu genehmigen. Ein Abbruch kann behördlich verfügt werden, wenn ein Gebäude baufällig geworden ist, die öffentliche Ordnung oder Sicherheit gefährdet oder bauordnungswidrig errichtet wurde. Auch für den Teilabbruch eines Gebäudes muss eine Genehmigung bzw. Verfügung der Bauaufsichtsbehörde vorliegen, insbesondere wenn brandschutztechnische oder tragende Bauteile betroffen sind.

Abbruchbetriebe

Abbruchbetriebe sind Unternehmen, die sich speziell mit dem Rückbau und Abbruch von Gebäuden und Bauwerken beschäftigen. Zu diesem Zweck verfügen Abbruchbetriebe in der Regel über einen umfangreichen Maschinenpark mit diversen Geräten.

In der heutigen Zeit steht die Abbruchmaterialbeseitigung auf Schutthalden nicht mehr allein im Fokus der Abbruchbetriebe. Mittlerweile gehören das Recycling und die Wiederverwertung der anfallenden Materialien aus Bauwerksabbrüchen dazu. Diese Materialien werden an den örtlichen Güterbörsen verwertet. Die Abfallentsorgung muss in einem besonderen Verfahren von den Abbruchbetrieben nachgewiesen werden. Die Rechtsgrundlage bildet die „Verordnung über die Nachweisführung von Abfällen“.

Für die Mitarbeiter ist ein Abbruch immer mit Risiken durch Schadstoffaustritte oder Unfälle verbunden. Entsprechend sind betriebshaftpflichttechnische Vorgaben einzuhalten.

Bauplanrechtlich besteht die Möglichkeit, dass der Abbruch baulicher Anlagen auf Grundlage des Baugesetzbuchs angeordnet wird. Voraussetzung ist, dass ein Bauwerk nicht mehr den offiziellen Festlegungen des Bebauungsplans entspricht. Mit einem Abbruch ist immer auch die Entsiegelung des bis dato überbauten Bodens verbunden.

Der Abbruch baulicher Anlagen wird ebenfalls in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Bei Abbrüchen wird zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Abbrüchen unterschieden. Nach dem Bauordnungsrecht bedarf es in der Regel einer Genehmigung. Allerdings gibt es auch zahlreiche Ausnahmen.

Abbruch eines Mietshauses

Gebäude, in denen sich vermieteter Wohnraum befindet, dürfen nicht abgerissen werden, bevor alle Mietverhältnisse rechtswirksam beendet und das Miethaus komplett geräumt wurde. Zudem ist der gewünschte Abriss allein für den Vermieter noch kein ausreichender Grund für eine Kündigung aller Mietverträge. Eine Verwertungskündigung gemäß  § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist jedoch denkbar.

Eine solch ist möglich, wenn der Vermieter durch die Beibehaltung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Mietraumverwendung gehindert würde. Nach Meinung des Bundesgerichtshofs muss mit der wirtschaftlichen Verwertung der dem Grundstück zugrunde liegende Wert realisierbar ist. Findet ein Abriss auf Neubauniveau statt, wäre dies der Fall. (Urteil des BGH vom 09.02.2011, VIII ZR 155/10) Mit einem anderen Urteil vom 24.03.2004 lehnte der BGH allerdings einen ersatzlosen Abriss im Sinne einer Verwertungskündigung ab  (Az. VIII ZR 188/03).

Eine Kündigung aus anderen Gründen ist nicht ausgeschlossen, sollte eine Verwertungskündigung nicht greifen. Wenn in einem Gebiet mit extrem hohen Leerständen im Bereich Mietwohnraum beispielsweise ein Plattenbau von vereinzelten, übriggebliebenen Mietparteien geräumt werden soll, könne eine Kündigung ohne angemessene wirtschaftlich Verwertung gemäß § 573 Abs. 1 BGB möglich. Zu entsprechenden Fallkonstellationen kam es insbesondere in den neuen Bundesländern aufgrund des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB). Diese Regelung wurde letztendlich mit Wirkung vom 30.04.2004 aufgehoben.

Abbruchantrag

Grundsätzlich muss bei der zuständigen Behörde ein Antrag auf Abriss bzw. Abbruch eines Gebäudes gestellt werden. Die beabsichtigten Abbruchvorhaben und -verfahren müssen detailliert dargelegt werden. Entsprechende Regelungen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen.

Darüber hinaus muss im Abbruchantrag der zuständige Abbruchunternehmer genannt werden. Dieser muss über die notwendige Sachkenntnis und Erfahrung verfügen. Im Bereich des Abbruchs müssen in Sachen Arbeitsschutz, Baustatik und Immissionsschutz erhebliche Fachkenntnisse vorhanden sein. Außerdem muss die fachgerechte Trennung, Entsorgung und Verwertung der anfallenden Abbruchmaterialien sichergestellt werden.

Viele Gemeinden erwarten als Anlage zum Abbruchantrag einen genauen Lageplan, die die Gebäude und Gebäudeteile sowie alle baulichen Anlagen, deren Abriss genehmigt werden soll, bezeichnet. Sofern vorhanden sollten auch Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Fotos beigefügt werden.

Die Dauer des Genehmigungsverfahrens ist abhängig von der Region, in der der Abbruchantrag gestellt wurde. Viele Gemeinden setzen einen Bearbeitungszeitraum von einem Monat an. Es entstehen Gebühren für die Erteilung der Abbruchgenehmigung, die abhängig von der Abbruchgebäudegröße erhoben werden. Diese Gebühren betragen z. B. in Nordrhein-Westfalen zwischen 50 und 1500 Euro.

Keine Genehmigung zum Abbruch benötigt man bei Gebäuden mit weniger als 300 Kubikmetern Rauminhalt, Schwimmbäder, Einfriedungsmauern, Garagen, Stellplätzen und anderen untergeordneten Anlagenbauten.

Abbruchanordnung

Die Bauaufsichtsbehörde ist berechtigt, für eine bauliche Anlage in Fällen eines Baurechtsverstoßes gegen geltendes Recht den Abbruch anzuordnen. Ein formeller Verstoß gegen das Baurecht liegt vor, wenn erforderliche Baugenehmigungen nicht eingeholt wurden, eine Bauanzeige nicht abgegeben wurde oder eine Genehmigung durch Aufhebung oder Zeitablauf unwirksam geworden ist. Materielle Verstöße wiegen allerdings schwerer, da hier von vornherein die Genehmigungsunfähigkeit vorgelegen hat. Allerdings ist es eine Ermessensentscheidung des Verantwortlichen, ob eine Abbruchanordnung bzw. Abbruchverfügung ausgesprochen wird. Dabei müssen die Verhältnisse des Betroffenen berücksichtigt werden. Ein Abbruchgebot kommt nur als äußerste Konsequenz in Frage, falls nur eine Illegalität vorliegt.

Abdichtung

Dem Schutz eines Gebäudes vor Feuchtigkeit und Wasser dient gemäß DIN 18195 die Abdichtung, welche gefährdete Bauteile umschließen bzw. bedecken soll. So werden beispielsweise Kelleraußenwände gegen Bodenfeuchtigkeit, versickerndes Niederschlagswasser und aufsteigendes Grundwasser mit bituminösen Anstrichen, Bitumenbahnen oder Spachtelmasse abgedichtet. Zudem erfolgt die horizontale Sicherung der Kellerwände durch so genannte Horizontalsperren. Durch bituminöse Dachbahnen bzw. Schweißbahnen oder PE-Folien aus Polyethylen werden Flachdächer gegen Schnee- und Regenwasser geschützt. Allerdings sind Kunststofffolien oft anfällig gegen UV-Strahlen und müssen daher zum Schutz mit einer Bekiesung oder Dachbegrünung geschützt werden.

Abfallgruppen

Abfälle werden im Anhang I des KrW-/AbfG (Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz) näher kategorisiert. Die Abfälle werden in folgende Abfallgruppen eingeordnet:

- Produkte, die nicht den Normen entsprechen
- Stoffe, die bei absichtlichen Tätigkeiten kontaminiert oder verschmutzt wurden wie Verpackungsmaterial, Reinigungsrückstände oder Behälter
- Verbrauchs- oder Produktionsrückständen, sofern sie nicht zu den anderen Abfallgruppen gerechnet werden können
- Elemente, die nicht wieder verwendbar sind wie Katalysatoren oder verbrauchte Batterien
- Produkte, deren Verfallsdatum überschritten wurde
- Aufgrund von Kontaminierung nicht mehr verwendbare Stoffe wie Lösungsmittel, Säuren oder Härtesalze
- Rückstände, die bei Verfahren zur Verunreinigungsbekämpfung anfallen, wie Luftfilterrückstände, Gaswaschschlamm oder verbrauchte Filter
- Bei spanender, maschineller Formung anfallende Rückstände wie Fräsespäne oder Drehspäne
- Verlorene, unabsichtlich ausgebrachte oder von sonstigen Zwischenfällen betroffene Produkte einschließlich sämtlicher  Anlageteile und Stoffe, die in diesen Fällen kontaminiert worden sein können
- Kontaminierte Stoffe wie beispielsweise Öl, welches mit PCB verschmutzt ist
- Produkte oder Stoffe aller Art, die keiner der anderen erwähnten Gruppen zugeordnet werden können
- Kontaminierte Produkte und Stoffe, die bei der Bodensanierung anfallen
- Rückstände aus industrieller Fertigung wie Destillationsrückstände oder Schlacken
- Produkte und Stoffe aller Art, deren Anwendung gesetzlich untersagt ist
- Nicht mehr verwendete Produkte aus Haushalt, Landwirtschat, Verkaufsstellen, Werkstätten oder Büros
- Anfallende Rückstände bei der Aufbereitung oder Förderung von Rohstoffen wie im Bergbau oder bei der Erdölförderung

Abflussrohre

Alle Abwässer von Gebäuden werden mittels Abflussrohren in eine Sickergrube oder in den Revisionsschacht als Anschluss an einen Abwasserkanal abgeleitet. Abflussrohre bestehen in der Regel aus Kunststoffen wie Polyethylen (PE) oder PVC (Polyvinylchlorid) sowie Steingut. Durch Regenfallrohre wird Regenwasser vom Dach abgeleitet. Diese bestehen meist aus Zink, Kupfer, Aluminium, verzinktem Eisenblech oder Kunststoff.

Abgasklappe

Durch eine Abgasklappe wird verhindert, dass ein Heizkessel auskühlt. Entsprechend wird Energie eingespart. Die Verbindung zwischen dem Kessel und dem Schornstein wird beim Stillstand des Brenners mit der Abgasklappe verschlossen. Bei modernen Heizkesseln schließt sich beim Stillstand des Brenners automatisch eine Luftklappe. Der Kessel kühlt langsamer aus, wenn keine Außenluft einströmen kann.

In Sachen Heizwärme werden durch die Abgasklappe sogenannte Betriebsbereitschaftsverluste verringert. Bei geschlossener Abgasklappe kann warme Luft nicht nach außen entweichen. Entsprechend kann im Haus die Wärme länger gehalten werden. Auf diese Weise können durch die Verhinderung des Wärmeverlusts bis zu 5.000 Kilowattstunden pro Jahr eingespart werden. Den Herstellern zufolge soll eine Abgasklappe innerhalb von 1 bis 2 Jahren amortisiert haben.

Bei alten Kesseln können Abgasklappen nachgerüstet werden. In vielen Fällen müssen ältere Kessel jedoch entsprechend der Energieeinsparverordnung innerhalb einer bestimmten Frist ausgetauscht werden. Gemäß der Energieeinsparverordnung ist der Betrieb von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 01.10.1978 installiert wurden, eine der Ausnahmen.

Absanden

Als Absanden wird die Ablösung von Sand oder Zuschlagsstoffen von Beton- oder Putzflächen bezeichnet. Ein häufig verwendetes Synonym für das Absanden ist „Sandstrahlen“.

Seine Ursache kann das Absanden in einer zu geringen Bindung der verschiedenen Materialkomponenten haben. So kann beim Bau das Absanden durch einen zu geringen Zement- oder Bindemittelgehalt verursacht werden. Eine zu frühe Austrocknung der betroffenen Flächen während des Herstellungsprozesses kann allerdings auch zum Absanden führen. Wenn der Oberfläche zu schnell die Feuchtigkeit entzogen wird, wird Absanden begünstigt.

Bei feuchtigkeitssaugenden, porösen Putzen und rauem, saugfähigem Schalungsmaterialien, insbesondere wenn keine entsprechende Vorbehandlung erfolgt ist, kann es zu einer schnellen Austrocknung und zum Absanden kommen. Bei glatten Putzen oder Sichtbetonflächen führt Absanden natürlich zu einer optischen Beeinträchtigung, die häufig als Ausführungsmangel gewertet wird.

Abstandsfläche

Flächen vor den Außenwänden von Bauwerken, die von Bebauung freigehalten werden müssen und bis zur Grundstücksgrenze oder Straße reichen, werden Abstandsflächen genannt. Je nach Art des Baugebietes, nach der Höhe und Lage der Wand richtet sich das Ausmaß der Abstandsflächen. In erster Linie werden Abstandsflächen festgelegt, um Beleuchtung durch Tageslicht, Brandschutz, Lüftung und Belästigungsschutz gegenüber den Nachbarn zu gewährleisten. Nebengebäude und Garagen bis zu einer bestimmten Größe benötigen keine Abstandsflächen und Vorbauten wie Erker dürfen auch in diese Flächen hinein ragen. In den unterschiedlichen Bundesländern gelten spezielle Länderregelungen zu den Abstandsflächen.

Abstellraum

In jeder Wohnung sollte ein Abstellraum vorhanden sein. In den Bauvorlagen muss eine Mindestfläche ausgewiesen werden, auf der zumindest eine Abstellmöglichkeit wie ein Schrank für Reinigungsgeräte geschaffen werden kann. Leicht erreichbar müssen Abstellräume für Fahrräder und Kinderwagen angelegt werden.

Abstellplatz

In der Regel versteht man unter einem Abstellplatz eine Fläche innerhalb von Wohnhäusern, die dem Unterstellen von Fahrrädern und Kinderwagen dienen.

Abwasser

Das verschmutzte Brauchwasser aus Feuchträumen wie WC, Waschküche etc. sowie das Regenwasser von Dach und Grundstück werden unter dem Begriff Abwasser zusammengefasst. Entsorgt wird Abwasser durch den Anschluss an die öffentliche Kanalisation oder durch eine grundstückseigene Klärgrube. Regenwasser kann natürlich auch gesammelt werden und für die Gartenbewässerung verwendet werden. Zudem ist es sinnvoll, Regenwasser einfach versickern zu lassen, damit die Kanalisation entlastet wird. In Sachen Regenwasser werden zwei Abwassersysteme unterschieden. Beim so genannten Mischsystem werden alle Abwasser mit dem Regenwasser zusammen in die Kanalisation abgeleitet. Beim so genannten Trennsystem hingegen fließt das Regenwasser über einen eigenen Kanal ab oder wird über eine Sickergrube ins Erdreich abgeleitet.

Abwittern

Witterungsbedingte Beschädigungen an Bauteiloberflächen entstehen durch das so genannte Abwittern. So können Außenputze absanden, Anstriche ab blättern, Eisen- und Stahlteile ohne Schutzanstrich rosten oder korrodieren.

AbZ (Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung)

Die früher als Zulassungsbescheid bezeichnete allgemeine bauaufsichtliche Zulassung wird beim Nachweis der Verwendbarkeit von Bauarten und Bauprodukten erteilt. Für die Erteilung ist das „Deutsche Institut für Bautechnik“ mit Sitz in Berlin zuständig.

Acrylglas

Plexiglas oder Acrylglas stellt einen wetter- und lichtbeständigen, unter Wärme biegsamen und glasartigen Kunststoff dar. Dieses Material gibt es in allen möglichen Farben sowie transparent. Zudem ist es bruchfest, hart jedoch kratzempfindlich. Leichtere Kratzer können herauspoliert werden. Feuer sowie Lösungsmittel jedoch hinterlassen Spuren, die nicht reparabel sind. Z.B. wird Acrylglas zur Verglasung von Wintergartendächern oder Balkonbrüstungen verwandt. Als Sicherheitsglas kommen Acrylglas-Doppelstegplatten zum Einsatz. UV-Strahlen können Acrylglas durchdringen und daher ist es für bepflanzte Wintergärten vorteilhaft, da die Pflanzen zum Wachstum das UV-Licht benötigen. Andere Anwendungsmöglichkeiten für dieses Material sind Badewannen, Tische, Regale und sonstiges Mobiliar.

Acrylharz

In vielen Dispersionsfarben, Lacken, Kunststoffputzen und Montageklebern ist ein Kunstharz mit Namen Acrylharz enthalten. Bei der Aushärtung entwickelt Acrylharz eine besondere Festigkeit. Beim Aufbringen und in der Härtungsphase kann es durch flüchtige Lösungsmittel allerdings beim Menschen zu gesundheitlichen Beschwerden wie Kopfschmerzen führen.

Agio

Das Agio stellt die Geldbeschaffungskosten, die als Aufschlag auf ein Bauspardarlehn berechnet werden, dar. Das Agio oder Aufgeld ist in der Regel absetzungsfähig und kann steuerlich geltend gemacht werden.

Akustik

Die Fähigkeit eines Raums, Schall zu reflektieren, wird als Akustik bezeichnet. In Räumen, die mit wenig schalldämmenden Materialien ausgestattet sind, haben einen starken Widerhall. Textile Bodenbeläge, Möbel, Vorhänge und Tapeten dämmen den Schall. Die Anbringung von Akustikputz, Akustikplatten oder so genannten Akustikdecken sorgt für Schallschutz.

Alarmanlage

Zum Schutz vor Einbruch und Diebstahl dienen elektronische Alarmanlagen. Je nach Gebäude und Bedarf werden sehr unterschiedliche Systeme angeboten. Je nach Bauart reagieren die Alarmanlagen auf Erschütterungen, Bewegungen, Temperaturveränderungen oder Geräusche. Im Fall der Fälle erzeugt die Alarmanlage Sirenentöne oder Lichtsignale. Häufig besteht eine direkte Verbindung zur Wachfirma oder Polizei.

Eine geeignete Alarmanlage sollte von einer Fachfirma installiert werden, die auch die regelmäßige Wartung übernimmt.

Alleineigentümer

Ein Alleineigentümer eines Grundstückes ist die Person, die in der ersten Abteilung des Grundbuches als Einzelperson eingetragen wurde. Sollte diese Person sich verheiraten, so wird nicht automatisch der Ehepartner zum Miteigentümer.

Anstriche

Anstriche stellen Oberflächenbehandlungen dar, die dem Schutz und / oder der Dekoration dienen. Haltbarkeit und Qualität sind insbesondere vom Anstrichmaterial und der Sorgfalt bei der Untergrundvorbereitung durch Abschleifen, Aufrauen, Abbeizen oder Entrosten abhängig.

In der Regel ist eine Grundierung oder ein Grundanstrich erforderlich. Danach folgt zunächst ein Voranstrich, bevor der Endanstrich durchgeführt wird. Für den Vor- und Endanstrich kommen folgende Anstrichmittel infrage:

  • Firnis
  • Lacke
  • Imprägnierungen für Stein oder Holz
  • Bitumen für Flachdächer und Fundamente
  • Atmungsaktive Dispersionsfarben für Innen- und Außenräume (z. B. auf Putz und Beton)Ölfarben, Öllacke und Polyesterlacke sind vielfältig einsetzbar. Diese Farben sind wasserbeständig, wobei Ölfarben und -lacke im Vergleich zu Polyesterlacken witterungsanfälliger sind. Außenanstriche müssen zwingend witterungsbeständig sein, während bei Innenanstrichen die Gesundheitsverträglichkeit genauso wichtig ist wie die Haltbarkeit.

Antennenanlage

Eine Antennenanlage für ein Gebäude muss sorgfältig geplant werden. Die Anschlussstellen müssen vor allem so gewählt werden, dass auch der zukünftige Bedarf berücksichtigt wird. Die Antennenanlage muss abgesehen von einer stabilen sowie wärme- und wasserdichten Verankerung auch gegen Blitz, Rost, Überspannungen aus der Umgebungsluft und Spannungsübertritt aus elektrischen Anlagen geschützt werden.

Arbeitgeberdarlehen

In Finanzkreisen definiert sich ein Arbeitgeberdarlehn als ein Kredit, den Arbeitgeber unter besonderen Konditionen an ihre Mitarbeiter vergeben. Arbeitnehmer haben allerdings keinen rechtlichen Anspruch auf diese freiwillig soziale Zusatzleistung. Im Regelfall werden dem Mitarbeiter beim Arbeitgeberdarlehn bessere Zinskonditionen als marktüblich eingeräumt. Allerdings müssen die Arbeitgeberdarlehn teilweise steuerlich berücksichtigt werden. Arbeitgeberdarlehen dienen zur Mitarbeiterbindung, da eine zusätzliche Verpflichtung dem Arbeitgeber gegenüber entsteht. In der Regel erfolgt für die Rückzahlung in kleinen Raten automatisch ein Abzug vom monatlichen Lohn oder Gehalt.

Architektenhonorar

Die Architekten oder Architektinnen erhalten wie jede Person, die eine Dienstleistung erbringt, für seine Leistungen eine Vergütung. Für Leistungen wie Konstruktionsberechnungen, Bauplanzeichnung, Bauabnahme und Baustellenkoordination, die vom Architekten erbracht werden, entsprechend der “Verordnung über Leistungen der Architekten und der Ingenieure” eine Abrechnung erstellt. Für die Berechnung der einzelnen Leistungen bildet die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) die Verhandlungsgrundlage. Über den Werk- oder Architektenvertrag wird das gesamte Honorar festgelegt. Die Honorarhöhe richtet sich jeweils nach der Komplexität der beauftragten Bauaufgabe, welche in verschiedene Zonen eingeteilt wird, sowie nach der Höhe der Kosten, die anrechenbar sind. Das Gesamthonorar für den Architekten beträgt im Regelfall einer Vollbeauftragung rund 10 Prozent der gesamten Gebäudekosten.

Armaturen

Ob Drosselventil, Duschkopf, Wasserhahn oder sonstige Bedienelemente der Wasserversorgung – der Begriff Armaturen umfasst sie alle. Sowohl an der Wand als auch Rand von Waschbecken und Badewanne können Armaturen montiert sein. Einfache Kransysteme, die nur einen Kaltwasserzulauf haben, gibt es ebenso wie 2-Wasserhahn-Batterien, bei den Warmwasser und Kaltwasser zugeführt werden. Moderne Mischbatterien stellen die modernste Form der Armaturen dar. Die Regulierung der Wassertemperatur ist damit stufenlos möglich. Ein Einhandmischer mischt automatisch Kalt- und Heißwasser. Im Bad bilden moderne Armaturen einen Blickfang und sorgen für einen geringeren Energie- und Wasserverbrauch.

Asbest

Asbest, welches ein feinfaseriges Silikat natürlichen Ursprungs darstellt, wurde früher häufig als Baustoff verwendet. Lange Jahre war Asbest aufgrund seiner Feuerbeständigkeit, Fäulnisbeständigkeit, Wärmedämm- und Isoliereigenschaften ein beliebter Zusatzstoff bei der Ummantelung haustechnischer Leitungen, im Putz, bei Dachdeckungen und bei Außenwandverkleidungen. Allerdings wurde Asbest nach neueren medizinischen Erkenntnissen als „gefährdend für die Gesundheit“ eingestuft und die Nutzung im privaten Hausbau und in öffentlichen Gebäuden verboten. Durch Abwitterung, Temperaturschwankungen, Verletzungen sowie Ein- oder Umbauten können Fasern freigesetzt werden. Diese Fasern können eingeatmet werden, so dass sie in die Lunge gelangen. In der Lunge können die Fasern Lungenkrebs hervorrufen. Aufwendige Sanierungen sind in Altbauten notwendig, um diese von Asbest zu befreien. Asbestreste müssen auch in kleinen Mengen als Sondermüll deklariert werden.

Aufsparrendämmung

Eine Zwischen-, Unter- oder Aufsparrendämmung wird genutzt, um ein Sparrendach, welches ausgebaut wird, zu dämmen. In der Regel baut sich die Aufsparrendämmung von innen nach außen in einem Schichtungsaufbau auf. Innen liegen zwischen oder auf den Sparren die Schalung und die Dampfsperre. Zunächst wird die Dämmung außen auf die Sparren aufgebracht, darüber wird eine Unterspannbahn verlegt und dann kommt die Konterlattung darauf. In der obersten Schicht folgen die Dachlatten und Dachziegel. Eine ausreichende Belüftung des Dämmmaterials muss gewährleistet werden.

Ausdehungsgefäß

Jede Zentralheizung ist mit einem Ausdehnungsgefäß ausgestattet, welches als Druckausgleichsbehälter für das Auffangen überschüssigen Wassers zuständig ist.

Ausfachung

Als Ausfachung bezeichnet der Fachmann das Mauerwerk, dass sich zwischen Holzfachwerk oder Stahlbetonstützen befindet. Diese Ausfachungen können aus Ziegelsteinen, Lehm-Stroh-Verbindungen oder Betonplatten bestehen. Tragende Funktionen werden von Ausfachungen nicht übernommen. Sie haben ausschließlich füllenden Charakter.

Aushub

Beim Ausheben einer Baugrube oder dem Ausbaggern von Gräben für Rohrleitungen fallen Erd-, Stein- und Sandmassen an, welche der Fachmann als Aushub bezeichnet. Ein Teil des tieferen Aushubs und der Muttererde verbleibt meist auf der Baustelle und wird zum Wiederauffüllen genutzt. Der Rest wird abtransportiert, verkippt oder wiederverwendet. Sofern keine Altlasten mit dem Aushub verbunden sind, ergibt sich keine Umweltbelastung außer der durch den eigentlichen Hausbau Zerstörung und Versiegelung des Bodenstücks.

Außenanlagen

Als Außenanlagen werden Gärten, Zäune, Terrassen, Zuleitungen und Hausanschlüsse für Wasser und Strom, Außentreppen, Kanalisation und alle anderen Baulichkeiten, die sich außerhalb eines Gebäudes befinden, bezeichnet.

Außenanstriche

Betonmauern, holzverkleidete Wände, verputzte Wände, Metallteile und Sichtmauerwerk erhalten Außenanstriche, die in besonderem Maß den Licht- und Witterungseinflüssen standhalten müssen. Der Außenanstrich setzt sich aus einem Voranstrich oder einer Tiefengrundierung, einem Zwischenanstrich und einem Deckanstrich zusammen, die alle besonders sorgfältig aufgetragen werden müssen, um witterungsbeständig zu sein.

Außenbereich

Der Außenbereich stellt den Teil eines Gemeindegebietes dar, der weder innerhalb bebauter Ortsteile noch im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt. Nur in besonderen Fällen darf nach § 35 des Baugesetzbuches dort gebaut werden. Dazu zählen beispielsweise Wohnhäuser für Förster oder Landwirte.

Außendämmung

Die Dämmung der Gebäudeaußenwände wird Außendämmung genannt und ist ein wesentlicher Beitrag zur Gebäudewärmedämmung. Mit einer guten Außendämmung können bis zu 20% Heizkosten eingespart werden. Damit wird nicht nur die Wirtschaftlichkeit verbessert, sondern auch die Umwelt entlastet. Als Dämmmaterialien sind Mineralfasern, Schüttdämmungen aus Perlite, Kerndämmungen und Dämmplatten wie bei der Thermohaut. Bautechnisch ist die Außendämmung günstiger als die Innendämmung einzustufen, da die Dampfdiffusion (der kondensierende Wasserdampf aus dem Gebäudeinnern) möglichst weit zur Außenseite geführt werden sollte, um zu vermeiden, dass sich Schimmel bildet. Die Außendämmung schützt das Bauwerk außerdem vor Verspannungen, die thermisch bedingt sind. Im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms ist eine Förderung durch die KfW-Bank möglich.

Außenputz

In der Regel wird ein dreischichtiger Außenputz mindestens 2 cm dick aufgetragen, der aus einem Spritzbewurf, einem Unterputz und einem Oberputz besteht. Die Oberschicht wird mit Spritzen oder Kellen gestaltet. Die Wohngegend kann ein Faktor bei der Putzauswahl darstellen, da glatter Putz weniger schnell schmutzig wird als grob strukturierter Putz.

Außentreppen

In ein Gebäude von außen hineinführende Treppen werden im weiteren Sinne Außentreppen genannt. Ebenso zählen im engeren Sinne auch Treppen, die außen vom Bodenniveau bis in ein höher gelegenes Stockwerk führende Treppen wie z. B. Wendeltreppen zu den Außentreppen. Bei Außentreppen ohne Überdachung muss besonders auf die Rutschfestigkeit Wert gelegt werden, damit die Stufen bei jedem Wetter rutschsicher sind.

Außentüren

Generell müssen Außentüren einen gewissen Einbruchsschutz sowie auch einen Witterungsschutz bieten und werden entsprechend aus massiven Baumaterialien wie Stahl, Hartholz und Aluminium gefertigt. Abgesehen von eventuellen kleinen Türfenstern werden sowohl die Türzarge als auch das Türblatt aus diesen Materialien hergestellt. Ein wetterfester Anstrich und Schlagregenschutzmaßnahmen schützen die Außenseite der Außentür. Bei Haustüren kommen ästhetische und optische Aspekte zum Tragen.

Außenwand

Nicht tragende und tragende Wände bilden die Begrenzung eines Gebäudes an den Außenseiten und heißen Außenwände. Es sind für Außenwände sowohl mehr- und zweischalige als auch einschalige Konstruktionen möglich. Zweischalige Außenwände bestehen aus einer inneren Schale, einer Kerndämmung im Zwischenraum und einer äußeren Vorsatzschale. Eine Vorhangfassade oder eine Fassadenbekleidung können vor der Außenwand als Schutz angebracht werden. Standsicherheit, Einbruchsschutz, Schallschutz, Sonnenschutz, Wärmeschutz, Brandschutz, Feuchtigkeitsschutz, Korrosionsschutz und Verschmutzungsschutz sind die Anforderungen, die Außenwände zu erfüllen haben. Bedenkenswert ist auch dass helle Wände Sonnenstrahlen besser reflektieren als dunkle. Zur Vermeidung größerer Temperaturschwankungen und zur Heizenergieeinsparung kann es ratsam sein, eine Außendämmung anzubringen. Insbesondere auf der Wetterschlagseite müssen Außenwände vor den Witterungseinflüssen geschützt werden. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die Diffusionsfähigkeit der Wand nicht eingeschränkt wird.

Aussparungen

Um bei Neubauten Decken und Wände nicht nachträglich aufstemmen zu müssen, um Kanäle und Öffnungen für elektrische Leitungen, Versorgungsleitungen oder sanitäre Installationen zu schaffen, werden in den Werkplänen sogenannte Aussparungen eingezeichnet. Diese Aussparungen müssen beim Errichten des Baus berücksichtigt werden, so dass Leitungen darin verlegt werden können.

Ausstattung

Das bewegliche Inventar wie Möbel, Wohnasseccoires und Lampen, die dem Wohnkomfort im Haus dienen, und die gesamte Haustechnik, die im Innern des Hauses installiert ist, wie Kachelöfen und Doppelspülbecken werden unter dem Ausdruck Ausstattung zusammengefasst.

Autostellplatz

Bauherren, die ein neues Haus bauen, wird laut Landesbauordnung vorgeschrieben, dass pro Wohn- bzw. Büroeinheit eine Mindestanzahl an Autostellplätzen auf dem eigenen Grund geschaffen werden muss. Dabei ist es irrelevant, ob der Eigentümer einen Führerschein besitzt oder nicht. Um auch für Besucher entsprechend Parkmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen, werden in der Regel pro Wohneinheit 1,5 Stellplätze veranschlagt.

B

Backsteingotik

Die Baustile der Renaissance, der Gotik und der Romantik brachten im Ostseeraum und in Norddeutschland teilweise eine abgewandelte Form unter der Verwendung der regional verfügbaren Baumaterialien wie Backstein hervor. Entsprechend der Baumaterialanforderungen entstand mit charakteristischen Elementen ein völlig eigener Stil. Als Baustoff kam der gebrannte Lehmziegel, der so genannte Backstein, im 12. Jahrhundert auf.

Die Backsteingotik wird charakterisiert durch die nicht mit Figuren oder Plastiken geschmückten Fassaden. Diese Fassadenverzierungen waren mit Backstein einfach nicht umsetzbar. Statt der verspielten Verzierungen wurden gemauerte Ornamente wie Ziergiebel oder Muster aus unterschiedlich glasierten bzw. gefärbten Ziegeln angebracht. Teilweise wurden Wandflächen weiß gekalkt, um Farbeffekte zu erzielen. In der späten Phase der Backsteingotik wurden Formziegel verwandt, um damit bauliche Plastiken nachahmen zu können.

Bagatellschäden in der Mietwohnung

Im Bezug auf Mietwohnungen werden kleinere Schäden wie ein klemmender Fenstergriff, ein tropfender Wasserhahn oder ein defektes Türschloss, die ohne wenig Aufwand behoben werden können, werden als Bagatellschäden bezeichnet.

Grundsätzlich obliegt die Beseitigung von Bagatellschäden in der Zuständigkeit des Vermieters, zur Wohnungsinstandhaltung gemäß Mietvertrag verpflichtet ist. Allerdings ist es üblich, die Kosten auf den Mieter abzuwälzen, sofern eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag verankert ist. Zur Kostenübernahme kann der Mieter in bestimmten Grenzen mietvertraglich verpflichtet werden, allerdings nicht zur eigentlichen Durchführung der Reparatur. Die Behebung des Schadens bleibt Sache des Vermieters. Dieser kann natürlich einen Handwerker damit beauftragen.

Der Bundesgerichtshof kam in älteren Urteilen zu dem Ergebnis, dass bis zu 75 Euro je Kleinreparatur vertraglich auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Andere Gerichtsinstanzen gehen mittlerweile aufgrund der Preissteigerungen davon aus, dass auch höhere Beträge zulässig sind. 100 Euro sah beispielsweise das Amtsgerichts Braunschweig im Urteil Az. 116 C 196/05 vom 17.3.2005 als angemessen an. Der Vermieter muss die Gesamtkosten tragen, wenn die Reparaturkosten höher als diese Grenze sind.

Für den Mietvertrag erhält eine Kleinreparaturenklausel nur Wirksamkeit, wenn neben dem Höchstbetrag pro Reparatur auch eine Jahreskostengrenze gesetzt wird, bis zu welcher der Mieter belastet werden darf. Das Amtsgericht Braunschweig legte in einem Urteil die Grenze für den Jahreshöchstbetrag bei Kleinreparaturen auf derzeit 6 bis 8 % der Jahresmiete fest.

Zudem dürfen nur Kosten für die Bagatellschadensbehebung nur dann gemäß Kleinreparaturenklausel auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um einen Schaden handelt, auf den Mieter direkten Einfluss hat und der Schaden sich an Teilen der Mietsache befindet. Der Mieter haftet entsprechend für ein Wasserhahnventil, nicht aber nicht für einen Schaden am unter Putz liegenden Wasserrohr.

Balkenkopf

Der Anfang und das Ende von Balken werden als Balkenköpfe bezeichnet. Die aus dem Gebäude beim traditionellen Fachwerkhaus-Bau herausragenden Balkenköpfe wurden häufig aufwändig verziert. Damit wurden der Wohlstand und die Bedeutung der Hausbesitzer ausgedrückt.

Balkenlage

Innerhalb einer Holzbalkendecke, die natürlich möglichst gleichmäßig aufgebaut sein muss, wird die Verlegung von Balken als Balkenlage bezeichnet.

Balkon

Ein auskragendes Bauteil, welches zur Schaffung eines Platzes unter freiem Himmel dient, wird als Balkon bezeichnet. Handelt es sich um einen dreiseitig geschlossenen Balkon so wird er häufig auch Loggia genannt. Ein Balkon, der sinnvoll genutzt werden soll, sollte mindestens über eine Tiefe von 1, 20 m bis 1, 60 m verfügen. Die Auskragungskonstruktion sollte so aussehen, dass sie nicht als Kälte- oder Wärmebrücke fungieren kann. Der nachträgliche Anbau eines Balkons oder die Sanierung werden mit Fertigbalkonen möglich. Als Balkonbeläge eigenen sich frostfest verlegte Kunststeine oder Fliesen.

Balkonanbau

Gemäß geltender Rechtslage ist es Wohnungseigentümern seit dem 01.07.2007 möglich, bauliche Maßnahmen zu beschließen, sofern diese einer Modernisierung im Sinne von § 555 b Nummer 1 bis 5 BGB entsprechen oder eine Anpassung an moderne Technikstandards bei gemeinschaftlichem Eigentum darstellen. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht die Wohnanlageneigenarten nicht verändern und keinen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen und beeinträchtigen. Der Beschluss muss bemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer ¾-Mehrheit aller Eigentümer, die stimmberechtigt sind, und mit 50 % der Anteile am Miteigentum erfolgen.

Zu diesen Modernisierungsmaßnahmen zählen im Sinne dieser Regelung unter anderem alle baulichen Veränderungen, die den Gebrauchswert einer Eigentumswohnung bzw. Mietsache nachhaltig erhöhen oder auch auf Dauer die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern. Als gebrauchswerterhöhende Maßnahmen werden auch solche Maßnahmen, die eine Nutzung des Objekts bequemer, angenehmer, sicherer und weniger arbeitsaufwendig gestalten, im Sinne des Mietrechts gewertet.

Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber dem Wohnungseigentümer die Befugnis erteilen, in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit und durch die Anpassung an die derzeitigen Erfordernisse einer Verkehrswertminderung der Wohnanlage entgegenzuwirken. Eine Maßnahme muss daher nur als sinnvolle Neuerung, aus der aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung resultiert, dargestellt werden (BGH, 18.2.2010, V ZR 82/10). Entsprechend dem vom AG Hannover am 26.10.2010 gefällten Urteil (Az. 483 C 3145/10) können Wohnungseigentümer mit doppelter, qualifizierter Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG auch über Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf den Anbau von Balkonanlagen entscheiden.

Liegt allerdings eine nachhaltige, optische Veränderung des Gesamteindrucks durch einen solchen Balkonanbau vor, so ist darin eine unzulässige Änderung der Eigenart der Wohnanlage gesehen werden muss. Dieser Grundsatz gilt jedenfalls, wenn ein uneinheitliches Bild des optischen und baulichen Eindrucks erzielt würde, weil die anderen Wohnungen keinen Balkon aufweisen.

Balkonbrüstung

Die Balkonbrüstung stellt je nach Material den Witterungs-, Sicht- und Sturzschutz des Balkons dar und besteht in der Regel aus einer durchgängigen Platte aus z. B. Mauerwerk, Stahlbeton, Acrylglas oder Glasbausteinen. Ein Balkongeländer hingegen lässt Raum zwischen den Stäben frei, ebenso wie ein Balkongitter etwa aus verzinkten Eisenstäben. Der Schutz am Balkon wird in der jeweiligen Landesbauordnung in seiner Mindesthöhe festgelegt, ebenso wie der maximale Abstand der Gitter- bzw. Geländerstäbe auf maximal 14 cm, damit auch ein Kind mit dem Kopf nicht hindurch kommen kann. Zudem darf auf Balkonen nur Sicherheitsglas als Windschutz verwendet werden.

Balkonentwässerung

Stehendes Wasser in Fliesenfugen führt z.B. durch Gefrieren zu Schäden, die auf Balkonen mit einer gut funktionierenden Entwässerung vermieden werden müssen. Bei einem Geländer kann die Entwässerung über eine Regenrinne erfolgen, während bei einer Brüstung ein Wasserspeier die bessere Lösung darstellt. Zudem muss der Boden des Balkons ein gewisses Gefälle aufweisen. Mehrmals im Jahr sollte eine Überprüfung der Balkonentwässerung erfolgen.

Balustrade

Eine Balustrade dient an Balkonen, Treppen und Terrassen als Geländer oder Brüstung. Die notwendige Säulenkonstruktion wird meist aus Beton, Naturstein oder Holz angefertigt. Ihren Ursprung haben Balustraden in der Antike. Heutzutage werden die Säulenreihen häufig als Geländer an Außentreppen, Terrassen oder Balkonen und im Rahmen der Gartendekoration eingesetzt.

Bannwaldgebiet

Ein naturbelassenes, zusammenhängendes Waldgebiet hat eine besondere Bedeutung und wird deshalb als Bannwald bezeichnet. Bannwälder erfüllen vielfältige Aufgaben, indem sie Schutzzonen gegen Erdrutsche, Lawinen, Steinschlag und andere daraus resultierenden Gefährdungen insbesondere im Alpenraum. In Hochwassergebieten dienen die Bannwälder zudem als Sickerboden und in Stadtnähe zur Luftreinigung.

Im Wesentlichen sind für entsprechende Regelungen die Bundesländer zuständig. Auf bestimmte Gebiete werden auf Landesgesetzen basierende Rechtsverordnungen angewandt, um einen Bannwald auszuweisen. Die Rahmenbedingungen und Bestimmungen zu den Waldkategorien jedoch sind im Bundeswaldgesetz verankert. Der Bannwald wird dort allerdings nicht explizit aufgeführt.

Bauabnahme

Die Abnahme von Bauwerken durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde im öffentlich-rechtlichen Bereich wird in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer unterschiedlich geregelt. In der Regel sind immer die Bauordnungsämter für Bauabnahmen verantwortlich. Die Bauaufsichtsämter können bei Verstößen gegen geltende Bauordnungen oder bei inhaltlichen Abweichungen von einer Baugenehmigung nach freiem Ermesseneine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung aussprechen.

Die entsprechenden Vorschriften für die Bauabnahme wurden in der Vergangenheit zunehmend gelockert. Ermächtigungen an Bauingenieure und Architekten für Bauabnahmen traten immer mehr in den Vordergrund und haben behördliche Bauabnahmen durch Bauaufsichtsbehörden weitgehend verdrängt. Baden-Württemberg und Hessen behandeln die Bauabnahme nur noch als ein Kenntnisgabeverfahren.

Allerdings müssen teilweise bestimmte Teilbereiche oder –leistungen von behördlich bestellten oder ermächtigten Experten abgenommen werden. Brandschutzeinrichtungen sowie erneuerte oder neu erstellte Feuerungs- und Abgasanlagen, die in den meisten Bundesländern vor der ersten Inbetriebnahme von einem bestellten Schornsteinfeger abgenommen werden müssen, gehören dazu. Eine Rohbauabnahme, bei der andere Bauteile, wie eine Verkleidung oder eine Abdeckung des Schornsteins, noch nicht angebracht wurden, ist bei neu errichteten Schornsteinen jedoch nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Trotzdem ist eine Rohbauabnahme allerdings sinnvoll, um Fehler, die sonst erst bei der Endabnahme entdeckt würden, zu vermeiden. In der Regel kann die Behebung solcher Mängel sehr kostenintensiv ausfallen. Teilweise besteht die Möglichkeit, die Verpflichtung zu einer Rohbauabnahme durch einen Schornsteinfeger durch eine Fachunternehmererklärung des ausführenden Handwerksbetriebs zu ersetzen.

Bauabrechnung

Nach dem Abschluss der Bauarbeiten wird von der Baufirma oder von den Bauhandwerkern eine Bauabrechnung erstellt, die auf den jeweils vereinbarten Vergütungen basiert. Dabei kann ein Festpreis zugrunde gelegt werden. Eine andere Abrechnungsmöglichkeit ergibt sich, wenn durch Aufmaß errechnete Preise auf Basis von Einheitspreisen oder Preise gemäß Ausschreibung, Standardleistungsbuch und Leistungsverzeichnis zugrunde gelegt werden. Für Regiearbeiten wird in der Regel auf Basis der erbrachten Bauzeit und des verarbeitenden Materials abgerechnet.

Bauantrag

Eine Baugenehmigung muss für alle Neu-, Um- oder Anbauten sowie für Nutzungsänderungen oder Umnutzungen wie von Büroraum zu Wohnraum oder umgekehrt beantragt werden. Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss zunächst ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Dieser muss in zwei- oder dreifacher schriftlicher Ausfertigung und versehen mit den Unterschriften des Bauherrn und des Architekten beim Bauamt eingereicht werden. Der Bauantrag umfasst neben dem formalen Antragsformular für eine Baugenehmigung sämtliche Bauvorlagen wie Baubeschreibung, Lageplan, bautechnische Berechnungen, Zeichnungen und statische Berechnungen.

Es werden in den einzelnen Bundesländern je nach Landesbauordnung teilweise unterschiedliche Anforderungen an den Bauantrag gestellt. Für manche Bauprojekte genügt es, eine Bauanzeige anstelle eines aufwendigen Bauantrages zu stellen, die im vereinfachten Baugenehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren bearbeitet werden kann. Bei diesen Verfahren ist aber trotzdem eine Reihe von Bauvorlagen vorzulegen.

Bauanzeige

Bauherren und Bauherrinnen können im Genehmigungsfreistellungsverfahren oder im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren anstatt eines aufwendigen Bauantrages mit einer Bauanzeige eine Baugenehmigung erlangen, sofern die Baubehörde innerhalb einer gemäß örtlicher Bauvorschrift und Landesbauverordnung festgelegten Frist nicht widerspricht. Die brandschutztechnischen und planungsrechtlichen Bauvorlagen sind mit der Bauanzeige einzureichen.

Bauaufsicht

Die Bauaufsichtsbehörde und die Berufsgenossenschaften sind zuständig für die Bauaufsicht. Sie übernehmen die Kontrolle, der durch Architekten eingesetzten Bauleiter und der durch den Bauunternehmer eingesetzten Bauführer, damit die bautechnischen, baurechtlichen und berufsgenossenschaftlichen Vorschriften erfüllt werden.

Baubeginn

Nachdem eine Baugenehmigung erteilt wurde, muss der Bauherr bzw. der Bauträger den eigentlichen Baubeginn sowie den Namen der ausführenden Rohbau-Firma bei der Baubehörde anzuzeigen (Baubeginn-Anzeige). Eventuell noch fehlende Bauvorlagen wie statische Berechnungen oder Wärmeschutznachweise gemäß Wärmeschutzverordnung müssen bis zu diesem Termin bei der Baubehörde vorgelegt werden.

Baubeschreibung

In der Baubeschreibung wird eine umfassende und detaillierte Beschreibung der Konstruktion, Materialien, Größe und Haustechnik wie elektrische Anlagen, Heizung und Sanitär für ein Bauvorhaben abgegeben. Bei schlüsselfertigen Eigenheimen wird besonderer Wert auf eine genaue Beschreibung des Innenausbaus gelegt. Als Teil der Architektenleistungen wird die Baubeschreibung erstellt und in Kurzform dem Bauantrag beigefügt.

Baudarlehen

Baudarlehen dienen der Finanzierung von Bauprojekten und werden von den Kreditinstituten bereitgestellt. Im Gegensatz zu Eigenkapital, welches zu den Eigenmitteln gerechnet wird, zählen Baudarlehen zu den Fremdmitteln. In der Regel wird eine dingliche Absicherung durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek auf das Grundstück und den Bau selbst gefordert. Die Darlehenshöhe ergibt sich aus dem Fremdmittelbedarf sowie der tragbaren Zinslast und Tilgungsraten.

Baufinanzierung

Die geldwerten Mittel, die durch Eigenmittel wie Eigenkapital, Grundstück und Arbeitgeberdarlehen, Eigenleistungen wie Ausbauarbeiten am Bau und Fremdmittel wie Bauspardarlehen, Kredite, Hypotheken und Fördermittel für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie inklusive der Baunebenkosten aufgebracht werden, werden als Baufinanzierung bezeichnet.

Bauflucht

Im Rahmen des Bebauungsplans der amtlichen Bauordnung kann eine Bauflucht festgelegt werden, welche die Lage der Gebäudefassade zur Straße vorgibt. Ebenso wird mit der Bauflucht die Gebäudehöhe, die Anzahl der Stockwerke sowie die Abstandsflächenmaße bestimmt.

Baugebiet

Gebiete, die für eine Bebauung freigegeben sind, werden im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan mit dem Zusatz Baugebiete angegeben. Unterschieden wird dabei zwischen Mischgebieten, Gewerbegebieten, Wochendhausgebieten, Dorfgebieten, reinen Wohngebieten, allgemeinen Wohngebieten und Industriegebieten.

Baugesetzbuch (BauGB)

Im Dezember 1986 wurde das Bundesbaugesetz durch das Baugesetzbuch (BauGB) abgelöst. Im Baugesetzbuch werden die Grundlagen für die Baugesetze der Gemeinden und Länder definiert. Dies betrifft insbesondere Baugebote, Bauverbote, Bebauungspläne, Bauleitpläne und Flächennutzungspläne.

Baujahr

Das Herstellungsjahr eines Gebäudes.

Baukosten

Im Allgemeinen versteht man unter den Baukosten die Gesamtkosten für den Bau einer Immobilie. Im engeren Sinn werden allerdings nur die reinen, technischen Kosten wie für Gewerke, Baustoffe und die Anlieferung berücksichtigt. Baunebenkosten und Erschließungskosten fallen eigentlich nicht darunter. Gemäß DIN 276 wird in der Kostenermittlung eine festgelegte Gliederung von Kostengruppen zugrunde gelegt. Die gesamten Baukosten werden entsprechend wie folgt aufgeschlüsselt:

- Grundstückskosten und Grunderwerbssteuer werden in Kostengruppe 100 erfasst.

- Herrichtungskosten, Ausgleichsabgaben und Erschließungskosten kommen in Kostengruppe 200.

- Kosten für die Baukonstruktionen werden in Kostengruppe 300 aufgeführt.

- Kosten technische Anlagen betreffend werden in Kostengruppe 400 gelistet.

- Kosten für Außenanlagen werden in Kostengruppe 500 zusammengefasst.

- Kosten für Kunstwerke und Ausstattungen befinden sich in Kostengruppe 600.

- Baunebenkosten werden in Kostengruppe 700 aufgenommen.

Eine entsprechende Software oder spezielle Formblätter erleichtern die Auflistung der Kosten und ermöglichen einen Überblick über die anfallenden Gesamtkosten. Beim Innenausbau können Bauherren mit Eigenleistungen z.B. bei einem Ausbauhaus das Kostenpotenzial verringern. An der falschen Stelle wie bei der Wärmedämmung sollte allerdings nicht gespart werden. Dies könnte auf lange Sicht zu einem höheren Energieverbrauch und zusätzlichen Kosten führen.

Baulast

Als Baulasten werden rechtlich verbriefte Ansprüche Dritter an Besitz, Nutzung oder Eigentum von Gebäuden oder Grundstücken bezeichnet. Gemeinden oder Bausparkassen können solche Baulasten inne haben, welche durch das Katasteramt oder die untere Baubehörde dokumentiert werden. Die Nutzungsrechte des Grundstückes durch Bausparkassen, Gemeinden oder einen anderen Begünstigten werden im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch eingetragen und geführt. Unter anderem werden so Wegerechte, das Recht der Post auf Errichtung von Masten und Verteilerkästen oder Zufahrten über das Grundstück sowie anderweitige Nutzungsrechte mit öffentlichem Interesse geregelt. Für den Eigentümer ergibt sich aus dem Eintrag einer Baulast eine eingeschränkte bauliche Nutzung des Grundstückes.

In einigen Bundesländern wird ein Baulastenbuch geführt (z.B. in Baden-Württemberg), in anderen Bundesländern werden die Baulasten im Grundbuch gesichert.

Baulinien

Im Bebauungsplan werden Baulinien gezogen, um die Grenzen festzulegen, innerhalb derer die Begrenzungsflächen und der Baukörper liegen müssen.

Baumängel

Baumängel, die bei einer Bauabnahme entdeckt werden, müssen in einem Protokoll zusammengestellt werden. Für die Beseitigung dieser Baumängel muss dem Bauunternehmer eine angemessene Frist eingeräumt werden. Bei der Bauabnahme nicht ersichtliche Baumängel verjähren mit unterschiedlichen Fristen. Bei Verträgen, die auf Basis des BGB geschlossen wurden, liegt die Verjährungsfrist bzw. die Gewährleistung bei 5 Jahren, bei Verträgen nach VOB bei 2 Jahren. Die jeweilige Verjährungsfrist für Baumängel beginnt mit dem Tag der Abnahme. Die Führung eines Bautagebuches durch den Architekten oder den Bauherren kann für eventuelle gerichtliche Auseinandersetzungen von Vorteil sein, da dieses als Beweismittel dienen kann.

Baustile

Jedes Jahrhundert hat unterschiedliche Baustile in der Architektur hervorgebracht. Diese sind für die jeweilige Epoche charakteristisch und sind meist eng mit den verschiedenen Kunststilen der Epoche verbunden. Natürlich prägten auch regionale Einflüsse die Baustile. Zu den wichtigsten Baustilen zählen:

- Romanik des Hochmittelalters
- Gotik des Spätmittelalters
- Renaissance des 15. bis 17. Jahrhunderts
- Barock des 17. bis 18. Jahrhunderts
- Spätbarock und Rokoko der Jahre 1720 bis 1770
- Klassizismus der Jahre 1760 bis 1840
- Gründerzeit des 19. Jahrhunderts
- Historismus der Jahre 1860 bis etwa 1900
- Belle Epoche und Jugendstil der Jahre 1890 bis 1905
- Prämoderne der Jahre 1905 bis 1914
- Stil der 20er Jahre von 1920 bis 1933
- Heimatschutzstil der Jahre 1904 bis 1945
- Bauhausstil der Jahre 1919 bis 1933
- Stil des Nationalsozialismus aus den Jahren 1933 bis 1945
- Stil der Nachkriegszeit aus den Jahren 1946 bis 1959
- Stil der Sechziger und Siebziger von 1960 bis 1979
- Postmoderne in den Jahren 1980 bis 2000
- Modern Style der Gegenwart ab dem Jahre 2000

Bau(vor)anfrage

Bauherren / Bauherrinnen können eine so genannte Bauvoranfrage stellen, mit der sie einen amtlichen, vorläufigen Bescheid über die auf dem angefragten Grundstück mögliche bautechnische und baurechtliche Nutzung erhalten. Der Bescheid enthält eine Zusammenstellung aller einzuhaltenden Vorschriften und Konsequenzen im Bezug auf den Bau. Für die Planung und die Bauausführung ist dieser Vorbescheid verbindlich. Der Bescheid verfügt in der Regel über eine Gültigkeit von zwei Jahren, die auf Antrag des Bauherren / der Bauherrin nochmals um weitere zwei Jahre verlängert werden kann.

Bau- und Wohnbiologie

In der Bau- und Wohnbiologie werden die gesundheitlichen und ökologischen Langzeitwirkungen auf die Bewohner eines Gebäudes hinsichtlich der Bauweise, der Baumaterialien, Baukonstruktion und Installationen betrachtet. Unter anderem werden zum Beispiel die Schaffung eines gesundheitsverträglichen Raum- und Mikroklimas im Haus oder Maßnahmen zur Abschirmung von elektrischen Anlagen gegen Elektrosmog angestrebt. Zudem werden auch aktive und passive Nutzung von Sonnenenergie und andere energiesparende Heizsysteme sowie die Kosten der späteren Entsorgung, des Transports und der Herstellung von Bauprodukten unter bauökologischen Gesichtspunkten beachtet.

Bebauungsplan

Die rechtsverbindliche, städtebauliche Ordnung wird gemäß §§ 8 ff. BauGB im Bebauungsplan, welcher sich aus Bauleitplänen ergibt, festgelegt. Die Bebauungspläne werden im Rahmen des Flächennutzungsplans entwickelt und müssen gemäß § 9 BauGB folgende Angaben enthalten:

- Maß und Art der baulichen Nutzung

- Flächen für Nebenanlagen

- Versorgungsanlagen

- Wohnflächen für Personengruppen mit besonderem Bedarf

- Flächen sozialer Wohnraumförderung

- Flächen für den gemeinschaftlichen Bedarf

- Verkehrsflächen

- Flächen für Abwasser- und Abfallbeseitigung

- Stellung und Bauweise baulicher Anlagen

- Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind

- Tiefe, Breite und Größe der Baugrundstücke

- Grünflächen

- Wald und landwirtschaftlich genutzte Flächen

- Flächen für Abgrabungen und Aufschüttungen

- Wasserflächen

- Flächen für Kleintierhaltung

- Gemeinschaftsanlagen

- Versorgungsflächen

- Anzahl der höchstens zulässigen Wohneinheiten pro Gebäude

- Flächen mit besonderem Nutzungszweck

- Flächen für Natur-, Boden- und Landschaftsschutz

- Geh-, Fahr- und Leitungsrechte der Allgemeinheit

- Flächen zur Luftverunreinigungsverhinderung und für den Umweltschutz

- Maßnahmen zur Gewinnung und Einsatz erneuerbarer Energien sowie erforderliche bauliche Anlagen

- Schutzflächen, die bebauungsfrei gehalten werden müssen

- Erhaltung und Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und Bepflanzungen

- Flächen mit Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern für die Straßenkörperherstellung

BelWertV

Beleihungswertermittlungsverordnung

Beleihungswert

Der Beleihungswert wird gem. BelWertV und Pfandbriefgesetz ermittelt. Er liegt i.d.R. immer unterhalb des Verkehrswertes.

Bewirtschaftungskosten

Ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Die Ermittlung erfolgt jeweils für Richtwertzonen. Daher dient der Bodenrichtwert lediglich der Orientierung und muss an die spezifischen Gegebenheiten eines Grundstücks sachverständig angepasst werden. Lesen Sie im Bereich News mehr zum Bodenrichtwert.

Bodenwertverzinsung

Der Begriff stammt aus dem Sachwertverfahren. Die Bodenwertverzinsung ist die Verzinsung für das im Boden gebundene Kapital für die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

C

Caisson bzw. Senkkasten

Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wurden Senkkasten oder Caisson bei Arbeiten in feuchtem Untergrund und bei Unterwasserbauarbeiten als wasserdichte Konstruktion verwandt. Eine andere Bezeichnung, die für Senkkasten oder Caisson geläufig ist, heißt „Senkglocke“.

Grundsätzlich bildet eine zylindrische oder rechteckige Konstruktion, die auf dem Trockenen gebaut wird, die Basis eines Senkkastens oder Caissons. Diese Konstruktion wird, wenn sie fertig gestellt ist, an den jeweiligen Einsatzort verbracht und dort auf die entsprechende Arbeitstiefe gebracht.

Der Senkkasten verfügt über eine offene Unterseite. Mittels Druckluft wird im Kasteninneren ein Überdruck erzeugt, der einen Wassereinbruch verhindert. Fundamentgründung, Bodenaushub und andere Arbeiten können mit Hilfe des Senkkastens erledigt werden. So kann beispielsweise ein eventuell ausgehobener Hohlraum bei der Errichtung von Brückenpfeilern mit Beton aufgefüllt werden.

Nach diesem Verfahren wurden z. B. die Tower Bridge in London und die Bay Bridge in San Francisco errichtet. Für Tunnelarbeiten können mehrere Senkkästen, die dann seitlich wasserdicht miteinander verbunden werden, hintereinander abgesenkt werden. Die Zwischenwände lassen sich entfernen. Die beiden Elbtunnel in Hamburg wurden beispielsweise mit dieser Technik fertig gestellt.

Als erstes Offshore-Bauwerk der Welt ruht der Leuchtturm „Roter Sand“ auf einem Senkkasten, der mit Beton verfüllt wurde. Dieser wurde bis auf 22 Meter unterhalb des Niedrigwasserspiegels abgesenkt. Diese Art der Bautechnik stellte eine Pionierleistung dar, da dieser Turm bereits um 1880 errichtet wurde.

Auch an Land wird die Senkkastenmethode angewandt, wenn Arbeiten in größerer Tiefe von wasserführenden oder nicht tragenden Bodenschichten durchgeführt werden müssen. Maximal ist eine Tiefe von 40 Metern erreichbar.

Bei dieser Methode wirken sich aber die Gefahren für die Arbeiter nachteilig aus. Die sogenannte Taucher- oder Caissonskrankheit kann beim Verlassen des Senkkastens nach Unterwasserarbeiten durch den rapiden Druckabfall ausgelöst werden. Diese kann zu tödlichen Lähmungen führen, wenn sich im Blut Gasblasen ausbilden. Nur ein allmählicher Druckausgleich kann vorbeugend wirken. Nach längeren Aufenthalten in einem Senkkasten oder unter Wasser müssen die Arbeiter daher ebenso wie Taucher zunächst in eine Dekompressionskammer gehen.

Carport

Allseits offene oder teilweise geschlossene Unterstellplätze für Autos werden als Carports bezeichnet. Diese können aus Aluminium, Stahlbeton, Stahl, Glas oder imprägniertem Holz konstruiert sein. Auch die Dachform ist variabel und kann flach, pyramidenförmig, geneigt oder kuppelförmig sein. Carports sind als Bausatz zum Selbstbau, der komplett aus Fertigteilen besteht, oder als Architektenentwurf nach individuellen Vorgaben erhältlich. Statische Nachweise sind für die Konstruktion und die Fundamente erforderlich.

Cashflow

Als Cashflow werden Kennzahlen für die Unternehmensbewertung bezeichnet. Für die Cashflow-Ermittlung wird als Ausgangspunkt der Bilanzgewinn einer bestimmten Periode, auf welche sich die Cashflow-Analyse beziehen soll, gewählt. Das Ergebnis muss noch durch den Saldo zwischen Zuführung und Auflösung bei Abschreibungen und Rücklagen bereinigt werden. Bei den Wertberichtigungen und Pensionsrückstellungen sind weiterhin Ab- und Zugänge zu berücksichtigen.

Insbesondere wenn Aktiengesellschaften analysiert werden sollen, werden Cashflow-Kennzahlen aus dem Quotienten von Aktienanzahl und Cashflow sowie aus dem Quotienten von Cashflow pro Aktie und Aktienkurs herangezogen.

Chemikalienverbotsverordnung

Chemikalien, die krankheitserregend sind, dürfen auf keinen Fall in Umlauf gebracht werden. Dieses Verbot der Einbringung in den Verkehr regelt die Chemikalienverbotsverordnung, deren ursprüngliche Fassung bereits aus 1993 stammt. 2003 wurde die neue Fassung der Chemikalienverbotsverordnung bekannt gegeben.

Detaillierte Beschränkungen und Inverkehrbringen-Verbote von allgemein gefährlichen Stoffen und speziellen, besonders gefährlichen Stoffen werden in der Chemikalienverbotsverordnung geregelt. Unter anderem fallen folgende Stoffe unter die Verordnung:

- Formaldehyd
- Benzol
- Asbest
- Furane
- Dioxine
- aromatische Amine
- Arsenverbindungen
- Cadmiumverbindungen
- Quecksilberverbindungen
- polychlorierte Biphenyle
- aliphatische Kohlenwasserstoffe
- Pentachlorphenole
- Teeröle

Um solche Stoffe in Verkehr zu bringen, sind eine ganze Reihe von Pflichten wie behördliche Erlaubnispflicht, Anzeigepflicht, Sachkundennachweis und Aufzeichnungspflicht sowie gewisse Auflagen zu erfüllen.

Chlorkohlenwasserstoff

Kettenförmige Kohlenwasserstoffe, bei denen Chlor an der Stelle einiger Wasserstoffatome tritt, werden als Chlorkohlenwasserstoffe, kurz CKW, bezeichnet. Zu den CKW zählen unter anderem Insektizide wie DDT und Lindan, welche für den Menschen sehr giftig sind. Bei der Verbrennung von Kunststoffen und PVC werden Dioxine und Furane freigesetzt, die ebenfalls zu den CKW zählen und als krebserregende gelten bzw. es nachgewiesener Maßen sind. In Klebstoffen und Anstrichen werden häufig so genannte aliphatische Chlorkohlenwasserstoffe als Lösungsmittel zugesetzt. Als Stoffe ohne natürlichen Ursprung können CKW auf natürlichem Wege kaum oder überhaupt nicht abgebaut werden und gelangen so in die Nahrungskette. Chlorkohlenwasserstoffe lagern sich im menschlichen Körper ab und bilden eine der Hauptursachen für berufsbedingte Erkrankungen

CO2-Gebäudesanierungsprogramm

Baumaßnahmen, die der Energieeinsparung dienen, werden durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) im Rahmen des Bundesförderprogramms zur CO2-Gebäudesanierung mit zinsgünstigen Darlehen unterstützt. Unter anderem kann ein solches Darlehen für folgende Maßnahmen beantragt werden:

Einbau von ausreichenden Dämmschichten im Dachbereich oder einer Wärmedämmung für die oberen Geschossdecken zu nicht ausgebauten Dachräumen für die Verbesserung des Wärmeschutzes im Dachbereich

  • Wärmeschutzverbessernde Dämmungen an den Außenwänden
  • Austausch oder Erneuerung von Fenstern gegen Fenster mit Wärmeschutzverglasung
  • Nachträgliche Verlegung von Wärmedämmungen an erdberührenden Außenflächen von beheizten Räumen oder an der Kellerdecke
  • Austausch der Heizanlage durch Installation moderner Brennwertkessel einschließlich der durch die Brennwertnutzung unmittelbar notwendigen Maßnahmen
  • Installation von solarthermische Anlagen oder Wärmepumpen
  • Installation von für Nah- oder Fernwärmeversorgung aus Heizkraftwerken oder Blockheizkraftwerken notwendigen Wärmeübergabestationen einschließlich der für den Betrieb unmittelbar notwendigen Maßnahmen
  • Installation von solar unterstützten Anlagen für die Nahwärmeversorgung einschließlich der für den Betrieb unmittelbar notwendigen Komponenten

D

Dach

Den oberen Abschluss eines Gebäudes bildet das Dach. Dieses besteht aus einer tragenden Konstruktion und einer darauf aufliegenden Dachhaut. Unterschieden wird zwischen geneigten Dächern, Steildächern und Flachdächern. Durch den Grundriss, die Dachform wie beispielsweise Sattel-, Shed-, Walm-, Pult- oder Mansarddach, die Dachneigung und einen möglichen Dachausbau wird die Konstruktion von geneigten Dächern bestimmt. Holzkonstruktionen wie Sparrendach, Kehlbalkendach oder Pfettendach sind üblich, aber auch Massivdächer aus Leichtbetonplatten, Porenplatten, Beton- oder Ziegelfertigteilen sind auch denkbar. Bei Flachdächern besteht die tragende Konstruktion in der Regel aus Balkendecken oder Stahlbetondecken, auf die für den nötigen Wetterschutz eine mehrschichtige Abdichtung sowie eine Wärmeschutzdachdämmung aufgebracht werden. Für eine ausreichende Entwässerung sorgt bei Flachdächern mindestens 2 % Gefälle. In der Regel sind Flachdächer für Schäden anfälliger als geneigte Dächer.

Dachaufbau / Dachaufstockung

Mit einer Dachaufstockung kann ein Flachdachgebäude nachträglich mit einem geneigten Dach versehen werden, was unterschiedliche Vorteile mit sich bringt:

  • das Haus erhält einen erheblichen Wertzuwachs
  • die Wohnqualität wird durch die Wohnraumvergrößerung verbessert, sofern der Dachraum ausgebaut wird.
  • Beim geneigten Dach ist die Dachhaut weniger schadensanfällig, was gegenüber dem Flachdach einen klaren Vorteil darstellt
  • es ergeben sich steuerliche Vorteile

Dachausbau

Den nachträglichen Ausbau des unter geneigten Dächern vorhandenen Raumes zu einem Wohnraum nennt man Dachausbau. Ein solcher Ausbau ist insbesondere bei Altbauten in der Regel genehmigungspflichtig, da die Nutzung geändert und Wohnraum vergrößert wird. Bei Neubauten kann der Dachausbau von vorneherein eingeplant werden, so dass Fenster, Leitungen und Anschlüsse bereits platziert werden können, auch wenn der eigentliche Ausbau erst später erfolgen soll. Der Dachausbau bei Altbauten verläuft naturgemäß meist aufwendiger. Statik und Wasserdruck müssen beispielsweise überprüft werden und die Dachhaut muss zum Fenstereinbau geöffnet werden. Dabei können sich mit der Fensterabdichtung als auch mit der Dachkonstruktion gelegentlich zu Problemen kommen. Generell ist als kritischer Punkt beim Dachausbau, die Wärmedämmung zu sehen. Diese muss so beschaffen sein, dass es im Sommer unter dem Dach nicht zu heiß wird. Zudem muss der Boden eine entsprechende Trittschalldämmung haben, damit die darunter liegenden Räume geschützt werden.

Dachbegrünung

Dachbegrünungen haben nicht nur einen ästhetischen Reiz, sondern bieten auch städtebauliche, bautechnische und ökologische Vorteile. Das Mikroklima wird durch die Verdunstungskühle der Pflanzen und die Staubbindung verbessert. Da auch das öffentliche Abwassersystem entlastet wird, normalisiert sich auch der Wasserhaushalt.

Das Pflanzenpolster schützt zudem die Dachabdichtung vor der UV-Strahlung. Damit werden auch der Wärmeschutz und der Schallschutz verbessert. Sogar der Aufbau einer begehbaren Dachbegrünung ist je nach Art des Daches möglich, sofern einzig auf eine Intensivbegrünung wie einen Dachrasen zurückgegriffen wird. Pflanzen und Tiere erhalten einen zusätzlichen Lebensraum durch die Dachbegrünung. Ein solcher Lebensraum wäre auf einer unbegrünten Fläche völlig undenkbar. Prinzipiell muss zudem zwischen Intensiv- oder Extensivbegrünung unterschieden werden.

Dachbelichtung

Ein Dachgeschoss, welches zu nutzbarem Wohnraum ausgebaut wurde, benötigt ausreichend Tageslicht durch Lichteinfall. Da durch klassische Giebelfenster meist nicht genügend Licht einfallen kann, sind diese in der Regel ungeeignet für die Dachbelichtung. Im Normalfall werden daher Dachgauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte, Dachloggia, Dachwohnraumfenster oder Dachbalkone eingeplant.

Die Belichtung von Dachräumen, die als Wohnraum dienen sollen, wird von der Bauaufsicht reglementiert. Die Fenster- und Lichtfläche variiert je nach Bundesland zwischen 10 und 12,5 % der räumlichen Grundfläche. In der Regel reichen für die Belichtung nicht ausgebauter Dachbereiche einfache Dachfenster aus, um die Vorgaben erfüllen zu können. Damit der amtlich bestellte Schornsteinfeger auf das Dach steigen kann, wird allerdings immer eine Ausstiegsmöglichkeit gefordert. Auch Lichtkuppeln können für die Belichtung eingesetzt werden. Diese werden in den meisten Fällen bei Flachdächern oder flach geneigten Dächern für die Innenbeleuchtung der Räume verwandt.

Dachboden

Der Raum, der sich unterhalb des Daches ergibt, wird als Dachboden bezeichnet. Die Dachschrägen bei Steildächern entsprechen den seitlichen Begrenzungen. Die Decke des Obergeschosses stellt die untere Begrenzung dar. In früheren Zeiten wurde der Dachboden meist als Lagerfläche genutzt. Heutzutage werden viele Dachböden zu Wohnraum ausgebaut.

Ein Urteil des Amtsgerichts Köln besagt, dass ein Vermieter vom Mieter einer Dachgeschosswohnung auf Basis einer Hausordnung nicht verlangen kann, den über seiner Wohnung gelegenen Speicher zu putzen sowie die Dachbodenfenster zu reinigen. Dem Gericht zufolge wäre eine solche Regelung für den Mieter überraschend und damit nicht zumutbar. Im Fall von Az. 205 C 144/08 war der Mieter nicht befugt, den Dachboden überhaupt zu nutzen. Zudem existierte über die Dachbodenreinigung keine mietvertragliche Regelung.

Dachdämmung

Im Dachbereich wird die Wärmedämmung von der Dachdämmung übernommen. Für eine bessere Energieeffizienz des Gebäudes ist eine gute Dachdämmung notwendig. Unter anderem werden Hartschaum, Flachsdämmstoffe, Blähton, Baumwolldämmstoffe, Korkplatten, Holzfaserdämmstoffe, Mehrschicht-Leichtbauplatten, Altpapierdämmstoffe, Perlite, Mineralfaserdämmstoffe, Schaumglas, Schafwolldämmstoffe oder Polyesterfaserdämmstoffe als Dämmstoffe verwandt. Unterschiedliche Konstruktionen für die Dämmung werden je nach Dachkonstruktion nötig. Ein Steildach wird mit einer anderen Dachdämmung ausgestattet als ein Flachdach.

Dachdämmung von Steildächern

Eine gute Wärmeisolierung ist insbesondere bei Dachschrägen dringend notwendig, um eine extreme Erhitzung im Sommer zu verhindern und eine energiesparende und umweltfreundliche Beheizung im Winter möglich zu machen. Aus den Vorgaben der Energiesparverordnung und dem U-Wert für energieeffiziente Häuser ergibt sich die jeweils benötigte Dämmschicht. Dämmschichten können in unterschiedlichen Ausführungen angebracht werden. Eine Kombination aus verschiedenen Dämmarten sowie eine Zwischensparren-, Aufsparren- oder Untersparrendämmung sind möglich. Raumseitig wird eine Dampfsperre integriert, welche als Schutz der Dämmschicht vor Wasserdampfdiffusion und Durchfeuchtung dient.

Dachdämmung von Flachdächern

Die Wärmedämmung eines Flachdaches muss nicht nur im Sommer eine übermäßige Erhitzung unter der Dachdecke liegender Räume verhindern und im Winter für eine energiesparende und umweltschonende Beheizung sorgen, sondern auch die Dachkonstruktion gegen Temperaturschwankungen schützen, um schädliche Spannungen im Material zu verhüten. Der U-Wert und die Richtlinien der Energieeinsparverordnung gelten ebenfalls für die Anforderungen an die Dämmschicht bei Flachdächern.

Die Dämmschicht kann bei Flachdächern als Gefälledämmung ausgelegt werden. Eine Gefälledämmung werden aus keilförmig zugeschnittenen Dämmplatten oder aus Schüttdämmstoffen konzipiert. Gleichzeitig wird so das notwendige 2%ige Gefälle für den Wasserabfluss von der Dachfläche erzielt. Zwei unterschiedliche Konstruktionsformen werden im Groben für die Dachdämmung von Flachdächern unterschieden: das Warmdach und das Kaltdach.

Zwischen der Dachhaut und dem Dämmmaterial verbleibt beim sogenannten Kaltdach eine Luftschicht im Innenraum. Die Feuchtigkeitsentwicklung wird durch eine Be- und Entlüftung, die sich an den Dachrändern befindet, reguliert. Entstehender Wasserdampf wird nach aussen abgeleitet. Beim Kaltdach liegt in der Regel eine spezielle Abdichtung auf einer Kiesschicht. Darüber folgen Schalungsbretter, die entsprechende Luftschicht und die Dachdämmung. Abgedeckt wird das Ganze von einer Stahlbetondecke.

Die Luftschicht zwischen Dachhaut und Dämmmaterial entfällt beim sogenannten Warmdach. An der Unterseite der Dachdämmung muss daher eine Dampfsperre als Durchfeuchtungsschutz gelegt werden. In der Regel besteht eine Warmdach-Konstruktion aus einer Dachabdichtung auf einer Kiesschicht, mit einer Dampfdruckausgleichsfolie auf der die Dämmung aufliegt, der Dampfsperre und einer mit einem Voranstrich versehenen Ausgleichsschicht. Das Ganze wird durch eine Stahlbetondecke abgedeckt.

Nach dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm besteht die Möglichkeit einer Förderung durch die KfW-Bank, da die Dachdämmung zu den energieeffizienten Maßnahmen zählt. Zur Wärmedämmung tragen auch Dachbegrünungen bei.

Dachdeckung /Dacheindeckung

Die Dachneigung und die Dachkonstruktion bestimmen die zu wählende Dachdeckung. Die Dachdeckung kann luftiger ausfallen, je steiler ein Dach wird. Allerdings sollte gerade bei Flachdächern die Dacheindeckung besonders fugenlos und dicht sein. Die Funktionen der Dacheindeckung bzw. Dachdeckung sind vielfältig. Die Dachdeckung muss zum einen die Innenräume vor Witterungseinflüssen schützen, zum anderen muss die Dachdeckung selbst ebenfalls witterungsbeständig sein, den Brandverhütungssicherheitsbestimmungen entsprechen und Wasser abweisend sein. Unterspannbahnen, Unterdach, Unterspannplatten oder eine Vordeckung können das Eindringen von Schnee, Schlagregen oder Staub unterbinden. Unterschiedliche Materialien werden für die Dachdeckung eingesetzt. Dachziegel, Dachsteine, Schiefer, Holzschindel, Bitumenschindel, Glasdachziegel, Reet, Stroh, Faserzementwellplatten, Bitumenwellplatten, Faserzementdachplatten, Zinkbleche oder Kupferbleche können für die Dachdeckung verwandt werden.

Dachflächenfenster

In der Dachebene liegende Fenster, die in geschlossenem Zustand vollständig abschließen, werden als Dachflächenfenster bezeichnet. Meist werden diese großflächigen Fenster für den Dachausbau verwendet. Nach der Schließ- und Öffnungstechnik werden verschiedene Dachflächenfenster-Konstruktionsarten wie Kippfenster, Schiebefenster, Drehfenster oder Fenster, die über einen Drempel bzw. Kniestock heruntergezogen werden, unterschieden. Die Fensterschräge und die mögliche starke Sonneneinflutung machen spezielle Schutzeinrichtungen gegen die Sonne empfehlenswert.

Dachgarten

Die Begrünung von Dachterrassen, Flachdächern und Dachschrägen dienen Dachgärten. Vorteile ergeben sich durch eine gute Wärme- und Trittschalldämmerung. Daraus resultieren eine Kühlung bei sommerlichen Temperaturen sowie eine Wärmevorratshaltung in kalten Tagen. Zudem wird die Dachkonstruktion geschützt, da nur geringe Temperaturschwankungen vorherrschen. Durch einen Dachgarten wird zudem das Abwassersystem eines Gebäudes entlastet. Zu einem besseren Stadtklima tragen Dachgärten ebenfalls bei. Schließlich stellen Dachgärten Erholungs- und Pausenräume dar, die zum Teil als Standorte für Restaurants und Stadtcafés recht begehrt sind. Intensiv begrünte Dächer mit Baum- und Strauchpflanzungen prägen enorm das Stadtbild.

Eine durchwurzelungsfeste Dachabdichtung bildet bei einer Dachgartenanlage die Grundlage für die darauf aufgebrachten Filter-, Drän-, Vegetations-, Bepflanzungs- und Schutzschichten. Natürlich muss auf die Belastbarkeit des Daches geachtet werden, wenn auf dem Dach eine durchgängige Schicht Erdboden mit Bepflanzung aufgebracht werden soll. Das zunehmende Gewicht des sich voll saugenden Pflanzsubstrats bei Regen muss zudem berücksichtigt werden. Pro Quadratmeter kann nach der Faustregel mit 300 Kg gerechnet werden, die auf den jeweiligen Teil des Daches lasten werden. Spezielle Konzepte für Dachgärten, die mit einer geringen Gewichtsbelastung auskommen müssen, gibt es für Dächer von Industriehallen oder Carports. In diesen Fällen wird ein dünnschichtiger Boden aufgebracht, auf dem sich bestimmte Gräser und kleine Stauden wohlfühlen.

Dachgärten spielten in der Kulturgeschichte des Menschen schon lange eine große Rolle. Die berühmten New Yorker Dachgärten sind ein Beispiel dafür.

Dachkonstruktion

Als Dachkonstruktion werden die tragenden Teile eines Daches inklusive der Dachhaut bezeichnet. Die Dachkonstruktionen von Flachdächern und Steildächern (geneigten Dächern) fallen unterschiedlich aus.

Dachlattung

Weichholzlatten werden als Dachlatten auf die Dachsparren, welche die tragenden Teile der Dachkonstruktion sind, aufgenagelt, um daran die Dachpfannen oder –ziegel zu befestigen. In den Maßen und der Qualität richten sich die Vorgaben nach der DIN 4070. Eine Unterspannbahn aus PE, die vor dem Aufnageln zwischen Dachlatte und Sparren gelegt wird, schützt den Dachraum vor Staub oder Flugschnee. Für Schindel- oder Schieferdächer werden als Dachlatten spezielle Rauspunde genutzt.

Dachneigung

Häufig finden sich im Bebauungsplan bereits Vorgaben zur Dachschräge oder Dachneigung, damit ein einheitliches Siedlungsbild erhalten bleibt. Es sind dann vorgegebene Winkel zwischen dem Dach und der waagerechten Decken- oder Geschosslinie einzuhalten. Nach diesem vorgegebenen Winkel richten sich auch die Art der Deckung und die Verlegungsart. Ein mögliche Art wäre die Schuppendeckung sowohl mit als auch ohne Unterdach. Die Konstruktion mit üblichen Dachziegeln oder Dachpfannen als sogenannte “harte” Bedachung, wird in der Regel eingesetzt, wenn ein Winkel von 22 Grad vorgeschrieben ist. Bei einer Stroh- oder Riedbedachung ergibt der Winkel 45 Grad, bei Schieferbedachungen werden 28 Grad angesetzt. Für die Winkelangaben im Bebauungsplan können statt der Gradzahlen auch Prozente angegeben sein. 36 % stünden in diesem Fall für einen Winkel von 29 Grad.

Es ist davon auszugehen, dass die Ansprüche an die Verlegsorgfalt, die Maßhaltigkeit und die Qualität des Deckungsmaterials sich erhöhen, je flacher eine Dachneigung ausfallen sollte.

Dachrinne

Das vom Dach abfließende Wasser, welches in der leicht geneigten Dach- oder Regenrinne gesammelt wird, welche sich bei geneigten Dächern an der Traufe befindet, wird zum Fallrohr weitergeleitet. Üblicherweise werden Dachrinnen aus Kupferblech, Stahlblech oder Kunststoff wie PVC als Material hergestellt. Der Einbau eines Blätterfangs oder Fanggitters vor der Einlaufstelle zum Fallrohr ist empfehlenswert, um Verstopfungen im Abfluss durch Schmutz oder Laub zu verhindern.

Dachrinnenreinigung

Herbstlicher Laubfall sorgt bei vielen Gebäuden für verstopfte Dachrinnen. Der Gebäudeeigentümer sollte daher regelmäßige Kontrollen durchführen, damit kein Regenwasser oder Schmelzwasser nicht außen am Gebäude herunterlaufen kann. Ansonsten könnten Feuchtigkeitsschäden verursacht werden.

Im Sinne der Betriebskostenverordnung fallen die Kosten der Dachrinnenreinigung bei einem Miethaus unter die „sonstigen Betriebskosten“, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Diese Kosten müssen aber im Mietvertrag ausdrücklich in den Kostenarten als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen werden. Zudem müssen die Kosten für die Dachrinnenreinigung regelmäßig anfallen. Eine auf einer Verstopfung basierende einmalige Dachreinigung ist allerdings gemäß Urteil vom 07.04.2004 unter Az. VIII ZR 167/03 des Bundesgerichtshofs nicht umlagefähig.

Einigen Mietern wurden Schadensersatzansprüche von den Gerichten zugesprochen, in Fällen, in denen eine verstopfte Dachrinne oder ein verstopftes Fallrohr Feuchtigkeitsschäden an den Möbeln verursacht hatte. Diese Urteile beziehen sich allerdings fast immer auf Fälle, in denen der Vermieter einen Schaden billigend in Kauf nahm und damit rechnen musste. Mit einer Verstopfung mussten diese Vermieter aufgrund von Bäumen in Gebäudenähe durch das allgemein anfallende Herbstlaub rechnen (LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03 und AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07)

Grundsätzlich müssen Vermieter keine Vorkehrungen treffen, wenn keine akute Gefahr erkennbar ist. Bekannte Gefahrenquellen sollte der Vermieter jedoch mit geeigneten Sicherungsmaßnahmen ausschließen, da ansonsten eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit der Mietimmobilie befürchtet werden muss.

Dachsanierung

Im Laufe der Zeit werden Dächer von einer Patina aus Flechten, Moos und Algen überzogen. Hausbesitzer befürchten, dass damit nicht nur eine ästhetische, optische Verschlechterung einhergeht, sondern auch eine qualitative. Häufig verlegt sich der Zeitpunkt für eine Neueindeckung des Daches nach vorne.

Unter einer Dachsanierung versteht man grundsätzlich entweder eine Dachneueindeckung, die sinnvollerweise eine zeitgemäße Wärmedämmmaßnahme beinhalten sollte, oder eine Hochdruckreinigung, der sich eine Versiegelung und Beschichtung des Daches anschließt. Im Allgemeinen sollte der Heimwerker von Dacharbeiten in jedem Fall Abstand nehmen. Ohne spezielle Fachkenntnisse besteht nämlich erhöhte Unfallgefahr.

Die Reinigung und Neubeschichtung eines Daches als Dachsanierung soll für eine längere Haltbarkeit sorgen. Eine kostenintensivere Neueindeckung soll damit möglichst lange hinausgezögert werden. Der Hauseigentümer sollte vor der Beauftragung einer solchen Dachsanierung genaue Informationen einholen.

Die Hamburger Verbraucherzentrale warnt vor dieser Art von Sanierungsverfahren. Es handele sich um eine „reine Kosmetik“ fürs Dach und habe ansonsten nicht den gewünschten Effekt. Flechten, Moos und Patina beeinträchtigen weder die Qualität noch die Dichtigkeit eines Daches. Insbesondere ältere Dächer können unter einer Hochdruckreinigung eher Schaden nehmen, da sich in Falzen und Dachpfannenritzen gelöster Schmutz hineindrücken kann, was später zu einem undichten Dach führen kann. Da nach der Reinigung die Beschichtung nur die äußerlich zugänglichen Dachteile der überlappenden Dachpfannen erreichen kann, löst sich die Beschichtung im Laufe der Zeit wieder ablöst. Entsprechend gering ist die Lebensdauer, die angesetzt werden kann.

Vor den Geschäftspraktiken mancher Unternehmen, die Beschichtungssanierungen durchführen, müsse gewarnt werden, da in diesem Gewerbe viele herumreisende Betriebe unterwegs seien. Diese bieten ihre Dienste an der Haustür an und sind im Falle einer Reklamation nicht mehr erreichbar. Selbst eventuell vorhandene Webseiten sind häufig nicht mehr aufrufbar. Solche Unternehmen werden meist als englische Ltd. Geführt, einer Gesellschaftsform, die nur ein Haftungskapital von 1 englischen Pfund benötigt. Die Gewährleistung für den Kunden ist damit bei Weitem nicht gesichert. Grundsätzlich sollten Hausbesitzer immer mehrere Angebote einholen und diese genau prüfen.

Dachstuhl

Bei geneigten Dächern wird die vom Zimmermann errichtete Dachkonstruktion Dachstuhl genannt. Drei Grundtypen werden unterschieden:

- Sparrendach: Für Dachbreiten bis zu 8 m und Sparrenlängen bis 4,50 m sind Sparrendächer ideal. Zwei schräg stehende Balken im Winkel zwischen 35 und 60 Grad und ein waagerecht liegender Balken der Balkendecke bilden hier ein festes Dreieck, so dass ein verstrebe- und stützenfreier Dachraum entsteht.

- Kehlbalkendach: Dieses Sparrendach eignet sich für Dachbreiten von mehr als 8 m mit Sparren von mehr als 4,50 m Länge. Um ein Durchbiegen der Sparren zu verhindern, werden diese vom Kehlbalken, einem waagerechten Balken abgestützt. Ein Dachausbau ist nur möglich, wenn der Kehlbalken eine ausreichende Kopfhöhe frei lässt und entsprechend hoch angebracht wurde.

- Pfettendach: Diese für jeden Grundriss geeignete Konstruktion besteht aus waagerechten Balken (Firstbalken, Firstpfette und Fußpfette), auf denen die Sparren aufliegen, welche sich am First nicht gegenseitig stützen. Sollte die Sparrenlänge 4,50 m überschreiten, so ist eine Mittelpfette notwendig. In der Regel muss diese Pfetten eine senkrechte Holzstützenkonstruktion tragen, die beim Dachausbau hinderlich ist. Jedoch können hier größere Dachflächenfenster montiert werden können.

Dachterrasse

Eine Dachterrasse kann mittels eines Dacheinschnittes in Dachgeschosswohnungen eingebaut werden. Für den nachträglichen Einbau einer Dachterrasse ist eine Baugenehmigung notwendig. Für die Funktionsfähigkeit ist eine statische Absicherung des Dacheinschnitts sowie ein Entwässerungssystem für den Terrassenboden, der wasserdicht sein muss, ausschlaggebend.

Dachüberstand

Ein die Außenwand überragender Teil eines Daches wird als Dachüberstand bezeichnet. Dieser schützt die Außenwände und damit das komplette Haus vor Sturm, Niederschlag und zu starker Sonneneinstrahlung bei hochstehender Sommersonne, während genügend Licht von der tief stehenden Wintersonne eingelassen wird. Ein Dachüberstand im Maße von 80 cm bis 1 Meter ist im Gegensatz zu einem chemischen Holzschutz die bessere Alternative, da unter dem Dachüberstand liegende Holzbauteile wie Balkone, Fachwerk, Tür- und Fensterrahmen konstruktiv geschützt werden. Im Bebauungsplan können Dachüberstände ebenso wie Dachschrägen oder Dachneigungen festgelegt sein.

Dämmung

Gemäß der Energiesparverordnung wird zwischen Schalldämmungen und Wärmedämmungen unterschieden. Da eine Wärmedämmung in der Regel aber auch schalldämpfend wirkt, wird im allgemeinen unter einer “Dämmung” immer die Wärmedämmung verstanden. Die Wärmedämmungskonstruktionen variieren je nach Bauteil. Als wichtigste Dämmvarianten sind die Bodenplattendämmung, die Dachdämmung, die Perimeterdämmung als Aussendämmung der Kellerwände, die Decken- und Geschoßdämmung, die Dämmung des Fußbodens, die Innendämmung als Dämmung der Innenwände und die Außendämmung als Dämmung der Außenwände anzusehen. Unter Umständen ist nach dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm eine nachträglich Dämmung ratsam und kann gefördert werden.

Dampfdiffusion

Das Durchdringen von Wassermolekülen in Form von Wasserdampf durch Decken und Wände wird als Dampfdiffusion (Auseinanderdriften = Diffusion). Insbesondere an Außenwänden, wobei vom höheren Dampfdruck zum niedrigeren Dampfdruck, der an der kühleren Außenluft liegt, kommt es zu Dampfdiffusionen. Eine solche Diffusion beruht auf dem Prinzip, dass Luft bis zu einem bestimmten Grenzpunkt bzw. “Sättigungspunkt” Wasser als Wasserdampf aufnehmen kann. Dieser Sättigungspunkt erhöht sich je wärmer die Luft wird. Entsprechend entsteht auch ein höherer Dampfdruck, sprich die Anzahl der bewegten Wassermoleküle je Kubikzentimeter. Der höhere Druck des Dampfes tendiert dazu, dorthin abzufließen, wo der Druck niedriger ist. In der Regel ist der Außendruck in der kalten Jahreszeit niedriger als im Innenraum. Auf ihrem Weg durch die Außenwand kühlen die Wassermoleküle ab und kondensieren als Tröpfchen. Diesen sogenannten Taupunkt will man nun möglichst weit nach außen verlegen. Darum wird im Sinne der Baukonstruktion der Einbau einer Dampfsperre oder Dampfbremse notwendig. Die Wassertropfen sollen sich somit erst dort bilden, wo eine gefahrlose Abtrocknung möglich ist. Eine Wärmedämmungsdurchfeuchtung sowie Schimmelbildung an der Wandinnenseite werden so vermieden. Allerdings sollte auch eine gewisse Absorptionsfähigkeit der ersten inneren Wandschicht gewahrt bleiben. Daher werden Materialien wie Holz, Gips oder Lehm verwandt, welche Feuchtigkeit aus dem Dampf aufnehmen und langsam wieder in den Raum abgeben. Mit dieser Regulierung der Luftfeuchtigkeit wird für ein gesundes, angenehmes Raumklima gesorgt.

Dauerbrand

Wer einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz und Kohle erwerben möchte, muss sich zunächst die Frage stellen, ob es ein Zeitbrand- oder ein Dauerbrandofen sein soll.

Für Raumheizer, deren Befeuerung über feste Brennstoffe erfolgt, werden die Prüfungen und Anforderungen sowie der Begriff Dauerbrand in der Produktnorm DIN EN 13240 geregelt.

Bei einem Dauerbrandofen muss eine ununterbrochene Mindestbrenndauer sowie Gluterhaltung gewährleistet sein. Am Ende des Zeitraums muss das Glutbett wieder entfacht werden können. Eine Mindestbrenndauer von 1,5 Stunden für eine Befüllung beim Heizen mit Holz wird mit Erreichen der Ofennennleistung pflichtgemäß vorausgesetzt. Ein mit Teillast betriebener Ofen muss hingegen eine Mindestbrenndauer von 10 Stunden aufwarten.

Die Sache sieht beim Einsatz von Braunkohlebriktetts beim Heizen etwas anders aus. Die vorgeschriebene Mindestbrenndauer im Dauerbetrieb beträgt je nach Nennleistung von 4 Stunden und im Teillastbetrieb von 12 Stunden. Generell ist für den Dauerbrand Braunkohle besser geeignet als Holzscheite. Die meisten Dauerbrandöfen sind mit einer speziellen Glutmulde im Boden der Brennkammer ausgestattet. In der Glutmulde kann die Kohle ein Glutnest bilden. Die Luftzufuhr beim Dauerbrand wird stark reduziert. Es entstehen durch die längere Abbrandzeit erheblich höhere Emissionen und ein kleinerer Wirkungsgrad. Dem Ofennutzer eröffnet sich ein weiterer Nachteil in der verstärkten Verschmutzung der Ofenscheiben durch Rußpartikel.

Mit dem Begriff „Dauerbrand“ wird auf die technisch mögliche bzw. zulässige Betriebsdauer täglich Bezug genommen.

DCF = Discounted Cash Flow-Verfahren

Wird gelegentlich fälschlicherweise als „internationales Ertragswertverfahren“ bezeichnet. Es basiert auf der Kapitalisierung der zu erwartenden Zahlungsströme abzüglich der zu erwartenden Aufwendungen.

Deckenaufbau

Beim Aufbau einer Decke muss zwischen tragenden und deckenden Teilen unterschieden werden. Befindet sich oberhalb der Decke ein Wohnraum, so bildet der Deckenaufbau auch gleichzeitig den Bodenaufbau.

In diesem Fall sieht der Aufbau bei einer Stahldecke als tragender Deckenteil von unten nach oben wie folgt aus:

- Stahlbetondecke wird von unten verputzt oder mit einer Deckenbekleidung oder einer abgehängten Decke kaschiert

- Ausgleichsschicht

- Dämmung für den Trittschallschutz

- Abdeckung

- Estrich

- Belag des Fußbodens

Bei Holzbalkendecken mit teilweise sichtbaren Holzbalken sieht von unten nach oben der Aufbau folgendermaßen aus:

- Dämmschicht und Bretterschalung über oder zwischen den Holzbalken

- Trockenestrich

- Parkett

Denkmalschutz

Kann sich u.a. auf Immobilien und technische Einrichtungen erstrecken. Aufgrund der Kulturhoheit der Länder ist der Denkmalschutz Ländersache. Für denkmalgeschützte Immobilien kommen oft besondere steuerliche Aspekte zum Tragen.

Dielen

Als Dielen werden Fußböden aus mehrschichtig verleimten Brettern, zusammengesetzten Hölzern oder Massivholzbrettern bezeichnet, die auf Deckenbalken aufgelegt und mit Feder und Nut verlegt werden. Da nach dem Einbau Dielen sich leicht verziehen können, dürfen nur sehr trockene Bauteile verwendet werden. Harthölzer wie Eiche, Ahorn, Esche und Buche sind zwar preislich höher klassig, dafür aber auch unempfindlicher als weiche Hölzer wie Lärche, Fichte und Kiefer. Dielen müssen auf alle Fälle mit einem Fußbodenlack oder mit Bienenwachs geschützt werden. Zwischen Diele und Balken wird eine Trittschalldämmung in Form eines aus granuliertem Gummi oder Filz hergestellten Streifens gelegt, um ein Knarren der Dielen zu unterbinden. Der Boden schwimmt schließlich, da er meist nicht an der Wand befestigt wird.

DIN(-Normen)

Das Kürzel DIN bezeichnet das „Deutsche Institut für Normung“, welches ebenfalls für das Bauwesen die so genannten DIN-Normen aufstellt. Für Baukonstruktionen und Baustoffe werden physikalische Maßen und Qualitäten in DIN-Normen festgelegt. Welche DIN-Normen in einem Gebiet gültig sind, hängt von den Bestimmungen der einzelnen Bundesländer ab. Dies gilt auch für die Kostengliederung innerhalb der Kostenermittlung. Alle beteiligten Fachkreise erarbeiten gemeinsam die DIN-Normen und passen sie dem technischen Fortschritt an. Kritiker werfen dem Verfahren eine zu starke Ausrichtung an industriellen Interessen vor.

Disagio

Der Differenzbetrag zwischen der effektiven Auszahlung und dem nominellen Nennwert eines Baudarlehens wird Disagio genannt. Mit der Vereinbarung eines hohen Disagios mit der Bausparkasse oder dem Kreditinstitut kann unter Umständen günstig sein, um in den Genuss relativ niedriger Zinsen zu kommen. Früher konnte ein Disagio als Werbungskosten bei der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Grundsätzlich ist dies im Rahmen der neuen Regelungen zur Eigenheimförderung nicht mehr möglich.

Dispens

Einzelne Bauvorschriften können durch die Baubehörde für die Bauherren oder die Bauherrin aufgehoben werden. In Fällen, in denen sowohl zwingende Vorschriften als auch Regel- und Sollvorschriften außer Kraft gesetzt werden können, spricht man von Dispens. Der Bauherr oder die Bauherrin erfährt durch eine Bauanfrage, ob und in welchem Umfang die Möglichkeit eines Dispenses besteht.

Dispersion

Eine Flüssigkeit, in der in sehr feiner Verteilung ein Stoff mit einem anderen vermischt wird, wobei beide Stoffe ineinander unlöslich oder schwer löslich sind und unterschiedliche Aggregatszustände wie gasförmig, fest und flüssig aufweisen können, wird Dispersion genannt. Milchig aussehende Kunststoff-Dispersionen entstehen durch die Dispersion von Polymeren in Wasser und werden als Haftbrücken, Bindemittel für Beschichtungsstoffe oder als Zusätze in Zementmörtel eingesetzt. Unterschieden werden:

  • aus festen und flüssigen Stoffen bestehende Suspensionen wie bei Dispersionsfarben
  • aus zwei Flüssigkeiten wie Öl und Wasser bestehende EmulsionenVor dem Auftragen müssen Dispersionen gut vermischt werden, da durch die Lagerung eine teilweise Absetzung der beiden Stoffe voneinander möglich ist.

Dispersionsfarbe

Dispersionsfarben, welche auch als Binderfarben bezeichnet werden, sind Anstrichstoffe, die vor der Anwendung mit Wasser verdünnt werden können. Es gibt sowohl Dispersionsfarben, die auf natürlicher Basis hergestellt werden als auch solche auf Kunststoffbasis. Meist werden Dispersionsfarben als Putz- oder Maueranstrich verwendet, können aber auch auf Holz oder Tapeten zum Einsatz kommen. Das Auftragen kann nicht nur mit Rolle und Pinsel erfolgen, sondern auch durch Aufsprühen mit der Spritzpistole. Dispersionsfarben sind eine kostengünstige Alternative mit dem Vorteil ausgestattet, dampfdurchlässig zu sein. Allerdings können sie auch aufgrund von Lösemitteln allergische Reaktionen bei Handwerkern und empfindlichen Personen auslösen, so dass auf Lösemittelfreiheit geachtet werden sollte. Zudem können in manchen Dispersionsfarben auch Fungizide wie das Dichlorfluanid gegen Bläuepilze und Konservierungsmittel enthalten sein, die ebenfalls die Gesundheit beeinträchtigen können.

Kunststoff-Dispersionsfarben werden in folgende wichtige Gruppen eingeteilt:

  • Kunststoff-Latex-Farben mit den Eigenschaften: Haftfestigkeit, Wetterbeständigkeit, Diffusionsfähigkeit, Scheuerungsbeständigkeit und leichte Verarbeitbarkeit
  • PVA-Copolymer-Dispersionsfarben mit den Eigenschaften: Scheuerbeständigkeit, Wasserdampfdurchlässigkeit, Abtönbarkeit und Haftfestigkeit
  • Acrylharz-Dispersionsfarben mit den Eigenschaften: Haftfestigkeit, Wasserdampfdurchlässigkeit, Stoßfestigkeit, Scheuerbeständigkeit, Strukturierbarkeit, Kratzfestigkeit und Abtönbarkeit
  • Silikon-Kunstharzemulsion-Farben mit den Eigenschaften: hohe Wasserdampfdurchlässigkeit, hervorragende Wasserabweisung, hohes Deckvermögen, Alterungsbeständigkeit und Wasserverdünnbarkeit
  • Reine Acrylharz-Dispersionsfarben mit den Eigenschaften: Schlagregendichte, Wetterbeständigkeit, Wasserabweisung, Wasserdampfdurchlässigkeit, Abtönbarkeit und Haftfestigkeit
  • Polymerisatharz-Farben mit den Eigenschaften: Haftfestigkeit, Regendichte, Wetterbeständigkeit, Frostunempfindlichkeit, Spannungsfreiheit, Diffusionsfähigkeit, Alkaliresistenz, Nichtquellbarkeit, Lösungsmittelhaltigkeit, Gilbungsfreiheit, Schutze gegen aggressive Luftverschmutzungen, Kälteverarbeitung bei unter 0 Grad Celsius

Doppelhaus

Zwei eigenständige Doppelhaushälften ergeben ein Doppelhaus. Diese Konstruktion bietet folgende Vorteile:

  • Jede Doppelhaushälfte verfügt nur über drei Außenwände, womit ein Viertel weniger an Wärmeübertragenden Außenflächen vorhanden sind als bei frei stehenden Einfamilienhäusern.
  • Es genügt eine geringere Grundstücksfläche für jedes Haus benötigt, als wenn ein Haus allein stehen würde.
  • Im Vergleich zu frei stehenden Einzelhäusern lassen sich die Baukosten durch eine gemeinsame Durchführung und Planung des Baus vermindern.
  • Eine ausreichende Schalldämmung zwischen den beiden Doppelhaushälften muss vorgesehen werden.

Drainage / Dränage

Insbesondere bei Häusern in Hanglage kann Sickerwasser bei lang anhaltenden Regenfällen leicht vor der Kellerwand gestaut werden und sich zu drückendem Wasser entwickeln. Für eine rasche und gleichmäßige Wasserableitung sowie die Vermeidung von Wasseransammlungen vor Außen- und Kellerwänden sorgt eine Drainage.

In der Regel besteht eine Drainage aus folgenden Teilen:

  • Dränschicht: sorgt für die vertikale Wasserableitung bis zur Dränleitung
  • Filterschicht: Eine Schicht aus Kies und Sand verhindert Bodeneinschlämmungen.
  • Dränleitung: nimmt aus der Dränschicht kommendes Wasser auf und leitet dieses ab.
  • Revisionsschächte: dienen als Kontroll- und Spülschächte bei Dränleitungen mit Richtungswechsel.

Aufwendige Abdichtungen gegen häufig auftretendes oder anhaltendes „drückendes Wasser“ können Drainagen allerdings nicht ersetzen. Lediglich bei kurzzeitig auftretendem Stauwasser können Drainagen als alleiniger Schutz ausreichen.

Drempel

Drempel oder Kniestock wird eine senkrechte Wand, die sich zwischen Dachboden und Dachschräge befindet, genannt. Die Höhe dieser Wand bestimmt über den vorhandenen Platz, den das Dachgeschoss zum aufrechten Gehen bietet. Je höher diese Wand, desto komfortabler wird die Wohnung, die bei einem Dachausbau entstehen kann. Die Drempelhöhe ist häufig bereits im Bebauungsplan vorgegeben.

drückendes Wasser

“Drückendes Wasser“ stellt von unten oder von der Seite auf die Bodenplatte oder die Kellerwände einwirkendes, stehendes Wasser dar, welches bedingt durch Hangwasser, Grundwasser oder stauende, wasserführende Bodenschichten entsteht. Daher müssen Keller von außen sehr sorgfältig, unempfindlich und komplett gegen mögliche Bewegungen des Baukörpers, Setzrisse und ähnliches durch Abdichtungsbahnen versiegelt werden. Eine so genannte „Wanne“ dient hierzu. Sehr aufwendig können sich nachträgliche Sanierungen des Baukörpers erweisen.

Due Diligence

Organisationsanalyse

Sollte es sich bei einer Betreiberimmobilie um ein Erwerbsobjekt handeln, so kommt die Organisationsanalyse zur Bewertung in Frage. Im Zuge der Due Diligence werden dann alle Prüfausprägungen auf die Betreibergesellschaft angewandt. In vertraglicher und struktureller Hinsicht muss die Finanzierung, die Organisation, das Management und das Personalwesen des Betreiberunternehmens untersucht werden. Neben Betreiberunternehmensanalyse wird insbesondere bei Portfolio-Management-Gesellschaften eine organisatorische Analyse durchgeführt.

Umweltanalyse

Bei Erwerbsobjekten kann es sich um belastete Immobilien, bei denen spezielle Altlasten bestehen, handeln. In diesen Fällen kann es notwendig werden, in den Prüfungsprozess eine Umweltanalyse einzubinden. Wurde ein Grundstück in der Vergangenheit vom Militär oder von der petrochemischen Industrie genutzt, so ist eine Umweltanalyse zwingend notwendig.

Analyse des Marktwertes

Die aus den verschiedenen Prüfungen resultierenden Ergebnisse fließen in die Marktwerteinschätzung der Immobilie gesammelt ein und ergeben eine entsprechende Bewertung. Der absolute Kaufpreis stellt in der Regel nicht den auf diese Weise ermittelten Marktwert dar. Schließlich gibt es sehr subjektive Faktoren, die den Kaufpreis zusätzlich beeinflussen. Natürlich muss jeder Grundstückssachverständig versuchen, einen möglichst präzisen Marktwert für die jeweilige Immobilie zu ermitteln.

Notwendiger Weise kann in unklaren Fällen eine Wertspanne gemäß dem Best-Case/Worst-Case-Szenario angegeben werden. Für eine Wertermittlung wird auf nationale, normierte oder internationale Verfahren zurückgegriffen. Die Entscheidung für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren beruht auf der Art der Immobilie sowie den Erwartungen der Investoren und der Bank. Soll ein Investmentvergleich für den Käufer erstellt werden, der alternative Kapitalanlagen ausweist, so eignet sich die DCF (Discounted-Cashflow-Methode).

Analysen der Ergebnisse

Die Due Diligence Ergebnisse sowie die Analysenverläufe werden in einem schriftlichen Bericht zusammengestellt. Zusätzlich erfolgt mit Hilfe einer umfassenden, fotographischen Dokumentation die Untermauerung der technischen und baulichen Gebäudeanalyse. Die Due Diligence eröffnet dem Auftraggeber neben essenziellen Resultaten auch weitreichende Aufschlüsse über Potenziale und Risiken eines Investments. Ein präventives Konfliktmanagement wird so für den Auftraggeber möglich. Die Risiken können entsprechend durch die Gestaltung des Kaufvertrags minimiert oder sogar ausgeschlossen werden. Die Untersuchung der Potenziale bringt beispielsweise zu Tage, wie es um die erzielbaren Mietvertragsvereinbarungen und die Gebäudeflexibilität bestellt ist. Ferner werden wirtschaftliche Entwicklungen durch die Marktanalyse pointiert. Diese können mittelbar die Performance der Immobilie beeinflussen. Objektspezifische Risiken und Resultate müssen in Bezug auf das Objektrating gebenchmarkt und gewichtet werden, damit eine Rating-Notation entsteht. Damit kristallisiert sich im Laufe der Zeit ein Record-Track heraus, der die Zuordnung einer Immobilie in eine bestimmte Risikoimmobilienkategorie ermöglicht. Ein abgeleitetes Rating ergibt sich für die Immobilienwerte, wenn die Ergebnisse der Due-Diligence-Analysen ausgewertet werden.

Dübel

Dübel stellen Befestigungshülsen für Schrauben dar. Sie beruhen auf dem Prinzip von sich beim Einschrauben spreizenden Flügeln, die der Schraube im jeweiligen Wand- oder Deckenmaterial festen Halt gewähren. Je nach zu dübelndem Material und den Anforderungen an die Festigkeit werden unterschiedliche Dübelkonstruktionen eingesetzt. Kunststoffdübel reichen für den normalen Bedarf in der Regel aus. Bei höheren Anforderungen werden Metalldübel eingesetzt.

Dünnbett-Verfahren

Maurer und Fließenleger wenden das Dünnbett-Verfahren an, um mit einem Minimum an Arbeitszeit und Mörtel auszukommen. Voraussetzung ist ein sehr planer Untergrund, der beispielsweise aus sehr ebenen Mauersteinen wie Porenbeton, Kalksandstein, Planziegeln oder Gasbeton bestehen kann. Mit einem Spachtel wird auf diesen sehr ebenen Untergrund eine meist nur 2 bis 4 mm dicke Mörtelschicht aufgetragen. Die keramischen Fliesen oder Spaltplatten werden in das entstandene Dünnbett eingedrückt. Bodenklinker oder grobkeramische Fliesen eignen sich hier weniger. Das Dünnbett-Verfahren wird häufig angewandt, wenn eine alte Fliesenschicht durch eine neue überklebt werden soll.

Durchflussbegrenzer

Auf den Wasserhahn eines Waschbeckens kann ein Durchflussbegrenzer aufgeschraubt werden, um damit den Effekt einer 50 %igen Wassereinsparung zu erzielen. Zu einem normalen Wasserhahn ist dabei kaum ein Unterschied am Wasserstrahl zu spüren. Üblich ist es, Durchflussbegrenzer mit Entkalkern zu kombinieren.

Durchlauferhitzer

Den zum Warmwasserhahn führende Wasserstrom des Brauchwassers wird von Durchlauferhitzern mittels Einsatz von Strom oder mittels Erdöl- oder Gasverbrennung erhitzt. Bei Druckabfall am Warmwasserhahn, wenn dieser aufgedreht wird, springen die Durchlauferhitzer automatisch an. Zunächst läuft aus dem Hahn ein Rest von Kaltwasser und dann folgt das Warm- bzw. Heißwasser. Aufgrund der Druckabhängigkeit lassen sich Durchlauferhitzer nicht mit Durchflussbegrenzern kombinieren. Zwar bieten Durchlauferhitzer anders als Brauchwassererhitzer mit Kessel unbegrenzt und ständig Heißwasser, jedoch verbrauchen sie dadurch auch mehr Energie als andere Geräte. In der Regel nutzen Gas-Durchlauferhitzer den Heizkesselbrenner der Zentralheizung.

Duschkabine

Duschkabinen werden von festen Seitenwänden aus reinigungsfreundlichen, hautsympathischen Materialien wie Acrylglas, Sicherheitsglas oder transparentem Kunststoff sowie Aluminiumprofilen gebildet. Als Einstieg können Eckeinstiege sowie Schiebe-, Klapp- oder Falttüren fungieren. Ein schwellen- und stufenfreier Duschplatz mit Bodenlauf sollte für Behinderte konzipiert werden.

E

ebf

erschließungsbeitragsfrei

Eckschutzschienen

Viele Kanten und Ecken in und an Gebäuden sind stoßgefährdet. Zu ihrem Schutz werden Schutzschienen aus Aluminiumblech- oder Stahlprofilen eingesetzt. Beispielsweise können so Ecken und Kanten von Putzflächen geschützt werden.

Edelstahl

Einen korrosionsbeständigen Stahl stellt der Edelstahl dar. Edelstahl kommt aufgrund seiner aufwendigen, speziellen Herstellung ohne Schutzanstrich aus. Das recht teure Material wird beim Bau eher selten verwendet. In der Regel dient es hier ausschließlich als dekoratives Element in Form von Zierleisten oder Beschlägen. Edelstahl kommt aber auch als Profilblech für Gesims-, Attika- und Fassadenabdeckungen sowie an Dachanschlüssen, Dachabschlüssen oder Fensterbänken zum Einsatz. Formbleche für die Spüle oder Badewanne werden ebenfalls aus Edelstahl gefertigt. Edelstahl als Material sorgt für eine geringere Innenraumbelastung, da keine Magnetfeldveränderungen ausgelöst werden. Ein Vorteil für Allergiker und empfindlichere Menschen im Allgemeinen.

EEG-Umlage

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) sieht bestimmte Vergütungssätze, die Netzbetreiber für die Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien zahlen müssen, vor. Durch die eingespeisten, steigenden Strommengen aus regenerativen Energiequellen sinkt an den Strombörsen der Strompreis.

Zwischen dem Preis für vom Netzbetreiber selbst erzeugten Strom und dem von kommerziellen Netzbetreibern zu zahlenden Vergütungsbeträgen für eingespeisten Strom ist eine deutliche Differenz erkennbar, die stetig ansteigt. Diesen Unterschied soll die EEG-Umlage ausgleichen. Entsprechend wird die EEG-Umlage mit der Differenz aus dem Börsenverkauf zum jeweiligen Strompreis und den Einnahmen aus den Einkäufen an Ökostrom und nicht mit der Einspeisvergütung gleichgesetzt.

Eine staatliche Subvention stellt die EEG-Umlage nicht dar, auch wenn der allgemeine Begriffsgebrauch davon ausgeht. Aus Steuermitteln erfolgt keine Förderung der EEG-Umlage. Die vier größten Netzbetreiberunternehmen legen in Deutschland die Höhe für die EEG-Umlage, welche in dem Maße steigt wie die Strompreise an den Strombörsen sinken, fest. Der Endverbraucher muss im Endeffekt die Umlage zahlen.

Zum 01.08.214 wurden die Regelungen für die EEG-Umlage neu festgelegt. Betriebe und Haushalte, welche Strom aus erneuerbaren Energien selbst erzeugen, sollen künftig zur EEG-Umlage herangezogen werden. Für bestimmte Unternehmen, die einen hohen Stromverbrauch haben, werden Ausnahmen gemacht. Das „Bundesministerium für Technologie und Wirtschaft“ bezeichnet solche Unternehmen als „stromintensive Unternehmen aus bestimmten Branchen mit einem bestimmten Maß an Handels- und Stromintensität“. Logischerweise steigt die EEG-Umlage abhängig davon, ob Ausnahmeregelungen in Anspruch genommen werden und unabhängig davon, ob erneuerbare Energien ausgebaut werden.

Rund 2000 Unternehmen profitierten 2014 von der Umlagenbefreiung. Seit der EEG-Reform muss eine Umlage auf den Eigenverbrauch von selbst produziertem Strom gezahlt werden. Wer auf seiner Immobilie eine Photovoltaikanlage auf dem Dach betreibt und einen Teil der Stromproduktion selbst nutzt, ist von der Umlage betroffen.

Auf die Rentabilität der privaten Stromerzeugung wirkt sich die EEG-Umlage entsprechend negativ aus. In die Wirtschaftlichkeitsberechnungen muss die Umlage daher unbedingt einbezogen werden. Eine wichtige Ausnahme bilden allerdings Fotovoltaik-Anlagen bis 10 kW. Solche Anlagen werden häufig auf Ein- und Zweifamilienhäuser installiert und sind von der Umlage befreit.

Teilweise berichtet die Presse darüber, dass die Endverbraucher von den günstigeren Strompreisen der Strombörse nicht profitieren. Da viele Stromanbieter durch dauerhafte Festpreisverträge mit einem der großen Energielieferanten gebunden sind, geben diese den schwankenden, günstigen Börsenpreis für Strom selten weiter. Eine bessere Planungssicherheit wird dadurch allerdings allemal erreicht. Für den Verbraucher, der Strom bezieht, ergeben sich daraus jedoch wesentlich höhere Kosten für den benötigten Strom. Ein Wechsel des Stromanbieters kann heute aber ohne Weiteres in Betracht gezogen werden und spart gelegentlich enorme Summen.

Efeu

Häufig wird die Pflanze Efeu zur Begrünung von Gebäuden genutzt. Die rankenden Pflanzen werden an den Außenwänden angesetzt. Dazu sind im Fachhandel Bausätze für Rankhilfen erhältlich, mit denen auch glatten Betonwände begrünt werden können.

Die verschiedenen Efeuarten wachsen unterschiedlich schnell. Grundsätzlich dienen bei allen Efeuarten Haftwurzeln dazu, den sogenannten Selbstklimmer am Gebäude empor ranken zu lassen. Im September blüht der Efeu und im Winter trägt er Früchte, die gern von Vögeln als Nahrung angenommen werden. Für den Menschen sind diese Früchte allerdings giftig.

Vorgeschädigtes Mauerwerk oder Putz mit Rissen können bei einer Begrünung mit Efeu weitere Bauschäden bekommen. Schließlich können die Wurzeln sich in noch so kleine Spalten drängen, so dass sich diese Risse noch vergrößern. Gesundes Mauerwerk hingegen wird in der Regel durch Efeu nicht geschädigt. Trotzdem ist Vorsicht geboten, wenn das Hausdach von Efeu überwuchert wird. Daher sollte Efeu immer frühzeitig zurückgeschnitten werden.

Die Entfernung von Efeu ist recht arbeitsaufwändig. Ganz so leicht lassen sich die Haftwurzeln nämlich nicht von der Wand lösen. In der Regel müssen die Wurzeln abgeflammt werden. Häufig ist nach der Efeuentfernung ein neuer Anstrich für die Fassade fällig. Vorbeugend können horizontale „Klettersperren“ eingesetzt werden, um ab einer bestimmten Höhe den Efeu daran zu hindern, weiterzuklettern. Bis zum nächsten Zurückschnitt erfolgt dies meist mit überstehenden Gesimsen oder Blechen.

Da über eine Grundstücksgrenze hinauswachsender Efeu Schäden am nachbarlichen Mauerwerk verursachen könnte, muss gemäß einem Urteil des Amtsgerichts München der Besitzer des Efeus dieses entfernen. Der Nachbar ist in diesen Fällen berechtigt, im Rahmen der Sanierungsarbeiten oder zur Aufstellung eines Baugerüstes das Nachbargrundstück zu betreten (Az. 241 C 10407/05).

Effektivzins

Bei Krediten oder Geldanlagen wird der Jahreszins, der den tatsächlichen Aufwand angibt, als Effektivzins bezeichnet. Der Effektivzins weicht in der Regel vom Nominalzins, welcher auf den Kreditnennbetrag vertraglich vereinbart wurde und entsprechend gezahlt werden muss, ab. Laut Preisangabenverordnung stellt die Angabe des Effektivzinses eine Verpflichtung dar. Die Berechnung nach der 360-Tage-Methode sowie die Einbeziehung aller relevanten, detaillierten Kosten sind vorgeschrieben. Insbesondere Nominalzins, Disagio, Agio, Tilgungshöhe, Kreditvermittlungkosten, Restschuldhöhe und Zinsversicherungen müssen entsprechend ausgewiesen werden. Für Schätzgebühren und allgemeine Kontoführungsgebühren ist eine Berücksichtigung nicht vorgeschrieben. Für die Berechnung des Effektivzinses ist grundsätzlich die gesamte Kreditlaufzeit ausschlaggebend. Bei Darlehen und Krediten, deren Konditionen sich nur auf einen Teil der Laufzeit beziehen, muss eine fiktive Laufzeit zugrunde gelegt werden. Es wird also ein „anfänglicher“ Effektivzins festgeschrieben.

Effizienzzuwachs (Maklergeschäft)

Im Maklergeschäft tritt ein Phänomen auf, welches als „Gesetzt des abnehmenden Effizienzzuwachses“ bekannt wurde. Empirisch kann festgestellt werden, dass auch wenn ein Maklerauftrag konstant bearbeitet wird, der Effizienzzuwachs des bearbeiteten Auftrages ab einem bestimmten Zeitpunkt zu sinken beginnt. Unterschiedliche Ursachen können dafür verantwortlich sein.

Ein Grund kann der angesetzte Angebotspreis sein, der hinter dem sinkenden Marktpreis zurückbleibt. Damit erschöpft sich das Marktpotential für das Objekt zusehends. Bei Verhandlungen ist die Preiselastizität von Seiten des Objektanbieters häufig zu gering. In Bezug auf das Angebotsobjekt ergibt sich ein sinkender Erfolgsoptimismus bei Auftraggeber und Makler.

Eigenheim

Als Eigenheim werden Gebäude bezeichnet, die einer natürlichen Person gehören. Grundsätzlich dürfen in einem Eigenheim nicht mehr als 2 Familien ansässig sein. Eine einzelne Wohnung fällt nicht unter die Bezeichnung Eigenheim, ebenso wenig wie Gebäude, die sich im Besitz juristischer Personen befinden.

Einfamilienhaus, freistehend

Innerhalb der Vorschriften des Bebauungsplans können freistehende Einfamilienhäuser ansonsten individuell gestaltet werden. Im Vergleich zu anderen Gebäudearten wie dem Reihenhaus oder der Doppelhaushälfte ermöglicht das zugehörige meist größere Grundstück eine intensive Freiraum- und Gartennutzung. Aufgrund der jeweils größeren Außenflächen erhöht sich allerdings auch der Energieverbrauch.

Einkaufszentrum

Als Einkaufszentrum wird ein Gebäudekomplex deklariert, der auf Grundlage einer einheitlichen Planung unterschiedliche Einzelhandelsbetriebe beherbergen soll. Die Verwaltung wird zentral von einem Centermanagement übernommen. Das Einkaufszentrum dient in der Regel zur Deckung des täglichen Bedarfs an Lebensmitteln und Gebrauchsgütern.

Das Bauplanungsrecht sieht allerdings für bestimmte Waren wie Haushaltsgeräte und Unterhaltungselektronik eine mögliche Begrenzung der Verkaufsflächen vor. Gemäß der BauNVO dürfen Einkaufszentren nur in Kerngebieten oder Sondergebieten errichtet werden. In ähnlichem Umfang gilt diese Regelung ebenfalls für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mindestens 700 Quadratmetern.

Es gibt besonderen Regelungsbedarf für Einkaufszentren, mit dem spezielle Vertragsklauseln im Bereich des gewerblichen Mietrechts notwendig werden. Es ist unter anderem üblich, einheitliche Öffnungszeiten für alle Geschäfte festzulegen. An die Regelungen müssen sich dann alle Mieter der Geschäftsräume halten. Eine besondere Bedeutung erlangt ein durch die Vertragspartner vereinbarter Konkurrenzschutz. Mietern eines Ladenlokals kann formularvertraglich eine Betriebspflicht auferlegt werden. Häufig wird von Gerichten eine wirksame Sortimentsbindung abgelehnt, sofern gleichzeitig kein Konkurrenzschutz vereinbart wurde. Daher ist diese Handhabung umstritten.

Allerdings entschied das Oberlandesgericht Naumburg in einem Fall, dass eine Sortimentsbindung zulässig wäre, auch ohne Konkurrenzschutz. Ein Ladeninhaber würde weder von der Betriebspflicht noch von der Sortimentsbindung befreit, selbst wenn damit eine hohe Quote des Leerstands begründet würde (OLG Naumburg, Urteil vom 15.7.2008, Az. 9 U 18/08).

Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung gelten Kleinwohnungen wie Dach- oder Kellergeschosswohnungen innerhalb eines Einfamilienhauses, welche räumlich selbstständig und vermietbar sind. Solche Einliegerwohnungen müssen laut baurechtlichen Bestimmungen mindestens 32 qm Wohnfläche umfassen, sowie eine Kochnische und eine eigene Toilette beinhalten. Die Räumlichkeiten müssen durch Wohnungsdecken und –trennwände von anderen Wohnungen getrennt sein.

Einschalen

Einschalen muss erfolgen, wenn Beton gegossen werden soll. Es wird eine Schalung aus Schaltafeln und Brettern gezimmert, die mit Streben und Stützen für Geschossdecken abgestützt wird. Diese Schalung wird nach dem Abbinden des Betons und dessen Trocknung wieder entfernt. Auf Sichtbeton bleibt allerdings die Bretterstruktur im Beton sichtbar. Da diese Art der Verschalung recht aufwendig ist, werden häufig sogenannte “verlorene” Schalungen, fertig gemauerte Schalungssteine, die später nur noch mit Beton aufgefüllt werden, oder Betonfertigteile verwandt, bei denen die Schalung nachher im Beton verbleibt. Wird mit Lehm gebaut muss ebenfalls zunächst verschalt werden, bevor beispielsweise Stampflehm eingebracht werden kann.

Einschalige Wand

Als einschalige Wand werden Wände bezeichnet, die mit einer einzigen massiven Schalenkonstruktion erstellt werden. Damit unterscheiden sich einschalige Wände konstruktiv von Ständer- oder Fachwerkwänden sowie von mehr- und zweischaligen Wänden. Bei Außenwänden können folgende einschalige Konstruktionen eingesetzt werden:

- Verblendmauerwerk wird durch eine Schalung aus eingelegten Verblendsteinen mit einer Klinkerbekleidung an der Außenseite gebildet.

- Ziegel- oder Natursteinmauerwerk: wird aus einer Schalung aus Ziegel- oder Naturstein in Verbindung mit einem Wärmedämmverbundsystem sowie einer Thermohaut, einer Dämmschicht und Außenputz an der Außenseite gebildet.

- Mauerwerkmassivwand: wird aus einer Tragwand ohne oder mit Innenputz, einer Unterkonstruktion aus Lattung oder Konterlattung, einer Dämmschicht und einer Fassadenbekleidung aus Faserzementplatten oder Holzschalung gebildet.

Innenwände werden fast immer als einschalige Wand konstruiert. Die Schalung kann aus unterschiedlichen Materialien erstellt werden. Verschiedene Steinarten wie Ziegel-, Natur- oder Kunststein sowie Glasbausteine oder Betonteile können die massive Schale bilden. Die einschalige Innenwand kann nun verkleidet, verputzt oder beides werden. Häufig wird das Sichtmauerwerk allerdings unbearbeitet belassen.

Einschubdecke

Als Einschubdecke oder Fehlboden bezeichnet man die Deckenschicht zwischen den Balken einer Holzbalkendecke oder den Dachsparren. Diese besteht aus Brettern und Leisten aus Sperr- oder Vollholz. In den entstandenen Hohlraum zwischen Fußboden und Fehlboden können eine Wärmedämmung und/oder diverse Kabelleitungen eingebracht werden.

Elektroinstallationen

Fest installierte Leitungen und Stromversorgungsanlagen im Haus werden in ihrer Gesamtheit mit dem Begriff “Elektroinstallation” beschrieben. Ein Stromversorgungshausanschluss besteht in der Regel aus folgenden Komponenten:

- Fundamenterder für die Sicherung elektrischer Anlagen
- Führungskabel für die Zuleitung des Stroms aus dem örtlichen Netz
- Hausanschlusskasten
- Zählerschränke in der den technischen Anschlussbedingungen der Energieversorger entsprechenden Anordnung
- Stromkreisverteiler
- Eine eventuell installierte Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach
- Steigleitungs- und Panzerrohre sowie die entsprechenden Kabel im Boden
- Unterputz- oder Aufputzkabel
- Revisionsöffnungen, Verteilerdosen, Steckdosen und ähnliches

Überlastungssicherungen am Zähler und besondere Einrichtungen für Nass- und Feuchträume dienen der Sicherheit der Elektroinstallation. Zudem müssen die DIN-Normen 183823/3 und 18012 bis 18015 und die VDE-Vorschriften des “Verbandes für Elektrotechnik, Elektronik und Informationstechnik” als Sicherheitsbestimmungen berücksichtigt werden.

Elektrostatische Aufladung

Kunststoffe verfügen über ein hohes elektrostatisches Isoliervermögen und können sich entsprechend aufladen. Kunststoffteppichböden stellen im Haus die häufigste Quelle für elektrostatische Aufladungen dar. Durch Reibung und Fußtritte laden sich diese auf und können sich aufgrund trockener Raumluft schlecht wieder entladen. Im Haus können mit hohem Kunststoffanteil ausgestattete Textilien oder Vorhänge eine Quelle für elektrostatische Aufladung sein. Gelegentlich kann es zu unangenehmen Entladungen kommen und auf Dauer sogar zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Für Abhilfe sorgen die Verwendung natürlicher Materialien, Metalleinlagen, die ableiten, im Teppich und ein gutes Raumklima mit angenehm feuchter Raumluft.

Endosulfan

Die Schwefelverbindung Endosulfan ist organischen Ursprungs und stellt ein Herbizid dar, welches in Holzschutzmitteln eingesetzt wird. Das schweizerische Bundesamt für Gesundheitswesen stellte in praxisnahen Tests fest, dass die Anwendung von Holzschutzmitteln, die Endosulfan enthalten, über einen längeren Zeitraum die vertretbaren Schadstoffwerte um ein vielfaches übertreffen. Eine sehr große Menge des Giftes gast langsam aus dem Holz aus, belastet die Raumluft und wird von den Bewohnern inhaliert. In den ersten Wochen nach einer Imprägnierung ist die Belastung wesentlich stärker.

Endosulfan ist eine stark toxische Substanz. Bei der Inhalation des Giftes steigt auch die Giftigkeit gegenüber einer oralen Aufnahme auf das 30 bis 70fache. Zudem zeigt sich Endosulfan auch als wassergefährdender Stoff, der sich toxisch bei Fischen auswirkt. Auch Bienen haben, dem Gift nichts entgegen zu setzen

In der Schweiz werden endosulfanhaltige Holzschutzmittel nicht mehr zugelassen, da die Aufnahme zu folgenden gesundheitlichen Belastungen führen kann:

  • Benommenheit
  • Kopfschmerzen
  • Desorientierung
  • Schäden an Augen, Haut, Schleimhäuten und Atemwegen
  • Erbrechen
  • Durchfall
  • Krämpfe
  • Störung der BewegungskoordinationLangfristig können selbst kleinste Mengen Endosulfan zu chronischen Belastungen führen, worüber allerdings bisher keine gesicherten Erkenntnisse vorliegen.

Energiesparendes Bauen / Energiesparender Wärmeschutz

Durch energiesparendes Bauen wird nicht ausschließlich der Geldbeutel von Bauherren geschont, sondern auch ein wichtiger Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz geleistet. Für Energieeinsparungen sind folgende Faktoren maßgebend:

  • Energie wird gespart durch die Wahl der Himmelsrichtung, wenn der Grundriss nach der Sonne ausgerichtet wird.
  • Ein Gebäude benötigt weniger Heizenergie, wenn der Windeinfluss berücksichtigt wird und es sich in windgeschützter Lage befindet.
  • Geringere Wärmeverluste sind bei Gebäuden mit kompakter Bauform und niedrigem Oberflächen-Volumen-Verhältnis zu erwarten.
  • Große nach Süden ausgerichtete Fensterflächen sparen Energie aus dem Treibhauseffekt und die passive Solarenergienutzung.
  • Beheizte und unbeheizte Räume werden in Raumtemperaturzonen eingeteilt, um Energie zu sparen. Aufenthaltsräume werden am Besten nach Süden, Westen oder Osten ausgerichtet, während unbeheizte Nebenräume nach Norden liegen sollten.
  • Wärmeschutzmaßnahmen und –dämmungen schützen vor übermäßigen Wärmeverlusten an der gesamten Gebäudehülle, den Fenstern und Türen.
  • Die Vermeidung von Kälte- und Wärmebrücken trägt zur Vermeidung von Wärmeverlusten bei.
  • Wärmespeichernde Bauteile gleichen Temperaturschwankungen aus.
  • Die Haustechnik sorgt für einen rationellen Einsatz der Energie, die mit modernen Heizungsanlagen wie Brennwert-Heizkessel sowie Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung arbeitet. Allerdings können auch automatische Belüftungen auch gesundheitliche Einschränkungen mit sich bringen.

EN-Normen

Die Bezeichnung EN-Normen umfasst Eurocodes, Normen der Europäischen Normungsorganisation und die nach der offiziellen Abkürzung der Organisation Comité Europeén de Normalisation CEN genannten Normen. Welche EN-Normen beim Bau einer Immobilie angewendet werden, entscheiden die einzelnen Bundesländer in Eigenregie. Die EN-Normen für den Bau werden in der Listung der Technischen Baubestimmungen festgelegt.

Entwurfsverfasser

Die Vorgaben für eine Zulassung als Entwurfsverfasser oder als Entwurfsverfasserin werden in den Landesbauordnungen geregelt. Als Entwurfsverfasser, der für die Vollständigkeit und die Brauchbarkeit des Entwurfs verantwortlich gemacht wird, tritt in der Regel der Architekt auf. Der Entwurfsverfasser hat zudem dafür zu sorgen, dass Vorgaben der Landesbauordnungen und genehmigte Bauvorlagen entsprechend in den Plänen und der Ausführung umgesetzt werden. Fehlt dem Entwurfsverfasser in Einzelfragen wie in Fragen des Wärmeschutzes, der Statik, des Schallschutzes oder der Bodenuntersuchung das nötige Fachwissen, so muss ein Bausachverständiger zu Rate gezogen werden.

Epoxydharze

Kunstharze, die in Lacken, Gussharzen und Klebern verwendet werden, sind meist Epoxydharze. Sie kommen in Epoxikdharzvorstrichen zur Untergrundvorbehandlung für Parkettarbeiten und Bodenbelagsarbeiten vor.

Erbaurecht

Der Erbauberechtigte darf ein Grundstück für die vereinbarte Dauer des Rechts gegen ein Entgelt, den Erbbauzins, nutzen. Im Erbaurechtsvertrag wird die Dauer, Art der Nutzung und Bebauung, Entschädigung bei Heimfall, Pflichten des Erbbau-Berechtigten und des Erbbaugebers, etc. geregelt.

Erbschaftssteuer, Immobilienbewertung für die Erbschaftssteuer

Die vom Bundesverfassungsgericht beklagte ungerechte, gegen das Gleichheitsgebot verstoßende Vermögensbewertung war Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009. Mit dieser Reform sollen alle Schenkungs- bzw. Erbschaftsgegenstände so bewertet werden, dass der „gemeine Wert“ dem tatsächlichen Verkehrswert angenähert wird. Insbesondere für Immobilien ändern sich die aktuellen Marktpreise ständig und variieren stark von einem Ort zum anderen. Daher musste ein Bewertungsverfahren geschaffen werden, das für jede Immobiliensparte unterschiedlich anwendbar ist. Dabei muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden.

Als unbebaute Grundstücke gelten solche Grundstücke, auf denen sich keinerlei benutzbare Bauwerke befinden. Als benutzbar gilt jedes Gebäude, dass bezugsfertig ist. Befindet sich auf einem Grundstück ein Bauwerk, das aus Gründen von Baumängeln vorübergehend nicht benutzbar ist, so gilt das Grundstück trotzdem weiter als bebaut. Ein Grundstück gilt aber als unbebaut, wenn sich darauf Gebäude befinden, die so verfallen oder zerstört sind, dass auf Dauer keine Nutzung mehr erfolgen kann. Die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken orientiert sich an der Grundstücksfläche und den durch regionale Gutachterausschüsse festgesetzten Bodenrichtwerten nach § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB. Für ein Gebiet mit gleichen Nutzungs- und Lageverhältnissen je Quadratmeter Grundstücksfläche werden solche Durchschnittswerte ermittelt. Liegen für das jeweilige Gebiet keine Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses vor, so werden Bodenwerte auf Basis vergleichbarer Flächen herangezogen.

Für das Bewertungsverfahren ist bei bebauten Grundstücken die Art des darauf errichteten Gebäudes entscheidend. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Teileigentum und Wohneigentum ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Mietwohngrundstücke, für die auf dem regionalen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins ermittelbar ist, werden entsprechend im Ertragswertverfahren bewertet. Liegt kein Vergleichswert für Ein- und Zweifamilienhäuser, Teil- und Wohneigentum vor und kann keine ortsüblicher Mietzins für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke festgestellt werden so wird in der Regel das Sachwertverfahren zur Anwendung gebracht. Nach § 198 Bewertungsgesetz hat ein Steuerpflichtiger das Recht vorzubringen, wenn der „gemeine Wert“ seines Hauses oder Grundstückes niedriger als der mit den Bewertungsverfahren ermittelte Wert ist.

Erdarbeiten

Erdarbeiten fallen auf allen Baustellen an und werden im Normalfall von Fachfirmen ausgeführt. Unter anderem handelt es sich um Erdarbeiten wie:

- Abtrag und Aufschichtung von Mutterboden am Baustellenrand zur späteren Wiederverarbeitung
- Baugrubenausbaggerung und Abtransport von Aushub, wobei Hinterfüllungs- und Wiederauffüllungsmaterial auf Baustellen verbleibt
- Baugrubenabböschung je nach Bodenbeschaffenheit, um die Standsicherheit zu gewährleisten
- Herstellung des Untergrunds für Kellerboden oder Bodenplatte aus einer verdichteten, lagenweisen Kiesschicht
- Baugrubenhinterfüllungen erfolgen nach der Keller- und Rohbaufertigstellung
- Verteilung des Mutterbodens auf dem Grundstück und Planierung

Bei allen Erdarbeiten muss beachtet werden, dass beim Abtragen keine archäologischen Funde übersehen werden sowie keine Altlasten den Boden beeinträchtigen.

Erschließung

Vor der Bebauung eines Grundstücks muss zuvor die Erschließung des Grundstücks gesichert werden. Im Allgemeinen zählt zu einer gesicherten Erschließung der Anschluss an die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung, die Anbindung an das öffentliche Straßennetz und der Anschluss an das Energieversorgungsnetz. Für die Erschließung erforderliche Anlagen und deren Errichtung werden dem Grundstückseigentümer als Anliegergebühren und Erschließungskosten mit bis zu 90 % von der Gemeinde in Rechnung gestellt. Üblicherweise müssen Abschlagszahlungen bereits vor Beginn der Erschließungsarbeiten geleistet werden. Die Kosten für den Grundstückseigentümer richten sich nach der Länge der Grundstücksgrenzen zur Straße. Eckgrundstücke werden meist mit Rabatten belegt. Die Erschließungskosten sollten im Kaufvertrag geregelt werden. In den Grundstückskaufpreis sollten die Erschließungskosten allerdings nicht eingerechnet werden, um steuerliche Nachteile auszuschließen.

Ertragswertverfahren

Der Ertragswert stellt den über die Restnutzungsdauer der Immobilie kapitalisierte Ertrag dar. Es ist in §§ 17 bis 20 der ImmoWertV geregelt.

Estrich

Estrich ist ein Bodenbelag, der eine Schicht aus Zement, Mörtel, Gips oder Gussasphalt darstellt. Für das Aufbringen von Estrich gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählen:

- der Verbundestrich, der direkt auf tragende Deckenteile aufgetragen wird.
- der Trennschicht-Estrich, bei dem zunächst eine Folie oder Pappe auf die tragenden Deckenteile aufgebracht wird und auf diese der Estrich aufgetragen wird.
- „schwimmender“ Estrich, bei dem auf eine Dämmschicht der Estrich aufgegossen wird. Schwimmender Estrich dient der Trittschall- und Wärmedämmung. Aus diesem Grund wird er nicht fest mit den Wänden verbunden, sondern durch Randdämmstreifen von den Wänden getrennt.
- der Zementestrich, der eine lange Trocknungszeit von bis zu zwei Wochen hat, dafür aber sehr kostengünstig ist
- der Fließ- oder Flüssigestrich, der sehr schnell abbindet, aber dafür auch teurer ist
- der Trockenestrich, bei dem fertige Estrichplatten aus Sperrholz, Gips oder Spanplatten mit Feder und Nut verlegt werden
- der Heizestrich, in den Heizmatten oder Heizrohre einer Fußbodenheizung eingebettet werden können.

F

Fachingenieure

Fachingenieure werden im Baugewerbe für die Planung, Renovierung und Bauausführung von Neubauten und Altbauten hinzugezogen. Fachingenieure sind auf bestimmte Sachbereiche wie Statik, Baugrund, Wärmeschutz, Haustechnik, Baubiologie oder Schallschutz spezialisiert. Eine Expertise muss aus Gewährleistungsgründen dann angefordert werden, wenn der Architekt nicht über das nötige Spezialwissen verfügt bzw. die zu prüfenden Sachverhalte zu komplex sind.

Fachwerk

Eine traditionelle Bauweise aus Holzpfosten bzw. –ständern und Holzstreben sowie aus Gefachen errichtete Wände bilden das tragende Skelett eines Fachwerkhauses. Man spricht hier von Skelett-, Ständer oder Fachwerkbauweise. Regional unterschiedlich sind die Materialien für die nicht tragenden Gefache, die aus Lehm, unverputztem oder verputztem Mauerwerk bestehen können. Ältere Fachwerkbauten stehen in der Regel unter Denkmalschutz. Eine Sanierung beschränkt sich in diesen Fällen auf die Verbesserung des Brand- und Wärmeschutzes sowie die Beseitigung von Schäden. Der Fachwerkbau stellt auch heute aufgrund der Verwendung von natürlichen Baustoffen sowie der möglichen Eigenleistungen, die nach Fertigstellung des Rohbaus bzw. des Hausskeletts erbracht werden können, eine interessante Alternative in der Bauweise dar.

Fachwerkhaus

Ein Fachwerkhaus wird von einer Holzbalkenkonstruktion der tragenden Wände, bei der die Holzbalken zur Versteifung sowohl vertikal und horizontal als auch diagonal miteinander verbunden sind, charakterisiert. Die Zwischenräume werden mit Schwemmsteinen, Ziegelsteinen oder Lehm verfüllt.

In früheren Zeiten spielten Fachwerkhäuser sowohl im Straßenbild der Städte als Bürgerhäuser als auch auf dem Land als Bauernhöfe eine große Rolle. Vor allem im 16. bis 17. Jahrhundert wurden die Fachwerke einer Mode folgend und soweit verputzt, wieder bloß gelegt und mit Bemalungen und Schnitzereien verziert. Im 18. bis 19. Jahrhundert wurden Fachwerke aufgrund der erhöhten Brandgefahr allerdings zum Teil wieder verputzt.

Wegen der hohen Eichenwaldbestände sind Fachwerkhäuser vor allem in Deutschland, in Belgien, in Frankreich, in England und einigen osteuropäischen Ländern anzutreffen. Heute stehen in der Regel alte Fachwerkhäuser unter Denkmalschutz. Moderne Häuser in Ständerbauweise können als Nachfolger des Fachwerkhauses angesehen werden. Diese verfügen ebenfalls über Balkenkonstruktionen und werden von Fertighausfirmen im Stil alter Fachwerkhäuser angeboten.

Fangnetz / Balkon

Mieter sind entsprechend des Urteils vom Amtsgericht Köln (Az. 222 C 227/01) befugt, am Balkon einer Mietwohnung zum Schutz von Katzen und anderen Haustieren ein Fangnetz anzubringen.

Das Gericht stellte im Rahmen eines Ortstermins fest, dass im verhandelten Fall ein Fangnetz an Ständern, die mit der Balkonbrüstung verschraubt waren, hing. Diese Ständer könnten jederzeit vollständig und ohne Probleme wieder entfernt werden. Da zudem von außen das Netz kaum sichtbar war, konnte keine optische Beeinträchtigung an der Fassade erkannt werden. Die Klage des Vermieters gegen die Katzen-Auffang-Installation wurde vom Gericht entsprechend abgewiesen, da keine dauerhafte Veränderung an der Mietsache vorläge.

In einem anderen Fall bestätigte das Bayrische Oberste Landesgericht allerdings, dass das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon mittels Beschluss der Eigentümergemeinschaft verhindert werden kann. Die Netzanbringung würde auch ohne Mauerwerksbeschädigung zwischen dem unteren und oberen Balkon gegebenenfalls für die anderen Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum in gewisser Hinsicht Nachteile ergeben. Im konkret verhandelten Fall war das Gericht der Meinung, dass sich der Nachteil aus einer optischen Beeinträchtigung der Außenfassade ergab. Dieser Nachteil würde über das übliche Maß, welches Eigentümer im Hinblick auf ein geordnetes Zusammenleben hinnehmen müssten, hinausgehe.  (BayObLG, Beschl. vom 03.04.2003, Az. 2Z BR 38/03).

Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn die Rechtsstellung von werdenden Wohnungseigentümern und von bereits bestehenden Wohnungseigentümern sich weitgehend angenähert hat, so dass die neuen Wohnungseigentümer bereits in die Gemeinschaft integriert wurden, obwohl eine vollständige Abwicklung des Eigentumserwerbs noch aussteht. Gemäß § 8 WEG besteht eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Vorratsteilung zwischen dem Eintrag der ersten Person als Erwerber im Grundbuch und der Errichtung der Teilungserklärung. Bereits in der Gründungsphase wird diese Person als Wohnungseigentümer bei der Eigentümergemeinschaft eingetragen.

Folgende Voraussetzungen müssen für eine faktische Eigentümergesellschaft erfüllt sein:

- der unmittelbare oder mittelbare Besitz des jeweiligen Wohnungseigentümers an einer bewohnbaren Wohnung

- abgeschlossener, schuldrechtlicher Kaufvertrag

- eingetragene Vormerkung einer dinglichen Sicherung durch den Erwerber

Der faktische Wohnungseigentümer kann bereits vor der Grundbucheintragung:

- sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben

- zu leistende Wohngeldzahlungen einbringen

- baulichen Veränderungen zustimmen

- nicht genehmigte, bauliche Änderungen beanstanden und die Beseitigung auch gerichtlich durchsetzen

- Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten

Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet mit der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Existierende Rechtstellungen der faktischen Wohnungseigentümer zu diesem Zeitpunkt bleiben bestehen.

Fassadenbegrünung

Die Bepflanzung der Außenwände von Gebäuden wird als Fassadenbegrünung bezeichnet. In der Regel werden Kletterpflanzen wie Wein oder Efeu eingesetzt. Es wird zwischen „gerüstkletterndem“ und „selbstklimmendem“ Bewuchs bei der Wahl der Bepflanzung unterschieden werden. Dabei richtet sich die Pflanzenwahl nach dem Standort und der Konstruktion der Außenwand. Die schalldämpfende und wärmedämmende Wirkung stellt den Vorteil einer Fassadenbegrünung dar. Entsprechend kann das Raumklima positiv beeinflusst werden. Ebenfalls nicht von der Hand zu weisen, sind die optischen Vorzüge. Entsprechend können unschöne Fassaden mit einer Fassadenbegrünung verschönert werden. Allerdings können die Pflanzen in der Regel nicht für weitere Baumängel verantwortlich gemacht werden können.

Fenster

Einen wichtigen Bestandteil der Gebäudehülle stellen die Fenster dar, welche für die Statik der Außenwände eine wichtige Bedeutung tragen. Die Anordnung, die Größe und die Anzahl der Fenster müssen bei der Berechnung der Statik einbezogen werden. Fenster dienen der Beleuchtung von Räumen mit Tageslicht und der Belüftung, sofern es sich um Fenster handelt, die geöffnet werden können. Natürlich werden Fenster auch als Stil- und Designelement eingesetzt, denn das Gesamtbild der Fassade wird ebenso beeinflusst wie die Innenraumatmosphäre.

Fenster werden nach unterschiedlichen Kriterien eingeteilt. Zunächst wird zwischen Flügel-, Anschlag- und Öffnungsvarianten unterschieden. Nach der Materialart der Flügelrahmen, Glasqualitäten und Blendrahmen wird weiter unterteilt. Das Rahmenmaterial unterteilt die Fenster in Holz-, Aluminium-, Kunststoff- und Holz-Aluminium-Verbundfenster. Die Verglasung der Fenster stellt natürlich auch ein Unterscheidungsmerkmal. Dabei kann es sich sowohl um eine Doppel- als auch eine Dreifachverglasung handeln. Daher werden die unterschiedlichen Isolierfenster, Sonnenschutz- und Wärmeschutzfenster in verschiedenen Isolierqualitäten angeboten. Aufgrund der Öffnungs- bzw. Schließmöglichkeiten begegnen dem Kunden zudem Bezeichnungen wie Wendeflügel, Schwingflügel, Schiebeflügel, Klappflügel oder Drehkippflügel.

Fenster sind neben den Türen die schlimmste Schwachstelle bei der Wärme- und Schalldämmung des Gebäudes. Im Bereich zwischen Blendrahmen und Mauerwerk sowie zwischen Fensterflügel, Blendrahmen und den Fensteröffnungen im Allgemeinen ist eine exakte Abdichtung zwingend notwendig. Eine solide Doppelverglasung, Fugen- und Falzdichtungen beheben das Problem der Schall- und Wärmedämmung. Unter den Wärmedämmmaßnahmen zählt der Einbau oder Austausch neuer Fenster zu den im Rahmen des CO2-Minderungsprogrammes zu den geförderten Maßnahmen.

Fensterabdichtung

Aus Blendrahmen, Futteral, Zarge und dem Mauerwerk der Außenwand bzw. Fensteröffnung wird eine Fensterabdichtung gebildet. Beim Einbau sollte der Fensterrahmen in die Dämmungsebene der Wand eingelassen werden. Zwischen Wand und Blendrahmen wird eine aus Baudichtstoff bestehende Feuchtigkeitsabdichtung an der Außenseite und eine entsprechende Fugenabdichtung eingebracht. Feuchtigkeitsschäden und Wärmebrücken werden so weitestgehend vermieden. Zwischen Wand und Fenster wird mit einer 10 mm brieten Fuge auf der Innenseite ein luftdichter Abschluss gewährleistet. Diese Fuge wird fachgerecht aus einem Dichtstoff wie Gips, Fertigzement oder Montageschaum abgedichtet. Zwischen Rahmen und Fensterflügel befindet sich eine Falzdichtung und eine Falz, welche der DIN 18055 zu entsprechen haben. Im Bedarfsfall werden als Regenabdichtung, Schall- und Luftabdichtung mehrere Dichtungsebenen eingesetzt, welche mit umlaufenden Dichtungsprofilen versehen sind. Im Bereich zwischen Fensterrahmen und Fensterglas ist eine weitere Abdichtung aus Dichtprofilen aus Neopren oder Silikon notwendig.

Fensterglas

Fensterglas kann aufgrund der unterschiedlichen Qualitäten in verschiedenen Funktionen und Konstruktionen eingesetzt werden. Prinzipiell wird zunächst einmal Einfachglas aus 6 mm dickem Fensterglas bekannt sein. Der k-Wert dieses Glases liegt bei 5,8 W/m²K. Heutzutage wird dieses Glas allerdings im Wohnungsbau nicht mehr eingesetzt, da es die Wärmeschutzbestimmungen nicht wirklich erfüllen kann.

Ein konventionelles Mehrscheiben-Isolierglas mit mindestens 2 Scheiben ist da eher geeignet. Im Falzraum des Fensterrahmens sorgt ein Abstandshalter für einen luftdichten und feuchtigkeitsdichten Abschluss, durch den die beiden Scheiben miteinander verbunden werden. Den Zwischenraum zwischen den Glasscheiben füllt trockene Luft oder ein Gasgemisch aus.

Bei Standard-Isolierglas bestehen die Glasscheiben aus 4 mm starkem Glas. Die Scheiben werden in einem Abstand von 12 mm eingesetzt. Die Kurzbezeichnung 4/12/4 findet sich auf solchen Fenstern. Der k-Wert von Standard-Isolierglas liegt bei zirka 3,0 W/m²K.

Zudem gibt es natürlich auch spezielles Wärmeschutzglas. Hierbei handelt es sich um ein Mehrscheiben-Isolierglas, welches erhöhte Wärmeschutzanforderungen erfüllen kann. Die Scheibenzwischenräume werden mit einer speziellen Beschichtung versehen und/oder mit einem wärmedämmenden Spezialgas befüllt. Wärmeschutzgläser erzielen bei Doppelverglasungen einen k-Wert von unter 1,5 W/m² K. Bei Dreifachverglasungen liegen die k-Werte sogar unter 1,0 W/m²K. Bei der Altbau-Sanierung kann der Einbau von Wärmeschutzglas gemäß CO2-Minderungsprogramm gefördert werden.

Sonnenschutzglas ist ebenfalls ein Mehrscheiben-Isolierglas. Dieses reduziert den Lichteinfall und bietet gleichzeitig einen gewissen Wärmeschutz. An die unterschiedlichen Strahlungs- und Belichtungsverhältnisse in den verschiedenen Jahreszeiten kann das Glas allerdings nicht angepasst werden. Wenn das Glas mit Bronze in seiner Masse eingefärbt wird, so kann es die Sonnenwärme teilweise aufnehmen und an den Innenraum wieder abgeben. In diesem Fall handelt es sich um Absorptionsglas. Hingegen gibt es aber auch Reflexionsglas, dessen Scheibenzwischenräume mit einer Gold-, Silber-, Bronze- oder Metallbedämpfung ausgestattet sind, welche entsprechend die Wärme reflektiert.

Ebenfalls aus einem Mehrscheiben-Isolierglas besteht Schallschutzglas, welches aus zwei unterschiedlich dicken Scheiben besteht. Dieses Glas hat eine gewisse Schwere. Die innere Scheibe ist in der Regel dünner als die äußere und ist durch einen großen Zwischenraum mit Schwergasbefüllung von dieser getrennt.

Multifunktionsglas stellt ebenfalls ein Mehrscheiben-Isolierglas, welches eine Kombination von Schall-, Wärme- und Einbruchschutz ermöglicht, dar.

Brandschutzglas muss besondere Aufgaben erfüllen. In einem Spezialglas sind hier Drahteinlagen eingelagert. Dieses spezielle Glas verfügt über einen hohen Schmelzpunkt. Zwischen der mehrscheibigen Konstruktion sind zudem spezielle brandhemmende Zwischenlagen eingebettet.

Sicherheitsglas zerfällt bei einem Glasbruch nicht in tausende Splitter, sondern nur in ungefährliche Glaskrümel. Verbundsicherheitsglas besteht aus mindestens zwei Glasscheiben, die mit hochelastischen Folien verklebt sind. Sicherheitsglas ist entsprechend, als einbruchs- und angriffshemmendes Glas anzusehen.

Fensteröffnung

Als Fensteröffnungen bezeichnet man die für die Aufnahme der Fenster ausgesparten Öffnungen in der Außenwand eines Gebäudes. Die Verteilung, Anzahl und Größe der Fensteröffnungen eines Bauwerkes richten sich nach den statischen, schallschutztechnischen und wärmeschutztechnischen Anforderungen sowie nach den ästhetischen Bedürfnissen. Ab einer gewissen Größe eines Fensters wird so beispielsweise ein Fenstersturz zwingend notwendig. Die Fuge zwischen Fensterrahmen und –öffnung muss gemäß den Vorgaben für die Fensterabdichtung abgedichtet werden.

Fensterrahmen

Im Normalfall wird bei Fensterrahmen, mit Ausnahme von Festverglasungen, die sich nicht öffnen lassen und feststehende Fenster sind, zwischen Fensterflügeln, sogenannten Flügelrahmen, in die das Fensterglas eingelassen wird, und Blendrahmen, die dem Flügelrahmen als Anschlag dienen. Aus der Notwendigkeit eines gleichbleibenden Verhaltens in Bezug auf die Ausdehnung, welche ein physikalischer Grund ist, müssen beide Arten der Rahmen aus dem gleichen Material bestehen. Die Rahmen können aus Kunststoff, Holz, Verbunden oder Aluminium bestehen. An den Flügelrahmen befinden sich besondere Falzrahmen, die Fensterscheiben und Dichtprofile aufnehmen. Zwischen Blend- und Flügelrahmen befindet sich die Falz, die durch Falzdichtungen verschlossen wird. Eine Abtropfnase oder –schiene befindet sich meist am unteren äußeren Flügelrahmenteil. Das Gegenstück stellen am Blendrahmen ein Profilblech, welches gleichzeitig die Abdeckung der Fensterbank sein kann, oder eine nach unten abgeschrägte Rahmenebene dar.

Fenstertüren

Türen zu Terrassen, Wintergärten und Balkonen werden als Fenstertüren ausgelegt, die wie normale Türen begehbar sind. Gleichzeitig lassen Fenstertüren aber viel Licht in die Räume ein und bieten einen freien Ausblick. Je nach Konstruktion werden Fenstertüren nach der Art der Öffnung als Drehflügel, Schiebeflügel, Hebeschiebeflügel oder Hebedrehflügel angeboten. Im Sinne der Wärmedämmung sollte heutzutage auf Wärmeschutz- oder Isolierglas geachtet werden. Hebetüren und Regenschutzschienen schützen vor Schnee, Spritzwasser und Schlagregen. Vor Einbruch werden Fenstertüren mit Rollläden und verschließbaren Türgriffen geschützt.

Fernheizung / Fernwärme

In Großfeuerungsanlagen wird Fernwärme produziert. Häufig fällt sie auch als Abwärme bei der Stromerzeugung an. Durch eine Ringleitung mit Abzweigleitungen wird die Fernwärme als Heißwasser zum Verbraucher weitergeleitet. Regional unterscheiden sich die Verbrauchs- und Grundpreise, die gezahlt werden müssen. Um Fernwärme nutzen zu können, benötigt man als Übergabestation einen Hausanschluss. Die gelieferte Wärme wird mittels eines Wärmetauschers an das hausinterne Wärmeverteilungsnetz abgegeben. Dies kann zunächst mittels eines Warmwasserspeichers geregelt werden. Eine direkte Heißwassernutzung ist je nach Konstruktion der Anlage ebenfalls möglich. Für Häuser, die eine optimale Lage im Einzugsgebiet eines Fernwärmeerzeugers inne haben, kann eine Fernheizung eine preisgünstige Alternative zu anderen Heizsystemen fürs Haus sein. Allerdings sind die Wärmeverluste an den Leitungen relativ hoch.

Fertigbauelemente / Fertigteile

Vorproduzierte Fertigbauelemente und Fertigteile, die von der Fertigbauindustrie hergestellt werden, dienen einem rationellen, schnellen Bauen. Sie bieten den Vorteil einer gleichbleibenden, aufeinander abgestimmten Qualität. Zum Einsatz kommen beispielsweise Mauerwerk aus Fertigziegeln, Fertigteile aus Beton oder Tafelwände aus Holz. In der Regel sind alle Teile eines Herstellers in Größe und Material für den Bau eines kompletten Fertighauses aufeinander abgestimmt. Zur Kosteneinsparung kann es allerdings ratsam sein, Fertigelemente nur selektiv einzusetzen. So können eventuell nur die Außenwände aus Fertigteilen errichtet werden oder Fertigtreppen eingebaut werden. Einige Firmen haben sich auf spezielle Fertigbauelemente wie Schornsteine, Balkone, Garagen, Carports oder Deckenelemente verlegt.

Fertiggaragen

Mit speziellen Fahrzeugen werden Fertiggaragen inklusive der Fundamente am gewünschten Standort angeliefert und abgestellt. Sie bestehen aus Stahlskeletten mit Ausfachungen oder Verkleidungen aus Kunststoff, Faserzement oder Wellblech oder werden in Leichtbau- oder Stahlbetonkonstruktionen konzipiert, welche allerdings teurer sind. Damit die Garage sofort genutzt werden kann, ist die Garagentür in der Regel bereits vormontiert. Im Handel sind auch Fertiggaragen als Bausatz zum Selbstbau erhältlich.

Fertighaus

Als Fertighaus wird ein Haus bezeichnet, dass aus genormten, vorgefertigten Einzelteilen zusammengesetzt wird. Meist können die eigenen Vorstellungen des Käufers auch bei einem Fertighaus berücksichtigt werden. Solche Fertighäuser sind häufig erheblich günstiger als ein konventionell erbautes Haus. Fertigteilhäuser ist ebenfalls eine gängige Bezeichnung für Fertighäuser.

Heutzutage stehen gute Fertighäuser den Architektenhäusern in Aussehen und in Qualität in nichts nach und bieten in gewissem Umfang auch Raum für individuelle Gestaltung durch den Bauherren / die Bauherrin. Die Baupreise nähern sich allerdings immer mehr denen für konventionell erbaute Häuser an. Hauptvorteile von Fertighäusern bleiben allerdings die schnelle Errichtung sowie die Festpreisgarantie. In Musterhausausstellungen kann sich der Bauherr / die Bauherrin einen genauen Eindruck über die unterschiedlichen Fertighaussysteme machen. Auch eine Unterkellerung sowie andere zusätzliche Leistungen können vom Hersteller gegebenenfalls übernommen werden.

Der genaue Leistungsumfang sollte im Fertighausvertrag in allen Details ausgewiesen werden. Nach der VOB und dem BGB erfolgt eine Gewährleistung für die Errichtung der Fertighäuser. Zusätzliche Sicherheit insbesondere im Hinblick auf Schadstoffbelastungen durch Stoffe wie Chlor- oder Fluorkohlenwasserstoff, Formaldehyd oder Brandgase bietet eine unabhängige Bauqualitätskontrolle.

Eigenleistungen können auch bei Fertighäusern Kosten sparen. So werden auch Selbstbau-Fertighäuser und Ausbaufertighäuser, die auch in behindertengerechter Ausführung erhältlich sind, angeboten, bei denen der Bauherr selbst Hand anlegen muss.

Hauptbauweisen beim Fertighaus:

- Blockhaus

- Massivbauweise aus Schwerbetonbauteilen, Poren oder Leichtbeton

- Tafel- oder Großtafelbauweise

- Ständer-/Skelettbauweise aus Stahl oder Holz (z. B. Fachwerkhaus)

- Raumteil- oder Raumzellenbauweise

Fertigkeller

Auf ein Fundament oder die Bodenplatte werden großformatige Wandfertigteile aufgesetzt und verankert, um einen Fertigkeller zu erhalten. Ein Fertigkeller in Form des Modulkellers bilden komplette Betonelemente inklusive Außenwand und Bodenplatte, welche direkt auf einem Planum versetzt aufgebracht und miteinander verbunden werden. Installationsschlitze, Entsorgungsleitungen, Tür- und Fensteröffnungen sind bei einem Fertigkeller bereits ab Werk vorgefertigt. Fertigkeller lässt sich mit der nötigen Planung und Abstimmung auch als Unterkellerung von Architektenhäusern nutzen.

Festhypothek

Bei der Festhypothek wird die Gesamtschuld des Darlehens zu einem festen Termin in einer Einmalzahlung fällig und nicht in kleinen Raten zurückgezahlt. Das Geld des Schuldners kann vorteilhafterweise während der Darlehenslaufzeit “arbeiten”. Allerdings ergibt sich ein Risiko daraus, dass zu dem festgesetzten Termin eine entsprechend hohe Darlehenssumme getilgt werden muss, die zu diesem Zeitpunkt als Geldsumme bereitliegen muss.

Festzins

Wird ein Baudarlehen aufgenommen, so kann ein gleichbleibender Zinssatz für eine feste Laufzeit vereinbart werden, welcher als Festzins bezeichnet wird. Wenn innerhalb der Laufzeit die allgemeinen Zinssätze steigen, so wirkt sich der Festzins positiv aus, während bei einem Sinken der allgemeinen Zinssätze ein Nachteil entsteht.

Feuchtigkeitsschäden

Bauschäden, die durch Feuchtigkeitseinflüsse bereits beim Aus- oder Rohbau auftreten können, werden Feuchtigkeitsschäden genannt. Wärmedämmung ohne ausreichenden Feuchtigkeitsschutz, fehlendes oder zu geringes Gefälle bei Entwässerungsbauteilen und Leckagen an wasserführenden Leitungen können zu Feuchtigkeitsschäden führen.

Feuchtschutz

Für alle Bauteile werden in DIN-Normen besondere Anforderungen unter anderem an den Feuchtschutz gestellt. Diese Anforderungen dienen dazu, Beeinträchtigungen in der Standsicherheit zu vermeiden und Gesundheitsrisiken für die Bewohner zu minimieren. So dezimiert sich durch den Feuchtschutz die Innenraumbelastung sowie die Schimmelpilzbildung an Wänden. Grundsätzlich kann Feuchtigkeit von innen als Baufeuchte und Tauwasser und von außen als Schnee, Regen, drückendes Wasser und Bodenfeuchte auf das Haus einwirken.

Fiktives Baujahr

Durch Modernisierungsmaßnahmen wie z.B. Einbau von Bädern, Heizung, Erneuerung der Fenster, etc. wird ein Gebäude auf ein fiktives Baujahr verjüngt.

First / Firstziegel

Bei geneigten Dachformen wird die höchste, waagerechte Linie, die die Dachflächen bilden, als First bezeichnet. Ausschließlich Antennenanlagen, Kamine und Schornsteine können den First überragen. Bei Dachziegeldächern werden spezielle Ziegel mit halbkreisförmigem Querschnitt, die sogenannten Firstziegel, als Firstbedachung verwendet. Es ist eine spezielle Firstausbildung erforderlich, wenn es um andere Bedeckungen geht. Dabei steht nicht nur die Wasserschutzfunktion im Blickpunkt, sondern auch die Dachentlüftung, die durch spezielle Lüftungsgitter und eine luftige Bauweise erreicht wird. Das Dach arbeitet im Bereich des Firstes immer ein wenig, so dass in der Regel die Firstziegel nicht fest vermörtelt werden. Meist werden die Firstziegel als Trockenfirst durch klammern am Firstbalken befestigt. Zudem stellt der First eine windexponierte Stelle am Dach dar. Entsprechend stabil muss der First ausgerichtet werden. Häufig ist eine bestimmte Firsthöhe bereits im Bebauungsplan festgelegt.

Flammschutzmittel

Verschiedene Chemikalien werden Materialien als Flammschutzmittel beigefügt, damit diese Materialien weniger leicht entflammen können. In Kabeln, Leiterplatten, Elektro- und Elektronikgeräten, Teppichrückenbeschichtungen, bestimmten Textilien, Montageschäumen und Dämmschäumen sind, solche Flammschutzmittel zu finden.

Für den Einsatz als Flammschutzmittel eignen sich verschiedene anorganische und organische Chemikalien. In der Regel bestehen organische Flammschutzmittel aus halogenfreien oder –haltigen phosphororganischen oder bromierten Verbindungen sowie aus Chlorparaffinen.

Antimontrioxid, Aluminiumtrihydroxid und Magnesiumdihydroxid kommen als anorganische Flammschutzmittel zur Anwendung. Der Einsatz von Flammschutzmitteln ist wichtig, um Brände zu verhüten. Daraus können sich jedoch auch Gefährdungen für die Gesundheit und die Umwelt ergeben. In der Umwelt reichern sich solche Flammschutzmittel mit einer hohen Langwertzeit an. Bei einem Brand können zudem ätzende, hochgiftige Gase und Brandfolgeprodukte ausgeschieden werden. So können aus polybromiertem Dipehnylether (PBDE) gefährliche Dioxine und Furane gebildet werden. In Deutschland konnten sogar Rückstände in der Muttermilch bei Tests nachgewiesen werden. Gemäß dem Kenntnisstand der UBA 2011 stellen die Werte allerdings für gestillte Säuglinge kein gesundheitliches Risiko dar.

Über die Nahrung gelangen die fettlöslichen PBDE in den menschlichen Körper. Tierische Lebensmittel stellen für Belastungen eine wesentliche Quelle dar. Im Gegensatz dazu stellt die Aufnahme dieser Stoffe über Geräte wie Computer oder Fernseher in Wohnräumen eine untergeordnete Rolle. Gemäß der europäischen Richtlinie 2003/11/EG sind die Flammschutzmittel Penta-BDE und Okta-BDE aufgrund ihrer Gefährlichkeit vorbeugend zum Schutz von gestillten Säuglingen und der Umwelt verboten worden. Mit der Chemikalienverbotsverordnung von 2004 wurde dieses Verbot in deutsches Recht übernommen.

Fliesen

Kacheln oder Fliesen sind meist quadratische, dünne Platten aus Marmor, Naturstein, Keramik, Glas oder Kunststoff. Insbesondere bei Eingangsbereichen, Treppen, Feuchträumen, Balkonen und Terrassen sind Fliesen als Boden- und Wandbelag gut geeignet. Im Außenbereich müssen Fliesen frost- und witterungsbeständige Eigenschaften mitbringen. Viel begangene Fliesen müssen zudem strapazierfähig sein. Je nach Material werden die Fliesen mit dem Untergrund verklebt. Keramikfliesen beispielsweise werden im Dünnbett-Verfahren und Glasfliesen mit Glaskitt verlegt. Mit der Vielfalt an Materialien, Farben und Größen lassen sich geflieste Flächen sehr individuell gestalten.

Fluate / Fluorsilikate

Mit Fluaten oder Fluorsilikaten werden Imprägnierungen aus Verkieselungen als Fassadenbekleidung oder als Bodenbelag eingesetzt. Oberflächen aus Putz, Sichtbeton, Zement – oder kalkgebundenen Natur- und Kunststeinen werden damit vor Verunreinigungen oder Zersetzungen durch Fette, Öle, Wasser, Säure oder Chemikalien geschützt bzw. gesäubert.

Eine zusätzliche Rutschhemmung kann zudem durch eine Bodenbelagsimprägnierung erreicht werden. Bei öffentlichen Gebäuden sind solche zwingend vorgeschrieben. Kunststeine, Betonplatten, Natursteine wie Marmor, Konglomerate und alle kalkgebundenen, saugenden Steine werden bereits beim Verlegen durch Wasser- und Bauschmutzeinwirkung stark beansprucht. Wasser dringt durch die Steinporen ein, verdunstet und lässt Schmutz, Fette und Kalkablagerungen zurück. Sehr schnell wirkt der Stein dann grau.

Im Innern sind Natursteine häufig mit Eisen angereichert, dessen Ionen bereits nach einer Berührung mit klarem Wasser als Rost ausblühen können. Im schlimmsten Fall zeigt der Naturstein dann gelbe Verfärbungen und Roststellen. Die Oberfläche wird durch die Einarbeitung einer kristallinen Flüssigkeit erhärtet und verdichtet. Aus dem Boden werden Kalksandsteinpartikel gelöst. In der Kristallationslösung sind Salze enthalten, die mit den Kalksandsteinpartikeln Fluate ausbilden. Diese Fluate verbinden sich fest mit der Gesteinsoberfläche. Die kristalline Transparenz wirkt wie eine Politur und belebt gleichzeitig die natürliche Steinfarbe. Selbst stark frequentierte Weichsteinflächen können mit dem bewährten System der Marmorkristallisation gepflegt werden. Bei entsprechender Wartung bleibt die Brillanz des Steins erhalten.

Fluate werden eingesetzt bei der Sanierung von durchfeuchteten Flächen und bei Flächen mit Ausblühungen. Die Herstellerangaben müssen dabei strikt eingehalten werden, da Fluorsilikate giftig und ätzend sind.

Fluchtlinie

Der Begriff Fluchtlinie bezeichnete früher die Lage der vorderen Gebäudefläche oder Gebäudekante auf dem Grundstück. Heute wird diese Linie „Baulinie“ genannt.

Flurstück

Das ist die offizielle Bezeichnung für die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters. Es ist amtlich vermessen und i.d.R. vermarkt. Die Flurstücke werden mit Nummern genau bezeichnet.

Fogging

Schwarze Verfärbungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen, die durch den Niederschlag von Staubpartikeln oder Staubablagerungen entstehen, werden unter Fogging verstanden. Beim Fogging ergibt sich aus der Tatsache, dass die Ursachenforschung schwierig ist, ein Problem. So kann häufig nicht hundertprozentig geklärt werden, ob ein Verschulden beim Vermieter, der eventuell Ansprüche gegenüber den Bauausführenden geltend machen kann, oder beim Mieter liegt. Die Beweislast liegt gemäß der gängigen Rechtsprechung beim Vermieter.

Formaldehyd

Formaldehyd stellt ein stechend riechendes, farbloses Gas dar, welches als Formalin in wässriger Lösung auftaucht. In der Natur entsteht Formaldehyd als Abbauprodukt. Ebenso kann es bei einer unvollständigen Verbrennung entstehen. In der industriellen Herstellung von Spanplatten, Farbstoffen, Kunstharz, Teppichboden, Textilien, Konservierungsmitteln und Desinfektionsmitteln wird Formaldehyd verwandt. Insbesondere durch Produkte wie Spanplatten, Isolierschäume, Wärmedämmungen und Teppichböden gelangt Formaldehyd mittels kontinuierlicher Freisetzung in die Raumluft. Unzumutbare Belastungen sollen durch die Festsetzung eines Innenraumluft-Richtwertes durch das Bundesgesundheitsamt minimiert werden. Der Formaldehyd-Richtwert liegt bei empfohlenen 0,1 ppm und dient als Grundlage für die Regelungen zur Beschränkung der Formaldehydemissionen gemäß der Chemikalien-Verbots-Verordnung aus Holzwerkstoffen und Möbeln. Formaldehyd-Belastungen rufen Allergien, Migräne, Kopfschmerzen und Schleimhautreizungen hervor. Zudem besteht Formaldehyd im Verdacht krebserregendes Potenzial mitzubringen. Es wird empfohlen unabhängig von den gesetzlichen Vorschriften insbesondere bei der Innenraumausstattung ausschließlich formaldehydfreie Materialien wie E1-Spanplatten mit entsprechender Kennzeichnung einzusetzen

G

Gängeviertel

In Hamburg wurden besonders eng mit Wohnbebauung ausgestattete Stadtbereiche ursprünglich als „Gängeviertel“ bezeichnet. Im 19. Jahrhundert waren Gängeviertel mit vielen Fachwerkhäusern weit verbreitet. Die Häuser lagen oft so nah beisammen, dass einzig enge Gänge zwischen den einzelnen Gebäuden verliefen. Verwinkelte Hinterhöfe, mangelhafte hygienische Zustände und enge Toreinfahrten waren für diese Art der Bebauung charakteristisch. In diesen Gängevierteln waren vor allem die armen Bevölkerungsschichten beheimatet. Teilweise waren dort auch kleine Handwerks- und Gewerbebetriebe ansässig.

Gegen Ende des 19. Jahrhunderts wurden aufgrund des gesundheitlichen Risikos die Gängeviertel ausgemerzt. Das Gängeviertel auf dem „Großen Grasbock“, welches als Wohngebiet für 24.000 Menschen diente, wurde zur Errichtung der Speicherstadt abgerissen, was zu einem neuen Problem führte. Die Menschen denen ihre Wohnungen ersatzlos genommen wurden, siedelten sich in anderen Gängevierteln an. Im Laufe der Zeit wurden die meisten Gängeviertel allerdings durch Abrissmaßnahmen oder Kriegsschäden zerstört. Einige Überbleibsel sind heute noch in den Fachwerkhäusern rund um die St. Michaeliskirche zu sehen.

In der Presse wird auch heutzutage noch vom Hamburger Gängeviertel berichtet. Damit ist die Gegend um den Valetinskamp, die Speckstraße und Kaffamacherreiche gemeint. In diesem Bereich gibt es einen Überrest eines alten Gängeviertels mit historischen Fachwerkhäusern und Gebäuden in einem zusammenhängenden Komplex. Zu öffentlichen Diskussionen kam es im Rahmen eines geplanten Teilabrisses. Ein niederländischer Investor wollte eine Umgestaltung und Sanierung des gesamten Gebäudekomplexes durchführen. Die historischen Gebäude wollten viele Bürger aber erhalten, so dass in der Folge Künstler die Häuser besetzten. Die Kulturbehörde erlaubte im August 2009 den Künstlern, die Häuser für Kunstausstellungen einstweilig zu nutzen. Die Stadt Hamburg gab dann im Dezember 2009 bekannt, dass der ursprünglich geplante Verkauf nicht stattfinden würde. Die vom niederländischen Investor bereits geleistete Zahlung von rund 2,8 Millionen Euro wurden zurückgegeben.

2010 wurde die „Gängeviertel Genossenschaft 2010 e. G.“ gegründet, die sich mit der Nutzung und dem Erhalt der Gebäude für kulturelle Zwecke beauftragt wurde. Mittlerweile werden etliche Gebäude als Atelier oder Kunstgalerie genutzt.

Gabionen

Als Gabionen werden mit Bruchsteinen oder Natursteinen gefüllte, aus verzinktem Stahl bestehende Körbe bezeichnet, die unterschiedliche Funktionen erfüllen können. Als Sicht- und Schallschutz werden solche Gabionen in der Regel aufgeschichtet und aneinandergereiht an Straßen eingesetzt. Für die Standsicherheit der Gabionen ist ein fester Untergrund beispielsweise aus Betonplatten notwendig. An Hängen und Uferböschungen werden Gabionen zum Abfangen des Erddruckes und zur Verhinderung des Abrutschens des Erdreiches verwendet. In der Gartengestaltung werden Gabionen zu Hochbeeten verarbeitet und auch in Weinbergen kommen sie zum Einsatz und sind aus ökologischen Gründen empfehlenswert. Sofern geeignetes Steinmaterial verwendet wird, können Gabionen Feinstaub oder Russpartikel von Autos ausfiltern. Begrünungen erfolgen mit rankenden Pflanzen wie Hopfen, Weinreben, Clematis und Efeu.

Gartenteich

Bei entsprechender Bepflanzung kann ein Gartenteich auch auf engem Raum angelegt werden. Sofern die natürliche oder künstliche Wasserzufuhr ausreichend ist und eine wasserdichte Abdichtung das Versickern im Boden verhindert, kann der Gartenteich zu einem kleinen Feuchtbiotop werden. Die Teichmulde muss in der gewünschten Form ausgehoben und mit einer Sandschicht von 5 bis 10 cm Dicke bedeckt werden. Auf diese Sandschicht kommt die Abdichtung, die meist aus einer speziellen Teichfolie mit einem Schutzvlies, Bentonit, Kunststoff-Formteilen und Ton besteht. Die Abdichtung wird mit Erde bzw. Lehm am Teichboden abgedeckt und dann bepflanzt. Für eine Wassertiefe von 60 bis 80 cm eignen sich Seerosen hervorragend. Bis 20 cm Tiefe lassen sich auch Zwergseerosen gut pflanzen. Bei ausreichender Größe des Gartenteichs kann dieser auch als Schwimmteich konzipiert werden. Allerdings sollte die bepflanzte Wasserregion mindestens die gleiche Größe wie der Schwimmbereich haben. Ansonsten würde eine physikalische oder chemische Wasseraufbereitung nötig werden. Eine beliebte Kombination ist auch der Gartenteich mit Springbrunnen.

Gebäude

Eine selbstständig benutzbare und überdachte bauliche Anlage, die den Aufenthalt von Menschen, Tieren oder Sachen sowie deren Schutz zulässt, wird als Gebäude bezeichnet. Grundvoraussetzung ist eine feste Verbindung zwischen Gebäude und Boden.

Gefache

Nicht tragende Wandelemente, die bei der Fachwerkbauweise den Zwischenraum zwischen tragenden Streben, Ständern und Pfeilern ausfüllen, werden Gefache genannt. Beim traditionellen Fachwerk werden die Gefache aus Ziegel- oder Reisig-Lehmverbänden sowie eventuell hinzukommenden Wärmedämmungen gebildet, während im Betonfertigdielen im Stahlbetonträgerbau als Gefache eingesetzt werden.

Gehrung

Den schrägen Zuschnitt zweier Bretter oder Metallteile, die unter einem bestimmten Winkel (meist 90 Grad) zusammenstoßen, nennt man Gehrung. Je korrekter die Gehrung, desto weniger sichtbar ist eine Fuge zwischen den Teilen. Gehrungsanbindungen sind grundsätzlich stabiler als auf Stoß gesetzte.

Geh- und Fahrtrecht

Ein Grundstück muss grundsätzlich irgendwie von einer Straße aus zugänglich sein. Wenn ein Grundstück in der zweiten Reihe liegt und entsprechend keinen direkten Zugang zur Strasse hat, muss ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Grundstückes auf dem davorliegenen Erster-Reihe-Grundstück eingetragen sein. Als Grunddienstbarkeit wird das Geh- und Fahrtrecht in der zweiten Grundbuchabteilung erfasst.

Gemeinschaftseigentum

Im Umkreis des Wohnungseigentums befindliche Anlagen und Einrichtungen zur gemeinschaftlichen Nutzung durch alle Wohnungseigentümer werden als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Unter anderem gehören zu diesen Gemeinschaftseinrichtungen i.d.R. Fahrstühle, Trockenräume, Waschküchen, Zugangswege, Treppenhäuser, Ver- und Entsorgungsanlagen für Strom, Gas, Heizung und Wasser, Fitnessräume und sonstige öffentliche gemeinsam nutzbare Räumlichkeiten. Die genaue Zuordnung ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Geländeoberfläche

Die natürliche Geländehöhenlage um ein Bauwerk herum oder die dafür vorgesehene im Bebauungsplan oder vereinzelt in der Baugenehmigung festgelegte Geländehöhe wird als Geländeoberfläche bezeichnet. Als Bezugsebene stellt die Geländeoberfläche z. B. den Bezug zur Gebäudehöhe bis zum First oder zur Traufhöhe fest. Zudem dient die Angabe der Geländeoberfläche zur Feststellung, ob eine Gebäudehöhe sich im geringen oder mittleren Bereich bewegt.

gemischte Bauflächen

Gemischte Bauflächen finden sich oftmals in Mischgebieten von gewachsenen Stadtteilen, in denen ein vielfältiges Gewerbe möglich und zum Teil auch wünschenswert ist. Alle Gewerbetriebe, die sich auf das Wohnen in diesen Gebieten nicht oder nicht wesentlich störend auswirken, sind auf gemischten Bauflächen zulässig.

Gesamtfinanzierung

Bei einer Gesamtfinanzierung werden Eigenmittel wie Eigenkapital, Bargeld und Eigenleistungen sowie Fremdmittel wie Baudarlehen, Fördermittel, Kredite und Hypotheken für die Deckung aller Baukosten eingesetzt. In der Regel wird für die Gesamtfinanzierung ein Mix aus Eigen- und Fremdmitteln benötigt.

Gesamtnutzungsdauer

Die wirtschaftliche „Lebensdauer“ eines Gebäudes.

Geschlossene Bebauung

Ein Begriff aus dem Baurecht. Die einzelnen Gebäude haben keinen seitlichen Grenzabstand und die Grundstücke werden in voller Breite bebaut.

Geschossflächenzahl, Abkürzung GFZ

Sie gibt das Verhältnis der Geschossflächen aller Vollgeschosse aller Gebäude auf einem Grundstück zur Fläche des Baugrundstücks an (§20 BauNVO)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die relative Größe, die bezugnehmend auf die Grundstücksfläche festgelegt wird und welche die Zulässigkeit der Quadratmeter der Geschossfläche zur Grundstücksfläche in Beziehung setzt, nennt man Geschossflächenzahl. Die GFZ wird als Dezimalzahl dargestellt. Die Berechnungsgrundlagen zur GFZ (Geschossflächenzahl werden in § 20 Abs. 2 BauNVO geregelt.

Beispielsweise würde die Bebauungsmöglichkeit für ein 600 m2 großes Grundstück mit einer GFZ von 0,6 bei 360 m2 Geschossfläche liegen.

Die Festlegung der Geschossflächengröße und die Geschossflächenzahl dienen im Bebauungsplan dazu, die Gebäudedimensionen und die Bebauungsdichte in einem Plangebiet zu regulieren. Die Regelungen für die bauliche Nutzung und deren Ausmaß werden dadurch festgelegt.

Die GFZ richtet sich nach den Höchstmaßen, die vom Baugebiet abhängig sind und an die bei der Festlegung der GFZ die Gemeinden gebunden sind. Die Geschossflächenzahlen liegen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für Kleinsiedlungsgebiete bei 0,4, für Wochenendhausgebiete bei 0,2, für besondere Wohngebiete bei 1,6, für reine Wohngebiete, Dorfgebiete und Mischgebiete bei 1,2, für Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete bei 2,4 und für Kerngebiete bei bis zu 3,0.

In Ausnahmefällen können die Obergrenzen der Geschossflächenzahl jedoch in allen Gebieten, mit Ausnahme von Ferienhaus- und Wochenendhausgebieten, überschritten werden. Allerdings gelten die Höchstgrenzen nur für das Bauleitplanverfahren von Gemeinden. Im Baugenehmigungsverfahren sind nur Höchstmaße ausschlaggebend, die eventuell im Bebauungsplan eingebunden sind.

Geschossflächengröße

Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO kann eine Gemeinde im Bebauungsplan statt einer Geschossflächenzahl auch das absolute Maß für die Geschossflächen festlegen. Obergrenzen und Ausnahmeregelungen, die in § 17 Abs. 1 BauNVO definiert werden, gelten auch in diesem Fall als bindend. Die tatsächliche GFZ errechnet sich unter Berücksichtigung der Größe des Grunstücks aus der festgesetzten Geschossflächengröße.

Geschossfläche – die Festsetzung

Die Planzeichen 2.1 und 2.2 der Planzeichenverordnung 1990 werden für die Festsetzung der Geschossflächengröße und der Geschossflächenzahl verwendet. Gemäß § 16 Abs. 4 BauNVO kann zudem ein Mindestmaß für de Geschossflächenzahl und die Geschossflächengröße vorliegen. Diese Tatsache muss dann bei der Höchstmaßfestsetzung berücksichtigt werden.

Bei Bebauungsplänen mit festgesetzter Geschossfläche ergibt sich die zulässige Geschossfläche direkt aus dem jeweiligen Bebauungsplan. Weisen Bebauungspläne eine GFZ aus, so ergibt sich die zulässige Geschossfläche aus der Multiplikation er Geschossflächenzahl und der maßgeblichen Grundstücksfläche. (Vergleiche § 19 Abs. 3 BauNVO und § 20 Abs. 2 BauNVO).

Definition der Geschossfläche

Die Addition aller Vollgeschossflächen ergibt die Geschossfläche eines Gebäudes. Dabei müssen die Außenmaße des Bauwerks gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bei der Berechnung der Vollgeschossfläche zugrunde gelegt werden. Im Gegensatz zu älteren Vorgaben der BauNVO 1990 werden Aufenthaltsräume, die dazugehörigen Treppenräume und Umfassungswände, die nicht in Vollgeschossen liegen, nicht der Geschossfläche zugeordnet. Der Gesetzgeber hat mit der neuen Rechtslage eine Erleichterung für den Ausbau von Dach- und Kellergeschossen geschaffen.

Allerdings ist es für Gemeinden möglich, im Bebauungsplan solche Aufenthaltsräume für die Anrechnung auf die Geschossfläche einzufügen. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan in den Geltungsbereich der BauNVO 1990 fällt. Bebauungspläne, die unter ältere BauNVOs wie die 1977, 1968 oder 1962 fallen, können ebenso geändert werden, um eine Anpassung an die Neuregelungen der BauNVO 1990 zu erreichen.

Garagen, Nebenanlagen und sonstige Bauwerke

Nebenanlagen, Balkone, Terrassen, Loggien und bauliche Anlagen wie Stellplätze oder Garagen bleiben gemäß § 14 BauNVO und § 20 Abs. 4 BauNVO Abstandsflächen, die dem Landesrecht entsprechend zugelassen werden können oder bereits zulässig sind, bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt. In § 21a Abs. 4 BauNVO werden weitere Ausnahmen für Garagen und bestimmte Stellplätze definiert.

Gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO kann zur Förderung der Errichtung von Tiefgaragen eine solche im Bebauungsplan vorgesehen werden. Die zulässige Geschossfläche kann um die Fläche der Tiefgarage erhöht werden. Dies wird als „Tiefgaragenbonus“ bezeichnet. Die hohen Kosten für die Erstellung der Tiefgarage werden durch zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten in diesen Fällen abgegolten.

Baukosten und zulässige Geschossfläche – der Zusammenhang

Eine erhebliche Bedeutung stellt die zulässige Geschossfläche für den gewerblichen Wohnungsbau dar. Schließlich stehen die Gebäudeerstellungskosten und die Geschossfläche in enger Beziehung zueinander. Als Geschossfläche darf ein halber Quadratmeter genutzt werden, wenn die Geschossflächenzahl 0,5 je Quadratmeter des Grundstücks beträgt. Der Grundstückspreis schlägt sich bei den Baukosten für einen Quadratmeter Geschossfläche bei einem Grundstückspreis von 2.500 Euro pro m2 mit 1000 Euro zu Buche. Bei einer 1,0 als Geschossflächenzahl müssen jedoch als Grundstückskosten lediglich 500 Euro kalkuliert werden.

Grundflächenzahl, Abkürzung GRZ

Sie gibt den Anteil des Grundstücks an, der überbaut werden darf. Beispielsweise dürfen bei einer GRZ von 0,4 40% der Grundstücksfläche überbaut werden (§ 19 BauNVO)

Grundbuch

Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert: im Bestandsverzeichnis wird beschrieben, welche Flurstücke zum Grundstück gehören und deren Größe. Achtung: die Grundstücksgröße hat hier nur informellen Charakter.

In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse dargestellt und in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen. Hier werden z.B. Wegerechte oder Wohnungsrechte, etc. eingetragen. In der Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen.

Grundschuld

Eine Form des Grundpfandrechtes stellt die Grundschuld dar. In der Regel dient diese der Darlehenssicherung. Die Grundschuld muss gemäß §1191 BGB als Grundstücksbelastung ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eigentümer verpflichtet sich mit der Eintragung zur Zahlung des Grundschuldbetrages und muss gegebenenfalls mit der Zwangsvollstreckung und somit dem Verlust des Grundstückes rechnen. Eine Grundschuld ist anders als eine Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung des Gläubigers gebunden, so dass sie übertragbar ist und nicht mit der Darlehensrückzahlung erlischt. Die Erhöhung der Darlehenssumme ist somit auch ohne weitere Eintragungen möglich, sofern die im Grundbuch eingetragene Grundschuld genügend hoch ist und noch Spielraum bietet.

Grundstückskauf

Bevor ein Laie einen Grundstückskauf in Erwägung zieht, sollte mit Hilfe eines Sachverständigen für Immobilienfragen geklärt werden, ob der Verkaufspreis auch wirklich dem Grundstückswert angemessen ist. Dabei sollten neben den gängigen Wertmerkmalen wie Lage auch Absprachen mit zukünftigen Nachbarn und Bestimmungen des Nachbarschaftsrechts beachtet werden. Der eigentliche Kauf eines Grundstückes erfolgt dann in drei Schritten:

    • Zunächst wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet und beglaubigt.
    • Eintrag der Auflassungsvormerkung, welche als notarielle Einigungserklärung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang zu sehen ist, in das Grundbuch
    • Eintrag des Eigentumsübergang ins Grundbuch

Beim Kauf eines Grundstückes fallen so genannte Grunderwerbskosten

Grundstücksmiete

Rechtlich gesehen handelt es sich bei unbebauten Grundstücken um eine Miete, wenn keine unmittelbare „Fruchtziehung“ erzielt wird. Wenn einem Mieter ein solches unbebautes Grundstück überlassen wurde und der Mieter sich verpflichtet hat, auf dem Grundstück ein Gewerbeobjekt zu errichten oder eine Überlassung der Grundstückssteilfläche für einen Autohändler oder einen Imbissstand vorgesehen ist, so liegt eine Grundstücksmiete vor.

Grundstücksteiling

Wenn beispielsweise ein Doppelhaus errichtet werden soll, so wird eine Grundstücksteilung erforderlich. In der Regel muss von der Bauaufsichtsbehörde eingeholt werden, um eine Grundstücksteilung durchführen zu dürfen. Die Teilung kann erst in das Liegenschaftskataster aufgenommen werden, wenn die entsprechende Genehmigung vorliegt. Eine Grundstücksteilung, die keiner Genehmigung bedarf oder wo diese bereits erteilt wurde, kann von der Behörde mittels Zeugnis auf Antrag bestätigt werden.

Grundstückswert

Der örtliche, sich aus Angebot und Nachfrage ergebende Preisspiegel ist in Sachen Grundstückswert nur einer von vielen Faktoren, zu denen unter anderem folgende Aspekte gerechnet werden:

      • die Lage des Grundstücks, ob in einer städtischen oder eher ländlichen Umgebung
      • Zuschnitt, Größe und Lage beispielsweise im Sinne der Besonnung
      • Auflagen des Bebauungsplans und der Bebauungsfähigkeit
      • Grundwasserspiegel, Bodenbeschaffenheit, drückendes Wasser in Hanglagen
      • Auswirkungen der Verkehrslage, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zum Ortskern, Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld
      • Infrastruktur, Spielplätze, Schulwege und ähnliche öffentlich nutzbare Flächen
      • Umwelt und Nachbarschaft, z. B. Geruchs- oder Lärmbelästigungen in einer Straße durch Industrie oder Sportstätten
      • Erschließung der öffentlichen Versorgungsleitungen, insbesondere welche Erschließungskosten zu erwarten sind
      • Sind Baulasten zu berücksichtigen? Gibt es Hypotheken oder Nutzungsbeschränkungen durch Dritte?
      • Die Sozialstruktur innerhalb des Wohnumfeldes (handelt es sich beispielsweise um eine kleinbürgerliche, proletarische oder noble Wohngegend)

Gutachterausschuss

Die rechtlichen Grundlagen für das Gutachterausschusswesen wurden 1960 mit dem damaligen Bundesbaugesetz gelegt.

Dieses unabhängige und unparteiische Kollegialgremium von Sachverständigen soll für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sorgen.

Aufgaben:

Auswertung aller im Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge die von den Notaren automatisch zugeschickt werden. Die wertrelevanten Daten aus den Kaufverträgen werden von den Gutachterausschüssen in kumulierter Form in der Kaufpreissammlung geführt.

      • Ermitteln der Bodenrichtwerte
      • Erstellen von Gutachten im Zusammenhang mit Enteignungen
      • Herleiten aller für die Wertermittlung relevanten Daten wie Liegenschaftszins, Sachwertfaktoren, Ertragsfaktoren, Umrechnungsfaktoren, Vergleichsfaktoren, etc…
      • Erstellen von Verkehrswertgutachten

Güteklassen

Fertigteile und Baustoffe werden in unterschiedliche, nach Festlegung der DIN-Norm aufgestellte Güteklassen eingeteilt. Jede Güteklasse wird mit einem Gütesiegel gekennzeichnet und regelmäßig amtlich überprüft. Kunden, die sich beim Kauf an den Güteklassen orientieren, haben die Gewähr bedarfsgerechte Qualität zu erhalten.

H

Haftung

Im Baubereich unterscheidet man zwischen zwei unterschiedlichen Begriffserklärungen für Haftung:

1. Bei (Vor)anstrichen wird die Haltbarkeit auf dem Untergrund als Haftung bezeichnet. Für eine gute Haftung muss der Untergrund gründlich von Schmutz und Fett befreit und eventuell aufgeraut werden.

2. Bei mangelhaften Leistungen bzw. Bauschäden muss im Rahmen der Gewährleistung von Unternehmen, Architekten und Handwerkern eine Haftung übernommen werden.

Hamburger Tabelle

Als Hamburger Tabelle wird ein häufig verwendetes Hilfsmittel in Sachen Mietminderung bezeichnet. Das Landgericht Hamburg hat die Hamburger Tabelle im Jahr 1983 aufgestellt, um die Höhe von zulässigen Mietminderungen zu berechnen. Entsprechend ist die Hamburger Tabelle als eine Art Anleitung zur Mietminderungsberechnung anzusehen. Sie zählt zu den am weitesten verbreiteten Mietminderungstabellen und orientiert sich an der gerichtlichen Rechtsprechung.

Gesetzlich hat jede Mietminderung in einem angemessenen Verhältnis zu stehen. Vermieter und Mieter sind sich hier natürlich selten über die angemessene Höhe einig. Zu Problemen kommt es häufig, da es für die Berechnung einer Mietminderung keine feste Grundlage gibt. Zudem fällen Gerichte oft Urteile, die in ähnlichen Fallkonstellationen sehr stark voneinander abweichen.

Die Hamburger Tabelle wurde durch das Urteil des Hamburger Landgerichts (Az. 16 S 332/82, vgl. WuM 1983, 290) vom 24.05.1983 bekannt. Die Hamburger Tabelle wurde von dem Sachverständigen Kamphausen entwickelt, um im damaligen Fall, bei dem die Wohnung in mehreren Räumen Mängel aufwies, eine Bewertungsgrundlage zu haben. Denn die Mängel mussten entsprechend gegeneinander abgewogen werden. Vom Gericht wurde für jeden Raum im Bezug auf den Wohnwert ein unterschiedlicher Prozentsatz festgelegt, bei dem die Wohnraumgröße und Nutzungsart berücksichtigt wurden. Nun musste errechnet werden, auf welchen Raum welcher Mietanteil entfiel. Aufgrund der Nutzung und der Größe des Wohnzimmers entfielen 28 % der Miete beispielsweise auf diesen Wohnraum. Im nächsten Schritt musste festgestellt werden, inwieweit die Mängel die Wohnzimmernutzung einschränkten. Bei einer angenommenen Nutzungseinschränkung von 12 % ergäbe sich eine Mietminderungsquote von 12 % des Mietanteils des Wohnzimmers. Bei einer Bruttomiete von 500 Euro würde der Wohnzimmerwohnwert mit 28 % auf zirka 140 Euro beziffert werden. In diesem Fall käme eine Mietminderung von 16,80 Euro in Frage. Diese entspricht 12 % von 140 Euro.

In dem konkreten Fall stellte das Gericht die berechneten Werte in der Hamburger Tabelle zusammen. Festgelegt wurden für das Wohnzimmer ein Wohnwert von 28 %, für das Schlafzimmer von 12 % und für die Küche von 10 %. Das Gericht hielt allerdings fest, dass eine Addition der einzelnen Werte für die Wohnräume nicht zulässig ist. Bei kleineren Wohnungen, anderer Raumaufteilung und abweichender Nutzung seien andere Prozentsätze maßgeblich. Die genannten Prozentsätze seien auf diesen speziellen Fall anwendbar, müssten aber in jedem anderen Einzelfall im Bezug auf die Wohn- und Größenverhältnisse genauer betrachtet werden.

In der Rechtsprechung konnte sich die Hamburger Tabelle nicht durchsetzen und ist deshalb kein allgemein anerkanntes Mittel wenn es um die Berechnung von Mietminderungen geworden.

Hausanschluss

Die Übergabestelle der Versorger (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Kabel-TV, …) an den Nutzer.

Hausbock

Der Hausbock ist ein bekannter Käfer, dessen Larven sich innerhalb von 5 bis 10 Jahren durch Holz fressen, bevor das Stadium der Verpuppung einsetzt. Auf diese Art wurde der Hausbock zu einem der schlimmsten in Deutschland ansässigen Holzschädlingen. Durch Hausbockbefall können in wenigen Jahren ganze Dachstühle an den Rand des Einsturzes gebracht werden. Eine Bekämpfung des Hausbocks erfolgt häufig mit chemischen Mitteln, die allerdings nicht nur die Insekten ausrotten, sondern auch für den Menschen gesundheitsschädlich sind. Hingegen ist eine gesündere Hausbockbekämpfung sehr aufwendig, aber durchaus möglich. Mit Heißluft wird der Hausbock dann zum Auszug bewegt. Allerdings müssen dazu die Balken und Holzteile bis zu 8 Stunden lang auf 60 Grad Celsius erhitzt werden. Mit diesem Verfahren werden gleichzeitig auch Probleme wie Lagerfäule und Holzpilz gelöst. Um aufwendige Sanierungen zu vermeiden, ist es notwendig den Befall durch den Hausbock möglichst früh zu erkennen. Regelmäßige Kontrollen des Holzes sind daher in jedem Fall ratsam. Gemäß den Landesbauverordnungen muss ein Befall durch den Hausbock der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden.

Hausstaub

Die Mischung aus Raumluft und Schwebeteilchen wird als Hausstaub bezeichnet. Je nach Zusammensetzung des Schwebeteilchenanteils kann Hausstaub für die Hausbewohner zu einer gesundheitlichen Gefahr werden. Wenn sich in der Raumluft lungengängige, faserförmige Teilchen wie Glasfaser- oder Asbeststaub, schwermetallhaltige Teilchen wie Blei- oder Cadmiumstaub oder Mikroorganismen wie Schimmelpilze, Hausstaubmilbenkot oder Pilzsporen befinden, kann es bei sensiblen Personen schnell zu allergischen Reaktionen bis hin zur Atemnot kommen. Sofern faserförmige Partikel lungengängig sind, kann der Hausstaub kanzerogen sprich krebserregend sein. Im menschlichen Körper können sich zudem Schwermetalle ablagern und toxische Mengen erreichen. Staubsaugen mit modernen Geräten, die über leistungsstarke, wirksame Mikrofilter haben, und optimale Belüftung der Räume sind die einfachsten Mittel zur Hausstaubbekämpfung.

Heizkörper

Das im Heizkessel erwärmte Wasser wird über ein Zuführungsrohr dem Heizkörper zugeführt. Die Wärme wird dann über den Heizkörper an den Raum abgegeben. Heizkörper können also als Wärmetauscher oder Wärmeüberträger von Wasser zu Luft bezeichnet werden. Über ein Ableitungsrohr wird dem Heizkreislauf das abgekühlte Wasser wieder zugeführt.

Die Heizkörper sollten aus energieökonomischen Gründen in Form und Größe auf die Heizungsanlage, die Nutzungsart und die jeweilige Raumgröße abgestimmt sein. Für Zentralheizungssysteme mit Vorlauftemperaturen von 70 bis 90 Grad benötigen daher andere Heizkörper als eine Niedrigtemperaturheizung mit Temperaturen von 35 bis 70 Grad.

Temperaturveränderungen werden von den Heizkörperthermostate schneller registriert, je weniger Wasser im Heizkörper vorhanden ist. Die Nachwärme der Heizkörper verliert sich dann auch schneller. Zur Sicherung der Gesundheit müssen Heizkörper gewählt werden, die mit ungefährlichen Beschichtungen bzw. Anstrichen versehen sind.

Heizkörper werden in folgende Kategorien unterteilt

  • Konvektoren, bei denen die Erwärmung durch Luftumwälzung erfolgt
  • Radiatoren, bei denen die Wärmeabgabe als Strahlungswärme erfolgt
  • Niedrigtemperaturheizkörper, die mit großen Heizflächen für effizientes Heizen sorgen (es können Konvektoren oder Radiatoren genutzt werden)

Heizkörpernische

Häufig werden Heizkörper in sogenannten Heizkörpernischen, die sich direkt unterhalb der Fensterbank befinden, optisch “versteckt”. Es ergeben sich allerdings energie- und materialtechnische sowie konstruktive Anforderungen an eine Heizkörpernische, da hier die Außenwand dünner und wärmedurchlässiger ist. Zumindest eine zusätzliche Wärmedämmung ist angezeigt, um Energiesparaspekte im Auge zu behalten. Ein Platz direkt unter dem Fenster ist aus energietechnischen Gesichtspunkten eher zu vermeiden. Insbesondere moderne, flache Heizkörper sollten sinnvoller Weise nicht in Heizkörpernischen eingepasst werden.

HOAI

Ingenieur- und Architektenhonorare dürfen nicht nach Belieben in einem Werkvertrag festgelegt werden, sondern müssen den Vorgaben der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) entsprechen. Laut § 16 der HOAI sind bei vertraglichen Vereinbarungen, Mindest- und Höchstsätze für einzelne Architektenleistungen zu beachten. Besteht keine anderslautende schriftliche Vereinbarung und Auftragserteilung, so gelten die in der HOAI festgelegten Mindestsätze. Die Höchstsätze dürfen nur bei außergewöhnlichen Leistungen und nach einer schriftlichen Vereinbarung auch überschritten werden. In der Regel werden die Leistungen des Architekten in verschiedene Leistungsphasen unterteilt, die getrennt abgerechnet und vereinbart werden. Festpreise sind in der HOAI für Architektenleistungen ebenfalls vorgesehen, ebenso wie Erfolgshonorare. Für wesentliche Kosteneinsparungen können bis zu 20 % der eingespraten Kosten als Erfolgshonorar vereinbart werden.

Hohlblocksteine

Großformatige, künstliche Steine, die nach Lochung, Materialeigenschaften und Maß genormt sind, werden Hohlblocksteine genannt. Diese werden häufig für das Mauern von Wänden gebraucht. Es wird zwischen

- Hütten-Holhblocksteinen aus Hochofenschlacke

- Kalksandstein-Hohlblocksteinen

- Beton-Hohlblocksteinen für Stellen mit niedrigen Wärmeschutzanforderungen wie im Kellerbau

- Leichtbeton- Hohlblocksteine für Stellen mit hohen Wärmeschutzanforderungen wie Außenwände

unterschieden.

Holzarten

Beim Wohnen und Bauen kommen je nach ökologischen und ästhetischen Gesichtspunkten, Gebrauch und Konstruktion unterschiedliche Holzarten für die Verarbeitung in Frage. Die gebräuchlisten Holzarten sind:

- Kiefer, Fichte und Lärche als Weichhölzer

- Buche, Eiche, Nussbaum, Robinie, Ahorn und Esche als Harthölzer

Weichhölzer werden vielseitig eingesetzt und können für den Innenausbau, Möbel, Fensterrahmen, Latten und Dachlatten und Balken genutzt werden. Die Harthölzer werden je nach Holz für Balken, Furnier wie Sperrholz, Möbel, Arbeitsplatten und Bodenbeläge wie Parkett oder Dielen verarbeitet. Die angegebenen, einheimischen Holzarten stammen in der Regel aus nachhaltiger Forstwirtschaft, während bei tropischen Hölzern, die meist Harthölzer sind, ein Raubbau an den Urwäldern und eine zusätzliche Belastung durch den Transport als Gefahr für die Umwelt nicht ausgeschlossen werden kann.

Holzbalkendecken

Balken aus Vollholz oder verleimten Hölzern, die in Lamellen- oder Hohlkörperbauweise verbaut werden, werden bei der Konstruktion einer Holzbalkendecke verwandt. Als wirtschaftlich werden Balkenabstände zwischen 70 und 85 cm angesehen. Diese Konstruktion ist zum einen für die Statik ausreichend, zum anderen passt sie zu vielen aufliegenden Materialien für den Unterboden. Konstruktionsvarianten wie Holzbalkendecken mit Einschubdecke oder abgehängter Decke sind ebenfalls möglich. Diese unterscheiden sich in den aufliegenden Materialien wie Brettern, Hourdis (Holtonplatten), Hohlziegeln, Leichtbetonsteinen oder Leichtbetonplatten.

Eine hohe Festigkeit, Stabilität und Elastizität sind charakteristisch für Holzbalkendecken. Zudem verfügen Holzbalkendecken über ein vergleichsweise geringes Eigengewicht. Eine leichte Anbringung von Dämmungen ist ebenfalls möglich. Zudem können Holzdecken Feuchtigkeit speichern, aufnehmen und abgeben und verfügen über hygroskopische Eigenschaften. Trittschall- und Brandschutz zeigen sich allerdings bei Holzbalkendecken problematischer. Brandschutz und Trittschutz lassen sich durch die Verwendung eines Unterfußbodens aus Stein verbessern. Durch Gipsplatten-Einschubdecken kann ebenfalls eine Verbesserung des Brandschutzes erreicht werden. Das Aufbringen von schwimmendem Estrich hingegen bringt eine Verbesserung des Trittschallschutzes mit sich.

Holzbau

Häufig werden tragende Gebäudeteile wie Dachstuhl und Decken oder sogar das gesamte Gebäudeskelett wie im Fachwerkbau aus Holz errichtet. In diesem Fall spricht man von Holzbau. Bei der Holzbauausführung ist insbesondere im Außenbereich auf einen baulichen, eventuell zusätzlich auch auf einen chemischen Holzschutz zu achten. Holz ist ein relativ leicht zu bearbeitendes Material. Ein konstruktiver Holzbau jedoch ist eine Facharbeit, die von ausgebildeten Zimmerleuten und Handwerkern durchgeführt werden muss. Holz arbeitet und kann sich mit der Zeit verziehen. Daher muss für dauerhafte und stabile Verbindungen gesorgt werden.

Holzschädlinge

Als biologischer Baustoff ist Holz so manchem Holzschädling ausgesetzt. Dabei können die Schädlinge sowohl tierischen als auch pflanzlichen Ursprungs sein. Der Befall kann erfolgen durch:

- Tierische Holzschädlinge:

Meist handelt es sich bei den tierischen Holzschädlingen um holzfressende Larven von Holzbock, gewöhnlichem Nagekäfer, Holzwespe und braunem Splintholzkäfer. In Deutschland ist der Holzbock der bekannteste und bedrohlichste Holzschädling.Allerdings benötigen die Holzbocklarven zum Gedeihen eine gewisse Holzfeuchtigkeit. Aber auch Insekten wie Ameisen, die normalerweise keine Schäden am Holz verursachen, können in Massen auftretend eine Gefahr darstellen. Zudem kann das Auftreten von Ameisen und anderen Insekten ein Warnzeichen für eine anderweitige Schädigung des Holzes darstellen.

- Pflanzliche Holzschädlinge:

Holzzersetzende oder holzverfärbende Pilze und Schwämme können das Holz angreifen und zur Fäulnis bringen. Pilze und Schwämme setzen sich auf Holz und gedeihen bei einer Holzfeuchte von zirka 20 bis 60 % besonders gut. Im Regelfall wird nicht Kernholz sondern ausschließlich Splintholz befallen. Zu den am häufigsten auftretenden, bekanntesten pflanzlichen Holzschädlingen zählen der echte Hausschwamm, der Kellerschwamm, Bläuepilze und der Tannenblättling, der bevorzugt Fensterrahmen befällt. Zwar wird meist der Holzsubstanz kein Schaden zugefügt, jedoch wird der Anstrich aufgebrochen und ein Eindringen von Feuchtigkeit ins Holz wird begünstigt.

Hausbock- und Hausschwammbefall sind aufgrund der Vorgaben in den meisten Landesbauverordnungen meldepflichtig und müssen den Bauaufsichtsbehörden gemeldet werden. Adäquate Gegenmaßnahmen können dann eingeleitet werden.

Holzschutz

1. Baulicher Holzschutz

In erster Linie dient der Holzschutz als konstruktiver oder baulicher Holzschutz gegen Feuchtigkeit und Holzschädlinge. Die Holzeinbauten sollten nach Möglichkeit einerseits durch Abtropfkanten, Tropfnasen, Abdeckungen, Dachüberstände, Anstriche oder Sperrschichten gegen Feuchtigkeit geschützt werden, andererseits muss durch eine ausreichende Belüftung der Teile, die aus Holz bestehen, dafür gesorgt werden, dass Pfostenschäfte und Balkenköpfe möglichst schnell und leicht abtrocknen können. Stabile Fachwerkbauten, die meist mehrere Jahrhunderte überstanden haben, zeigen, wie gut ein konstruktiver Holzschutz funktionieren kann, ohne dass der Einsatz von chemischen Holzschutzmitteln nötig wird. Für den erfolgreichen Bau stellt die Auswahl der richtigen Holzart für das entsprechende Bauteil dar. Zudem sollte immer nur gut getrocknetes Holz mit einer Restfeuchte von unter 20 % eingebaut werden.

2. Chemischer Holzschutz

In manchen Fällen ist ein baulicher Holzschutz nicht realisierbar. In diesen Fällen kommt nur ein chemischer Holzschutz bzw. ein chemisches Holzschutzmittel in Frage. Da es in der Vergangenheit immer wieder zu schweren Gesundheitsstörungen bei Bewohnern durch den Einsatz von Holzschutzmitteln gekommen war, sind heutzutage Mittel wie Lindan, Endosulfan und Pentachlorphenol (PCP) verboten worden. Aus Sicherheitsgründen ist der Einsatz von Holzschutzmitteln nicht unbedingt empfehlenswert. Insbesondere im Wohnbereich und anderen Innenräumen sollte aus vorbeugenden Gründen besser ganz auf einen chemischen Holzschutz verzichtet werden.

In jedem Fall sollten Holzschutzarbeiten einer Fachfirma überlassen werden. Diese setzen ausschließlich amtlich geprüfte Holzschutzmittel ein. Diese Holzschutzmittel tragen alle ein Prüfzeichen des Deutschen Institus für Bautechnik oder das RAL-Gütezeichen. Chemischer Holzschutz wird in folgende Arten unterteilt:

- Holzschutzmittel auf Basis von Lösemitteln: Während die bioziden Wirkstoffe in das Holz eindringen und dort bleiben, verdunstet das Lösungsmittel. Zu diesen Holzschutzmitteln zählen getönte Holzschutzlasuren für den Wetterschutz sowie ölige Holzschutzmittel.

- Grundiermittel mit Holzschutz: Diese Grundiermittel dienen als Grundlage für Anstriche und der Bekämpfung von Pilzbefall.

- Holzschutzsalze: Die Holzschutzsalze in flüssiger Form kommen im Tauchverfahren oder in der Kesseldruckimprägnierung zum Einsatz.

Vorsicht ist bei Holzwerkstoffplatten geboten. In einigen Fällen können in den Altholzrecycling-Platten Holzteile, die mit verbotenen Holzschutzmitteln behandelt wurden, enthalten sein. Einen anderen Unsicherheitsfaktor stellen Importmöbel aus Frankreich oder Italien dar, weil dort höhere PCP-Grenzwerte erlaubt sind als in Deutschland. Da die enthaltenen Gifte weder sichtbar noch riech- oder schmeckbar sind, können sie sich als besonders tückisch erweisen.

Holzwerkstoff(platten)

Sowohl wertvolle Hölzer als auch Holzabfälle können nutzbringend und effektiv eingesetzt werden, um zusammengesetzte Hölzer, die mit Bindemittel verbunden werden, zu Holzwerkstoffen zu verarbeiten. Solche Holzwerkstoffe werden häufig im Möbelbau und bei nicht tragenden Konstruktionen verwandt.

Unter hohem Druck werden Holzspäne mit einem Zusatz Bindemittel zu Platten gepresst, die Spanplatten nennt. Diese Spanplatten werden in der Regel mit Nut und Feder versehen. Für den Innenausbau gibt es spezielle Spanplatten, die formaldehydfrei sind und unter der Bezeichnung E-1 geführt werden.

Als Bindemittel für Spanplatten kann auch Zement verwendet werden. Diese Spanplatten eignen sich dann auch für den Einsatz in Feuchträumen, da sie sowohl gegen Fäulnis als auch gegen Nässe beständig bleiben.

Eine spezielle Art der Spanplatten sind die OSB-Platten (oriented strand board). Diese werden in drei Schichten aus ausgerichteten Flachspänen mit einem geringen Anteil an Leim hergestellt. Da diese Spanplatten über eine dekorative Sichtfläche verfügen, können sie im Innenausbau naturbelassen Anwendung finden.

Schichtstoffplatten stellen extrem strapazierfähige Formplatten dar, die unlösbar mit einer widerstandsfähigen, Kunststoffschicht überzogen sind, Die hoch verdichteten Spanplatten werden häufig als Arbeitsplatten in der Küche oder als Fensterbank eingesetzt.

In Kunststoff eingebettete, hochverdichtete Spanplatten werden als Pressholz bezeichnet. Dieses Pressholz wird häufig für Türzargen verwendet. Aus Resthölzern werden Holzfaserplatten, die geschliffen, gehackt, gekocht und mit Kunstharz gebunden gepresst werden, hergestellt.

Zwischen Hartfaserplatten, Weichfaserplatten und mitteldichten Faserplatten (MDF-Platten) wird unterschieden. Für den Wärme- und Schallschutz werden poröse Ausführungen wie hochverdichtete Holzfaser- bzw. Spanplatten eingesetzt.

Holzwolleleichtbauplatten (HWL-Platten) bestehen im Gegensatz zu anderen Spanplatten nicht aus Holzspänen sondern aus Holzwolle, die mit einem mineralischen Bindemittel wie Zement oder Magnesit gebunden wird. Für mineralische Putze bilden HWL-Platten einen idealen Untergrund. Diese Holzwerkstoffplatten werden meist zur Dämmung der Außenwände und Innenwände eingesetzt. Insbesondere die guten Schalldämmeigenschaften prädestinieren diese dafür. Die Wärmedämmwirkung ist im Vergleich mit anderen Dämmstoffen relativ gering.

Honorar

Das Honorar für die Erstellung von Verkehrwertgutachten kann frei verhandelt werden.

Dabei orientieren sich viele Sachverständige noch an den Vorschlägen des § 34 Abs. 1 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), obwohl diese Tabelle 2009 außer Kraft gesetzt wurde.

Alternativ stellen verschiedene Berufsverbände Honoratafeln ihren Mitgliedern zu Verfügung. Dabei gilt immer das Prinzip: je höher der ermittelte Verkehrswert, desto höher auch das Honorar.

Auch bieten viele Sachverständigenbüros Festpreise oder Pauschalpreise an, um dem Anschein der Selbstbereicherung entgegen zu treten.

Hygroskopizität / hygroskopisch

Hygroskopizität, zu Deutsch Feuchtigkeit anziehend, bezeichnet die Fähigkeit von Baustoffen, Feuchtigkeit aus der Umgebung (beispielsweise aus der Luft) aufzunehmen, zu binden, zu speichern und später wieder abzugeben. Holz, Kalk und Lehm verfügen über sehr gute hygroskopische Eigenschaften, die sie für einen Einsatz im Innenausbau prädestinieren, da so zu einem angenehmen Raumklima beigetragen wird.

Hypokaustenheizung

Als Hypokaustenheizungen werden Fußboden-Warmluft-Heizungen bezeichnet, bei denen ein spezieller Luftheizkessel die Luft aufheizt und diese durch Hohlelemente oder Tonrohre als Luftkanäle weitergeleitet wird. Die Luftströme werden durch Schieber geregelt. Hypokausten waren schon bei den alten Römern als effektive Wand- und Fußbodenheizungen bekannt und beliebt.

Hypothek

Als Hypothek wird ein als Belastung auf eine Immobilie oder ein Grundstück eingetragenes Grundpfandrecht bezeichnet. Die Hypothek dient als Darlehenssicherung. Häufig lassen daher Kreditinstitute als Gläubiger eine solche eintragen.

Für das Darlehen haftet der Kreditnehmer mit der im Grundbuch eingetragenen Hypothek. Damit wird das Grundstück zur Sicherheit für die Rückzahlung des geliehenen Betrages. Die Hypothek ist im Gegensatz zur normalen Grundschuld an die Gläubigerforderungen gekoppelt. In Abteilung III des Grundbuches werden die Hypotheken eingetragen und geführt.

Hypothekendarlehen und Annuitätendarlehen beinhalten gleichbleibende Raten inklusive Tilgung und Zinsen. Mit jeder Teilrückzahlung verringert sich so der Betrag, auf den die absolute Zinslast berechnet wird, fortschreitend. Der Tilgungssumme wird der daraus resultierende Differenzbetrag zugerechnet. Entsprechend steigen die Tilgungsbeträge progressiv. Die Rückzahlung einer Festhypothek gestaltet sich allerdings etwas anders.

Der bisherige Schuldner kann die Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch beantragen, wenn die Gläubigerforderung aus der Hypothek komplett getilgt worden ist.  Allerdings ist der Schuldner nicht verpflichtet die Hypothek löschen zu lassen, sondern kann eine bestehende Hypothekeneintragung bei einem erneuten Kreditbedarf wieder als Sicherheit angeben, was sich als kostengünstiger erweist.

I

ImmoWertV

Immobilienwertermittlungsverordnung

Immission

Umweltschädliche Einwirkungen werden gemäß § 3 Bundesimmissionsschutzgesetz als Immissionen, welche die „nach Ausmaß, Dauer und Art geeignet sind, erhebliche Nachteile, Gefahren und Belästigungen für die Nachbarschaft oder die Allgemeinheit herbeizuführen“, definiert. Unter anderem können dies Lärmbelästigungen, Strahlungseinwirkungen, Erschütterungen, Luftverunreinigungen, Lichteinwirkungen, Wärmeeinwirkungen und ähnliche Erscheinungen sein. Durch Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch und Ruß entstehen Luftverunreinigungen.

Um schädliche Umwelteinflüsse zu begrenzen oder auszuschließen sind vielfältige Genehmigungen und Vorkehrungen erforderlich. Die ganze Tragweite der Immissionen zeigt sich in den vielfältigen Verordnungen und Gesetzen, die der Gesetzgeber im Immissionsschutz zusammengefasst hat.

Ansprüche zur Immissionsabwehr ergeben sich ebenfalls im Rahmen des privaten Nachbarschaftsrechts. Eigentümer können allerdings Immissionen nicht verbieten, wenn diese das Grundstück nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen oder die immissionsauslösende Anlage genehmigt wurde. Liegt keine Überschreitung der per Verordnung oder Gesetz festgelegten Grenzwerte vor, so handelt es sich um unwesentliche Beeinträchtigungen. Grenzwerte aus VDI-Richtlinien dienen Gerichten allerdings lediglich als Orientierungswerte und sind nicht zwingend für eine gerichtliche Entscheidung.

Zum Schutz der Bevölkerung enthält das Bundesimmissionschutzgesetz (BImSchG) auch eine Verordnung über elektromagnetische Felder. Durch den Ausbau der Mobilfunknetze stieg nämlich die Gefahr des „Elektrosmogs“, so dass Grenzwerte notwendig wurden.

Innenraumbelastung

Belastungen der Raumluft

Seit etwa zwei Jahrzehnten hat die Verwendung neuartiger, Renovierungsmaterialien, Baustoffe und Verarbeitungspraktiken eine Vielzahl zum Teil gesundheitsbelastender Stoffe mit sich gebracht. Diese Belastungen werden durch die Abdichtungen und Isolierungen im Schallschutz und Wärmeschutz sowie durch eine unzureichende Belüftung noch verschärft.

Häufig werden in Räumen folgende Schadstoffe angetroffen:

- Formaldehyd, welches aus Holzwerkstoffen, Spanplatten, Teppichböden und Co. austritt

- Fungizide aus Holzschutzmittel

- Weichmacher und Lösemittel z. B. durch Klebstoffe oder Anstriche

- Belastender Hausstaub

Insbesondere, wenn diese Stoffe kombiniert auftreten, können Belastungen über einige Tage bis hin zu Jahren die Innenraumluft belasten. Die Gesundheit der Bewohner kann natürlich geschädigt werden.

Strahlungen und elektromagnetische Einflüsse

Gesundheitsgefährdungen und Beeinträchtigungen in Innenräumen können auch durch folgende Ursachen ausgelöst werden:

- durch die Zunahme der Elektroinstallationen sowie die damit verbundenen elektromagnetischen Felder.

- Der vermehrte Einsatz von Vorhängen und Teppichböden aus Kunststoff begünstigt elektrostatische Aufladungen.

- Zur Bewehrung des Betons werden größere Eisen- und Stahlmengen eingesetzt, die das natürliche Erdmagnetfeld verändern und zu magnetischen Anomalien führen.

- Manche mineralische Baustoffe wie Gips oder Bims enthalten hohe Konzentrationen des Edelgases Radon. Dieses zerfällt unter Radioaktivitätfreigabe. Besonders bestimmte geologische Untergründe wie Tiefengestein sind extrem radonbelastet. Dadurch kann Krebs erzeugt werden.

Instandhaltungsrücklage

Nach §21 WEG sind Wohnungseigentümer zur Ansammlung von angemessenen Rücklagen für die Instandhaltung verpflichtet. Damit soll der Werterhalt der Immobilie langfristig gesichert und die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft geschützt werden.

J

Jahresheizwärmebedarf

Einen gewissen Jahresheizwärmebedarf hat jedes Gebäude, der sich aus dem Transmissionswärmebedarf (Wärmedurchgang der Außenteile des Gebäudes) und der Lüftungswärme (Austausch warmer und kalter Luft durch Lüftung) bestimmt.

Interne Wärmegewinne müssen von dem so ermittelten Wert allerdings noch abgezogen werden. Wärmegewinne ergeben sich durch die Sonneneinstrahlung durch Türen und Fenster, die als solare Wärmegewinnung anzusehen ist, sowie durch andere Wärmequellen mit Ausnahme der Heizung.

Das berechnete Ergebnis wird mit einem Teilbeheizungsfaktor multipliziert. Die entsprechenden Kennzahlen und der Heizwärmebedarf können sich auf das beheizte Bauwerksvolumen oder auf die Nutzungsfläche des Gebäudes beziehen.

K

Kachelofen

Zimmeröfen, die aus Schamottesteinen zusammengefügt werden und eine Verkleidung aus Kacheln erhalten, werden als Kachelöfen bezeichnet. Häufig steht ein Kachelofen im Wohnraum und wird aus einem anderen Raum befeuert. Kohle und Holz stellen das Brennmaterial dar.

Bereits im 14. Jahrhundert entstanden die ersten Kachelöfen. Durch den angeschlossenen Schornstein ist es möglich, über dem Kachelofen liegende Wohnräume mit zu beheizen. Die erzeugte Wärme wird relativ lange Zeit gespeichert.

Die Beliebtheit der Kachelöfen nimmt in Deutschland stetig zu, da die Kachelöfen für eine gewisse Unabhängigkeit von Energieversorgungsunternehmen sorgen. Je nach Brennstoffpreis für Kohle und Holz richtet sich die erzielbare Kostenersparnis. Zum Feuern dürfen nur zugelassene Brennstoffe wie abgelagertes Scheitholz eingesetzt werden.

Allerdings haben Holzfeuerungsanlagen im Allgemeinen einen Nachteil. Es erfolgt ein höherer Feinstaub-Ausstoß. Der Gesetzgeber hat zur Reduzierung der Belastung durch Feinstaub die Kleinfeuerungsanlagenverordnung und die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BlmSchV) erlassen.

Dadurch gelten auch für kleine Holzöfen Feinstaub-Grenzwerte. Abhängig von der Art und dem Alter des Ofens muss der Ofen innerhalb einer zeitlich abgestuften Frist ausrangiert oder mit Filtern nachgerüstet werden. Für Festbrennstoffe gilt gemäß § 26 der 1. BImSchV eine Übergangsregelung. Anlagen, die vor dem 22.03.2010 installiert und in Betrieb genommen wurden, dürfen maximal mit einem Immissionsausstoß von 0,15 g Staub je Kubikmeter und 4 g Kohlenmonoxid je Kubikmeter betrieben werden.

Bis zum 31.12.2013 muss die Grenzwerteinhaltung nachgewiesen werden. Sofern das Typenschilddatum dies verlangt, sollten eingemauerte Ofeneinsätze und Kachelofeneinsätze entsprechend mit Feinstaubfiltern nachgerüstet worden sein.

Für bestimmte Kachelöfen gibt es natürlich Ausnahmeregelungen wie z. B. bei Grundöfen. Diese Kachelöfen dürfen ohne zusätzliche Filter betrieben werden. Mineralische Speichermaterialien fungieren bei diesen Einzelfeuerungsanlagen als Wärmespeicheröfen, die handwerklich vor Ort gesetzt werden.

Kaltdach

Eine Dachkonstruktion, bei der über eine Hinterlüftung Feuchtigkeit abgeleitet wird, wird als Kaltdach bezeichnet. Meist wird das Dach dabei zweischalig konstruiert. Auf der Ebene der Dach- bzw. Konterlatten befindet sich unter der Dachhaut ein Zwischenraum für die entsprechende Hinterlüftung. In Richtung Innenraum folgen eine Wärmedämmschicht, eine Dampfsperre und die Innenverschalung.

Gegenüber einem Warmdach bietet das Kaltdach den Vorteil der besseren Ableitung von Wärme. Durch hohe Sommertemperaturen oder Temperaturschwankungen wird die Dachhaut eines Kaltdaches weniger belastet. Damit wird die Gefahr von Spannungsschäden in den tragenden Holzteilen und der Dachkonstruktion verringert.

Kaltwasserzähler

Bislang sind in Mietwohnungen bislang noch nicht überall obligatorisch. Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer regeln die Ausstattungspflicht. In Bayern gibt es beispielsweise keine Einbaupflicht. In Baden-Württemberg gibt es hingegen für jede Wohnung, bei der keine Nutzungsänderung vorliegt und ein Einbau keinen unverhältnismäßigen Aufwand nötig machen würde, besteht eine Einbaupflicht. In Schleswig-Holstein wiederum muss jede Neubauwohnung mit einem eigenen Kaltwasserzähler ausgestattet werden. Bei Bestandswohnungen muss eine Nachrüstung erfolgen. Natürlich sind unter besonderen Umständen Ausnahmen möglich, sofern die Nachrüstung unangemessen aufwendig oder unverhältnismäßig teuer wäre.

Allerdings ist die Einbaupflicht ein Trend, mit dem Wassereinsparungen erzielt werden können, da die Verbräuche genauer erfasst werden können. Für Mieter ergibt sich aus der genauen Erfassung der Vorteil, dass Singlehaushalte nicht mehr für die vierköpfige Nachbarsfamilie mitbezahlen müssen. Wer eine Wohnung, in der sich ein Kaltwasserzähler befindet, vermietet, ist verpflichtet eine genaue Verbrauchserfassung vorzunehmen.

Gelegentlich kommt es zu Rechtstreitigkeiten, wenn nicht alle Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses mit eigenen Kaltwasserzählern ausgestattet sind. Der Bundesgerichtshof fällte am 12.3.2008 folgendes Urteil (Az. VIII ZR 188/07): In einem Wohngebäude war nur eine einzige Wohneinheit nicht mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet. Für die Frischwasser und Abwasserkosten sei der Vermieter in diesem Fall berechtigt für alle Wohnungen den Wohnflächenanteil als Abrechnungsmaßstab heranzuziehen. Nach Verbrauch müsse nur dann abgerechnet werden, wenn alle Wohneinheiten in einem Wohnhaus mit Zählern ausgestattet seien.

Kaufpreissammlung

Wird von den örtlichen Gutachterausschüssen geführt und ausgewertet

Keller

Bauordnungsrechtlich ausgewiesene Anlagen, deren Geländeniveau überwiegende oder ganz unterhalb des Umgebungsniveaus liegt, werden als Keller bezeichnet. Als Hauskeller handelt es sich im Regelfall um so genannte Zubehörräume, den Raumanforderungen für einen dauerhaften Aufenthalt von Personen nicht erfüllen können, da die Wohnraummindesthöhe von 2,3 Metern, welche in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt ist, nicht erreicht wird.

In die Bruttogrundflächenberechnung werden Kellerflächen nicht einbezogen. Die zwischen Erdgeschoss und Kellergeschoss liegende Grenze bildet die Deckenoberkante. Um ein Kellergeschoss handelt es sich dann, wenn die Deckenoberkante weniger als 1,4 Meter oberhalb der Umgebungsgeländefläche liegt. Die Belichtung erfolgt über Kellerlichtschächte. Alte Gewölbekeller bzw. Tonnengewölbe sind ebenfalls in manchen Gebäuden zu finden.

Ein Kellergeschoss ist nicht mit einem Tiefgeschoss, Souterrain oder Untergeschoss gleichzusetzen. Ein Untergeschoss kann im Gegensatz zum Keller auch als Fitnessraum, Büroraum, Wohnraum oder ähnliches genutzt werden. Im Gegensatz zum Erdgeschoss liegt das Untergeschoss nicht auf gleicher Höhe mit der Umgebungsfläche, sondern um einen Treppenabsatz niedriger.

Untergeschossräume und Keller benötigen eine gute Dämmung nach außen. Eine Dämmung ist insbesondere in Gebieten mit hohem Grundwasserstand unerlässlich. Bitumen-Dickbeschichtungen eignen sich als Abdichtungsmaterial.

Häufig werden Hobbyräume im Untergeschoss oder Keller untergebracht. Diese können in die Wohnflächenberechnung allerdings nur einbezogen werden, sofern eine Mindesthöhe der Räumlichkeit und eine ausreichende Belichtung für die entsprechende Wohnraumqualität sorgen. Hobbyräume werden in der Regel bereits in der Bauplanung für einen Anschluss an das Heizsystem vorgesehen, im Gegensatz zu Kellerräumen.

Je nach Art der Nutzung wird zwischen Waschkeller, Hauskeller, Heizkeller, Saunakeller, Vorratskeller, Partykeller, Installationskeller, Spielkeller und ähnlichem unterschieden. Kellerräume gehören in der Regel in Eigentumswohnungsanlagen zum Sondereigentum, welches mittels Teilungserklärung ausgewiesen wird. Ebenfalls denkbar sind Vergaben von Sondernutzungsrechten für bestimmte Kellerräume.

Neben Hauskellern, die als Zubehörraum genutzt werden und somit einen funktionellen Zusammenhang zu den Vollgeschossen haben, werden unterschiedliche Kellerarten wie Lagerkeller, Weinkeller, Luftschutzkeller oder Bunker unterschieden. Räume, die als Felsenkeller ins Gestein gehauen wurden, können solche Kellerformen repräsentieren. Zudem existieren auch so genannte Erdkeller bzw. Gewölbekeller, die mit einer Erdschicht bedeckt wurden.

Kostenermittlung

Die Kostenermittlung dient der Vorausberechnung zu erwartender Kosten sowie der Feststellung von tatsächlich entstandenen Kosten. Man unterscheidet entsprechend der Planungsfortschritte:

- die Kostenschätzung als überschlägige Kostenermittlung

- die Kostenberechnung als angenäherte Kostenermittlung

- den Kostenvoranschlag als möglichst genaue Kostenermittlung

- die Kostenfeststellung als Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten

Nach DIN 276 liegt der Kostenermittlung in der Regel eine Kostengliederung zugrunde.

Kostenvoranschlag

Der Kostenvoranschlag liefert eine möglichst genaue Schätzung der Baukosten bzw. der Gesamtbaukosten, die von einem Architekten oder Handwerkern aufgrund genauer Berechnungen und Erfahrungswerten zusammenstellt. In der Ausschreibung werden die reinen Baukosten, Erschließungskosten und Baunebenkosten ermittelt, die dann im Kostenvoranschlag berücksichtigt werden. Aufgrund des Wettbewerbs kann es sich lohnen, unterschiedliche Kostenvoranschläge zu prüfen. Ein Kostenvoranschlag sollte schriftlich fixiert werden und kann sowohl unverbindlich als auch verbindlich sowie zeitlich befristet sein.

Kraft-Wärme-Kopplung

Wenn Strom dezentral für einen Häuserblock oder ein Siedlung mittels rapsöl-, diesel- oder gasbetriebener Aggregate erzeugt wird und gleichzeitig die dabei entstehende Wärme mittels Wärmetauscher für Heizung und Brauchwasser genutzt wird, so nennt man dies eine Kraft-Wärme-Kopplung oder ein Blockheizkraftwerk (BHKW). Aufgrund einer zirka 90 %igen Energieausnutzung stellt eine Kraft-Wärme-Kopplung gegenüber einer Anbindung an die allgemeinen Netze eine günstigere und ökologisch und ökonomisch wertvolle Alternative dar. Bei Verbrauchsspitzen können Schwierigkeiten auftreten, die mit einem intelligenten Verbrauch aber entschärft werden können. Durch Speicherung der Heizleistung in entsprechenden Speichergeräten steht die Energie bei Bedarf zur Verfügung.

Kunststoffputze

Kunststoffmodifizierte Normalputze sowie Putze, die als Bindemittel ausschließlich auf Kunstharz zurückgreifen, werden Kunststoff- oder Kunstharzputze genannt. Ihnen können Steinzuschläge oder farbige Zusätze beigemischt werden. Verwendung finden Kunststoffputze sowohl im Innen- als auch im Außenbereich. In der Regel zählen die Kunststoffputze zu den Edelputzen und werden in werkmäßig vorgefärbten Mischungen angeboten. In der Aushärtung, die schnell erfolgt, bilden Kunststoffputze eine witterungsbeständige, zähelastische Oberfläche, die sowohl wasserabweisend als auch wasserdampfdurchlässig ist. Der Auftrag von Kunststoffputz erfordert einen festen und glatten Untergrund. In Innenräumen sollte mit Rücksicht auf gesundheitliche Aspekte auf formaldehydfreie Kunstharze zurückgegriffen werden bzw. auf einen solchen Putz in Innenräumen ganz verzichtet werden.

L

Ländliche Räume

In ländlichen Räumen sind hauptsächlich kleinstädtische und dörfliche Strukturen vorhanden. Eine geringe Bevölkerungsdichte ist charakteristisch für diese Räume. Jedoch verfügen ländliche Räume über unterschiedliche Gepräge. So können Gebiete mit geringerer und höherer Bevölkerungsdichte darunter fallen. Zu den Ausläufern städtischer Räume sind die Grenzen daher häufig fließend und nicht klar definierbar. Augrund der unterschiedlichen Entwicklungsdynamik von Verdichtungsräumen verschieben sich die Grenzen zudem im Laufe der Zeit.

Solche Räume werden häufig als Verlierer-Regionen dargestellt. Allerdings verfügen diese Räume häufig über einen hohen Zufriedenheitsindex der Bevölkerung, was für gegenteilige Erfahrungen spricht. Heute leben rund 15% der bundesdeutschen Bevölkerung in ländlichen Regionen.

Lärmschutz

Alle Maßnahmen, die der Vermeidung von gesundheitsschädigendem und belästigendem Lärm dienen, werden unter dem Begriff Lärmschutz zusammengefasst.

Während beim Schallschutz bei den Schallquellen angesetzt wird, wobei die Maßnahmen zur Schallreduzierung natürlich auch zur Lärmreduzierung beitragen, setzt der Lärmschutz mit Maßnahmen beim Lärmempfänger und bei der Verringerung der Lärmauswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit an. So schafft der Einbau von Schallschutzfenstern in die Wohnung häufig schon Abhilfe.

Die Lärmlautstärke bzw. die Schallstärke wird in db (Dezibel) gemessen. Die Dezibelmessung allein ist als Grundlage für die Beurteilung einer möglichen Schädigung für den Menschen nicht ausreichend. Vielmehr kommt es auf die Frequenz, die Bauer und die Art des Lärms wie Geräusche des Hämmerns oder Quietschgeräusche an.

Schädigend wirkt sich Lärm nicht nur auf das Gehör mit Hörstörungen, Hörschwäche oder Taubheit aus, sondern auch auf die Konzentrationsfähigkeit und das allgemeine Wohlbefinden. Ist der Mensch über einen längeren Zeitraum Lärm ausgesetzt so führt dies zu Stress, erhöhtem Blutdruck und einem erhöhten Herzinfarktrisiko. Zudem muss nächtlicher Lärm anders bewertet werden als Lärm am Tage. Nachtlärm führt bereits bei relativ geringem Schallpegel zu Schlafstörungen und Schlaflosigkeit.

In verschiedenen Gebieten wurden unterschiedliche Immissionsgrenzwerte (IGW) festgelegt. Bei Krankenhäusern, Kur- und Altenheimen und Schulen liegen die Richtwerte am Tag zwischen 6 Uhr und 22 Uhr bei 57 db und in der Nacht zwischen 22 Uhr und 6 Uhr bei 47 db. In reinen Wohngebieten, in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen Wohngebieten gelten am Tag bei 59 db und in der Nacht bei 49 db. Die Skala endet mit Industrie- und Gewerbegebieten mit IGW von am Tage 69 db und in der Nacht von 59 db.

Im Bundesimmissionsschutzgesetz finden sich entsprechende gesetzliche Vorschriften, Verordnungen und Richtlinien. Auf europäischer Ebene ergangene Umgebungslärmrichtlinie 2002/49 EG wurde vom Gesetzgeber dabei umgesetzt. Unter anderem enthält es Bestimmungen zur Umweltprüfung, zur Harmonisierung der Lärmbekämpfung und –bewertung sowie zur Aufstellung von Lärmkarten, die die Grundlage für Lärmaktionspläne bilden.

Erhöht sich die Lärmbelästigung für die Anwohner einer Straße durch Baumaßnahmen, so können die Anwohner auch nachträglich die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen fordern. So entschieden durch das Bundesverwaltungsgericht im Urteil Az. 9 C 2/06 vom 07.03.2007. Entsprechend dieses Urteils kann von den Anwohnern in Fällen, in denen nachgewiesener Maßen nach der Baumaßnahme über mehrere Jahre eine erhöhte Lärmbelastung aufgetreten ist, welche eigentlich schon zum Bauzeitpunkt Lärmschutzmaßnahmen erforderlich gemacht hätten, diese nachzuholen. Nach dem Ausbau einer Straße können Anwohner vor Gericht diese Lärmschutzmaßnahmen noch bis zu 30 Jahre lang einklagen.

Lärmschutzwand

Bei flächigen oder linienförmigen Schallquellen wie Schienenwege, Straßen oder Fabrikanlagen dienen zur Lärmeindämmung Lärmschutzwälle oder –wände. Der Lärmpegel soll an Immissionsorten wie Altenheimen, Wohngebäuden, Krankenhäusern und Schulen soweit abgeschwächt werden, dass aus den Rechtsvorschriften hervorgehende, zulässige Grenzwerte eingehalten werden. Eine Lärmminderung von bis zu 20 dB(A) ist möglich.

Die Wirkung einer Lärmschutzwand ist abhängig von der Höhe und Lände der Schutzwand, vom Abstand zum Immissionsort und zur Lärmquelle, von der akustischen Konzeption der Lärmschutzwand, der Krümmung der Lärmschutzwand, der Höhe des Immissionsortes, vom Frequenzspektrum des Schalls sowie vom verwendeten Material für die Lärmschutzwand.

Den Schall können gegenüberliegende Gebäude ebenso wie Lärmschutzwände reflektieren. Dadurch wird die Lärmdämmung gemindert. Teilweise können auch Immissionsorte, die hinter einer Lärmschutzwand verborgen liegen, durch den Schall erreicht werden. Eine abschirmende Wirkung gegen den Schall tritt dann ein, wenn die Emissionsquelle vom Immissionsort aus nicht mehr sichtbar ist.

Lärmschutzwände werden meist aus Holz, Beton, Kunststoffen wie PVC, Glas, Metall oder porösen Materialien errichtet. Zum Einsatz kommen Lärmschutzwände hauptsächlich an Eisenbahnstrecken und Autobahnen. Die Wirkung von Lärmschutzwänden kann falls erforderlich durch passiven Schallschutz im Gebäude unterstützt werden.

Lageklassenmethode

In der Schweiz gilt die „Lageklassenmethode“ als übliches Verfahren bei der Bewertung von Grund und Boden. Erstmals arbeitete der Gutachter Naegli in den 1950er Jahren mit diesem, von ihm entwickelten Verfahren, weshalb diese Methode auch als Naegli-Verfahren bekannt ist. Im „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“, welches in Zürich 1988 veröffentlicht wurde findet sich eine aktualisierte Darstellung von Hungerbühler und Naegli. Vielfach stellt die Lageklassenmethode bei der Bodenwertermittlung von bebauten Grundstücken die Grundlage für den Steuerwert, der für steuerliche Zwecke notwendig ist.

Einige Immobiliensachverständige in verschiedenen Schweizer Kantonen ziehen allerdings zur Bewertung von Boden und Grund Bodenrichtwerte, für als Vergleichswerte für ähnliche Grundstücke errechnet wurden, heran. Andere Immobiliengutachter in anderen Kantonen hingegen favorisieren die Lageklassenmethode. Immer dann, wenn entsprechende Richtwerte fehlen, wird aber auf die Lageklassenmethode zurückgegriffen.

Ausgegangen wird bei der Lageklassenmethode von der auf Erfahrungswerten basierenden Annahme ausgegangen, dass im Bezug auf den Bau- und Bodenwert Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen annähernd gleiche Verhältnisse aufweisen. Vor allem die Bauqualität, die Nutzungsart und die Lage spielen bei der Lageklassenermittlung eine wichtige Rolle.

Durch die Lageklassenzuweisung und die Ermittlung des Bauwertes für ein Grundstück kann der Bodenwert geschätzt werden. Die „Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern“ trat im November 1994 in Kraft. In diesem Gesetz ist unter anderem festgelegt, dass zum Gesamtanlagewert eines Grundstücks, zur Lageklasse und zur Nutzung der Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis stehen muss.

Zunächst wird entsprechend der herrschenden Bauvorschriften der maßgebende Landbedarf für das Gebäude, also die notwendige Fläche des Grundstücks in Quadratmetern, ermittelt. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten angegeben. Diese Raumeinheiten werden durch ein eigenes, spezielles Verfahren ermittelt. Bestimmte Werte wie Verkehrsrelation, Wohnsituation und Nutzungsintensität gehören zu den Gründstücksmerkmalen, die für die Wertbildung verantwortlich sind.

Eine provisorische Lageklassenzahl wird durch die Addition der entsprechenden Merkmalszahlen festgelegt. Falls erforderlich kann die Summe durch Reduktions- und Steigerungsfaktoren angeglichen werden. Eine solche Korrektur darf allerdings nur innerhalb bestimmter Grenzwerte liegen.

Den jeweiligen Lagerklassen werden auf den Gebäudewert gemünzte Prozentsätze zugeordnet. Diese können mit dem Neuwert multipliziert werden, um den Bodenwert für den maßgeblichen Landbedarf zu ermitteln. Die tatsächliche Bodenfläche stimmt im Regelfall nicht mit dem maßgeblichen Landbedarf überein, so dass auch Mehrflächenwerte ermittelt werden müssen. Die unterschiedlichen Mehrflächen unterscheiden sich folgendermaßen:

- Abgetrennte Mehrflächen können dem Bauplatz bei einer baulichen Nutzung bei Bedarf zugeführt werden.
- Im Gebäudeumfeld befindliche Mehrflächen, die eine Bebauung nicht zulassen
- Mehrflächen, die nicht bewertet werden können, wie Gewässer, Verkehrsflächen, die von anderen Grundstücken genutzt werden, und unkultiviertes Land

Eigene Regelwerke sind zu beachten, wenn die für Steuerzwecke notwendigen Bewertungen über Mehrflächen erstellt werden.

Lageplan

Der Lageplan zählt zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Als Bauvorlagenbestandteil muss der Lageplan bestimmte Darstellungsrichtlinien, die in der Bauvorlagenverordnung der einzelnen Bundesländer geregelt sind, erfüllen. Jedes Bundesland hat seine eigenen Regelungen in Sachen Lageplan. Meist umfassen die Vorgaben einen Maßstab von 1:500, Grundbuchauszug, Bezeichnung des Grundstücks, Adresse mit Gemeinde, Strasse sowie Hausnummer, Flur, Flurstück, Gemarkung, Flächeninhalt, Hinweise auf Baulasten aus dem Liegenschaftsbuch, vorhandener Gebäudebestand, katastermäßige Baugrundstücksgrenzen und die Grenzen zu Umgebungsgrundstücken.

In einigen Bundesländern wird zwischen qualifizierten und einfachen Lageplänen unterschieden. Für einen einfachen Lageplan reichen die oben genannten Angaben aus, während ein qualifizierter Lageplan, der meist bei Grenzbebauungen relevant wird, zudem Grenzlängen und Abstandsmaße enthalten muss. Der aktuelle Bebauungszustand der benachbarten Grundstücke wird ebenfalls dargestellt.

Leerstand

Eine unmittelbar beziehbare Fläche in Neubauten und Bestandsobjekten, die nicht vermietet ist, wird Leerstand genannt. Aufwendungen für ein Objekt können allerdings steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet wird. Vor der Veräußerung leer stehende Immobilien können keine Kosten mangels Absicht der Weitervermietung mehr steuerlich geltend machen. Unter Umständen kann ein längerfristiger Leerstand von den Wohnungsämtern als Wohnraumzweckentfremdung angesehen werden. In solchen Fällen können dem Vermieter Bußgelder drohen.

Seit 2003 ist es gemäß § 35a Abs. 3 EStG möglich, Aufwendungen für Rechnungen von Handwerkern für Renovierungen, Sanierungen, Modernisierungen und Erhaltungsmaßnahmen einer eigen genutzten Wohnraumimmobilie mit bis zu 20 % der Gesamtkosten für Arbeitslohn oder maximal bis zu einem Freibetrag steuerlich geltend zu machen. Von der Steuerschuld können entsprechende Beträge direkt abgezogen werden.

Das Finanzgericht Niedersachsen legte mit Urteil Az. 3 K 343/05 vom 09.11.2005 fest, dass auch Arbeiten an der Immobilie, die während eines Leerstands durchgeführt werden, berücksichtigt werden können. Im verhandelten Fall hatte die Eigentümerin eines Einfamilienhauses ihr Wohnhaus neu streichen lassen, während sie ein ganzes Jahr im Pflegeheim verbringen musste. Von der Finanzverwaltung wurde eine zunächst eingelegte Revision vor dem Bundesfinanzhof (Az. VI R 75/05) wieder zurückgezogen. Damit ist das Urteil rechtskräftig.

Stehen einzelne Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus leer, so kann der Vermieter für die Betriebskosten den Umlageschlüssel nicht einseitig verändern. Die Anteile der leer stehenden Mietwohnungen können nicht auf die im Haus wohnenden Mieter umgelegt werden. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil Az. VIII ZR 159/05 am 31.05.2006.

Lehm / Lehmbauweise

Der natürliche, in Mengen vorkommende Baustoff Lehm besteht aus sehr feinkörnigem Sand und Ton. Weniger Sandanteile sind typisch für fetten Lehm im Gegensatz zum mageren Lehm. Die hervorstechenden Eigenschaften dieses Baustoffs sind Kostengünstigkeit, leichte Verarbeitung, problemlose Entsorgung, gute Wärmespeicherung, schalldämmende und brandhemmende Eigenschaften, Diffusionsoffenheit und Hygroskopie. Es wird daher ein ausgezeichnetes Raumklima erzielt.

Vor allem im Fachwerkbau dient Lehm zur Ausfüllung von Gefachen. Für den Innenausbau sind Lehmbauplatten generell geeignet, welche aus in Lehm eingebetteten Schilfrohrmatten bestehen und deren Außenplatte durch ein Jutegewebe vor Rissbildungen geschützt ist.

Ebenfalls zum Ausfüllen von Gefachen finden luftgetrocknete Lehmsteine als Leichtbausteine Anwendung. Wie normale Mauerziegel können Lehmziegel verwendet werden, so dass auch tragende Wände errichtet werden können. Dem plastischen Lehm werden bei der Herstellung Zusätze wie Stroh, Styropor oder Sägemehl beigemischt. Diese verbrennen beim Brennen vollständig und hinterlassen Poren, die für eine gute Wärmedämmung des Steins bürgen.

Weicher Lehm, der in eine Schalung eingebracht wird, wird als Stampflehm bezeichnet. Im in Brandenburg verbreiteten, traditionellen Wellerbau wird dieser mit Stroh vermischte Lehm ohne Schalung in mehreren Etappen zu Mauern errichtet.

 

Leibgedinge

Die Zusage gegenüber einer bestimmten Person, bis zu deren Ableben Naturalleistungen wie Wohnung, Wart & Pflege, Nahrungsmittel, Heizmaterial, etc. zur Verfügung zu stellen. Man spricht manchmal auch vom Altenteil, da damit häufig die Versorgung eines Familienangehörigen im Alter abgesichert wurde.

Leibrente

Immobilien können auf Leibrentenbasis übertragen werden, d.h. dass entweder der ganze Kaufpreis oder ein Teil davon als „Rente“ an den Verkäufer bezahlt wird. Dabei kann die Leibrente für eine vertraglich bestimmte Zeit bezahlt werden oder an das Ableben des Zahlungsempfängers gebunden werden. Lesen Sie mehr im Bereich News zum Thema Leibrente.

lichtes Maß

Der innere Rohrdurchmesser oder das Innenmaß der Laibung einer Fenster- oder Türöffnung werden als lichtes Maß bezeichnet. Die Innenmaße der Laibung oder des Anschlags müssen bei einem Tür- oder Fensterrahmen an die Außenmaße angepasst werden. Ebenso muss das lichte Maß der freien Glasfläche eines Fensterflügels so ausgelegt werden, dass es nicht identisch mit dem lichten Maß der Glasfalz, welche größer sein muss, um das Glas zu befestigen, ist.

Liegenschaftsbuch

Im Liegenschaftsbuch werden die Daten der im Liegenschaftskataster festgehaltenen Flurstücke geführt wie Größe, Flur, Gemarkung, Gemeinde, Eigentümer. Jedoch ist zu beachten, dass die Informationen über den Eigentümer nur informellen Charakter haben.

Liegenschaftskataster

Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke wird Liegenschaftskataster genannt. Die Grundstücke werden im Liegenschaftskataster als Flurstücke bezeichnet. Es dient als amtliches Verzeichnis des Grundbuchs, um Eigentum an den Liegenschaften zu sichern und Flurstücksgrenzen in der Örtlichkeit jederzeit mit hoher Genauigkeit zu bestimmen.

Liegenschaftszins

Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt. Vereinfacht heißt die Formel (Reinertrag x 100) / Kaufpreis. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass dabei andere wertbestimmende Faktoren wie Restnutzungsdauer oder auch die Grundstücksgröße weitestgehend unberücksichtigt bleiben.

Lüftungsanlage

Als kontrollierte Be- und Entlüftungsanlagen werden Anlagen bezeichnet, bei denen mittels eines Lüftungsgerätes die Raumluft ausgetauscht wird. Neben der Luftfilterung ist ebenfalls ein Wärmeaustausch oder eine Wärmerückgewinnung möglich, was eine Senkung des Bedarfes an Lüftungswärme von 50 bis 80 % mit sich bringt.

In Niedrigenergiehäusern und modernen Energiesparhäusern werden Lüftungsanlagen serienmäßig verbaut. Es ist allerdings strittig, ob die Luftfilterung nicht eventuelle Gesundheitsrisiken birgt. Ausserdem stellt sich die Frage, ob das durch die Belüftungsanlage geschaffene Raumklima für dauerhaftes Wohlbefinden sorgen kann.

In Toilettenräumen ohne Fenster oder ähnlichen Räumlichkeiten sind Entlüftungsanlagen eine Notwendigkeit. Zur reinen Entlüftung wird bei diesen Anlagen die Frischluft aus anderen Räumen abgezogen. In Garagen sollten ebenfalls unbedingt Lüftungsanlagen eingesetzt werden, um die Gefahr von Rostbildung durch hohe Luftfeuchtigkeit zu minimieren.

M

Machbarkeitsstudie bzw. Machbarkeitsanalyse

Im allgemeinen Projekt-Management stellen die Machbarkeitsstudie bzw. die Machbarkeitsanalyse feststehende Begriffe dar. Die Grundlage der Projektentwicklung, welche die Zielsetzung technischer, wirtschaftlicher und auch rechtlicher Umsetzbarkeiten für ein Vorhaben zu überprüfen hat, stellt die immobilienwirtschaftliche Machbarkeitsstudie dar. Dabei sind, die Lage des Grundstücks, baurechtliche Situationen, Eintragungen im Grundbuch, die Verhältnisse des Baugrundes, die Erschließung, die Verkehrswertermittlung, vorhandene bauliche Anlagen und privatrechtliche Bedingungen zu berücksichtigen.

Die ersten Sondierungen auf unterschiedlichen Gebieten sollen durch die Machbarkeitsstudio erfolgen. Die Machbarkeitsstudie baut dabei auf fünf Säulen auf:

- Standortanalyse

- Mitbewerberanalyse

- Marktanalyse

- Wirtschaftlichkeitsanalyse

- Investoren- und Nutzerbedarfsanalyse

Die wichtigste Säule ist allerdings die Wirtschaftlichkeitsanalyse. Sofern ein Projekt in den anderen Analysephasen noch nicht abgebrochen wurde, so scheitert es häufig an der Wirtschaftlichkeit. Im Rahmen der Machbarkeitsanalyse bezieht sich die Mitbewerberanalyse in erster Linie auf die Konkurrenzsituation vor Ort und im Umfeld sowie auf den Standort an sich.

Ein tatsächlicher Beginn eines Projektes kann erst ins Auge gefasst werden, wenn alle Stufen der Machbarkeitsstudie erfolgreich durchlaufen wurden. Viele Immobilienfachleute und –unternehmen führen keine Machbarkeitsstudie durch, sondern entscheiden lieber „aus dem Bauch heraus“. Diese Vorgehensweise ist mit enormen Risiken verbunden. In diesen Fällen kann es zu finanziellen Nachteilen kommen, die möglicherweise erst in der Vermarktung festgestellt werden. Diese Probleme werden häufig erst erkennbar, wenn die Immobilie bereits fertig gestellt ist. Natürlich ist die Machbarkeitsanalyse mit Aufwand und Zeiteinsatz verbunden. Jedoch sollte dennoch eine institutionalisierte, routinemäßige Machbarkeitsanalyse zur Risikofrüherkennung eingesetzt werden. Aufgrund einer Routine muss die einzelne Machbarkeitsanalyse, je häufiger die Durchläufe erfolgen, weniger Zeit aufgewandt werden und desto professioneller fallen die Erfahrungswerte aus.

Makler

Gewerbetreibende im Bereich Zivil- oder Handelsmakler, die sich mit Vertragsvermittlungen beschäftigen, werden als Makler bezeichnet. Für die Vermittlung von Verträgen, die im Handelsverkehr üblich sind, und Gegenständen wie Waren, Versicherungen, Wertpapiere, Schiffsmieten oder Güterbeförderung befassen sich Handelsmakler. Verträge wie Kauf- oder Mietverträge sowie Gründstücke und Immobilien betreffende Darlehen werden von Zivilmaklern betreut. Rechte der Handelsmakler werden im HGB in den §§ 93 – 104 geregelt. Die rechtlichen Bestimmungen für Zivilmakler regelt das BGB in den §§ 652 – 654.

Zivilmakler erwerben anders als Handelsmakler einen Provisionsanspruch aufgrund einer reinen Vermittlungstätigkeit in einer Vertragsangelegenheit mit dem Vertragsabschluss. Für den Provisionsanspruch müssen ein Provisionsversprechen des Auftraggebers, ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss, ein Nachweis über die Maklertätigkeit oder Vertragsvermittlung sowie das Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages vorliegen.

Auch wenn der Vertragsabschluss nicht in vollem Umfang den ursprünglichen Vorgaben entsprechen sollte, kann der Vermittlungsmakler einen Provisionsanspruch haben. Die Abweichung muss allerdings ein Ergebnis der Vermittlungstätigkeit durch den Makler darstellen.

Aufgrund des zivilen Maklerrechts besteht für den Makler keine Verpflichtung, für den Auftraggeber eine Tätigkeit anzunehmen. Auch der Auftraggeber ist auf der anderen Seite nicht verpflichtet, eine Maklerleistung, die erbracht wird, anzuerkennen, was häufig einen Widerruf von erteilten Aufträgen nach sich ziehen kann. Auftraggeber können zudem einen anderen Makler zusätzlich hinzu ziehen oder die Angebotsbedingungen verändern. Seinen Zeitaufwand sowie die Kosten kann der Makler daher schwer kalkulieren. Die meisten Makler bestehen daher auf Alleinaufträge, um Vereinbarungen mit anderen Maklern auszuklammern.

Der Makler ist auch berechtigt, gleichzeitig für beide Vertragsparteien tätig zu werden. In solchen Fällen muss der Makler allerdings eine neutrale Position einnehmen. Eine Verletzung der Neutralitätspflicht würde sich negativ auf den Provisionsanspruch auswirken.

Verschiedene wirtschaftliche Ergebnisse können durch die Maklerpositionierung ausgelöst werden. Die Erfolgsquote des Maklers ist in der Regel höher einzustufen, wenn ein Makler nur für eine Partei tätig ist. Schließlich wird durch die Neutralitätspflicht der Makler in seinen Aktivitäten doch gehemmt.

Wenn Auftraggeber und Makler wirtschaftlich oder rechtlich mit einander verbandelt sind, wird es problematisch. Sollte ein Bauträger Beteiligter einer Maklerfirma sein, so entfällt dem Käufer gegenüber ein Provisionsanspruch. Jedoch kann eine Provisionszahlung von Seiten des Bauträgers erfolgen.

Für Personen, die das Gewerbe eines Wohnraum-, Immobilien-, oder Gewerberaummaklers ausüben wollen, benötigen gemäß § 34c der Gewerbeordnung (GewO) eine Erlaubnis. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird in der GewO als eine Vermittlungstätigkeit im Rahmen von Miet- und Kaufverträgen, Grundstücke, gewerbliche Räume, Grundstüke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnräume und Darlehen betreffend definiert.

Maklerhaftung

Aus der Verletzung von Nebenpflichten aus dem Maklervertrag kann sich die Haftung des Maklers ergeben.

So ergibt sich die Maklerhaftung aus der Informationspflicht, sofern der Makler den Verkäufer über Finanzierungsschwierigkeiten des Käufers im Dunkeln lässt. Verschweigt der Kunde dem Makler die Kontaminierung eines Grundstücks oder einen häuslichen Schwammbefall, so haftet der Makler ebenfalls.

Aus der Beratungspflicht ergibt sich eine Haftung des Maklers, wenn er beispielsweise den Grundstückswert mit nur 50 % des Verkehrswertes ansetzt. Auch wenn der Makler dem Kaufinteressenten vormacht, dass die Kauffinanzierung „steht“, obwohl die Unterlagen das Gegenteil besagen, besteht Haftung seitens des Maklers. Gleiches gilt für Fälle, in denen dem Verkäufer eines Einfamilienhauses zugesichert wird, dass der Ertrag für den Kaufpreis einer Eigentumswohnung als Finanzierung ausreicht, obwohl dies nicht der Fall ist.

Hierbei handelt es sich immer um Schadenersatzansprüche aus der Verletzung des Maklervertrages. Die Schadenersatzsummen können dabei ein Vielfaches der Maklerprovision ausmachen. Der Kunde kann gemäß § 654 BGB aufrechnen, wenn die Maklerprovision verwirkt wurde.
MAK-Werte / MIK-Werte

Die maximale Arbeitsplatzkonzentration (MAK) stellt einen medizinisch bedingten Sicherheitswert für die in Arbeitsstoffen vorhandene Schadstoffkonzentration dar. Wenn der MAK-Wert unterschritten wird, gehen Mediziner von einer gesundheitlich ungefährlichen, nicht belästigenden Schadstoffkonzentration aus. Es werden auch kanzerogene Stoffe von der MAK-Kommission gelistet. In diesen Fällen gibt es allerdings keinen spezifischen MAK-Wert, da ein Gesundheitsrisiko generell besteht oder zumindest nicht ausgeschlossen werden kann.
Die Liste der MAK-Werte wird von der Deutschen Forschungsgesellschaft erstellt und jährlich aktualisiert. Für das Arbeiten mit Baustoffen sind MAK-Werte bedeutsam. Für das Wohnen jedoch sind MIK-Werte wichtig. MIK-Werte geben die maximale Immissions-Konzentration an. Entsprechend sagt der MIK-Wert aus, bis zu welcher Konzentration bei Stoffen, die die Luft verunreinigen, als nicht gesundheitsgefährdend eingestuft werden können. Es gelten Grenzwerte sowohl für langfristige als auch für kurzfristige Einwirkungen der Stoffe.

Marktwert

Identisch mit dem Verkehrswert gem. § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Marktwerteinschätzung

Darunter versteht man i.d.R. eine grobe Einschätzung des möglichen Verkaufpreises durch Immobilienmakler.

Mietausfallwagnis

Ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Darunter versteht man eine „Sicherheit“ für Mietausfälle oder wenn eine Neuvermietung bei einem Mieterwechsel nicht nahtlos möglich ist.

Mietkauf

Der Mietkauf stellt eine besondere Form des Immobilienerwerbs dar. Man spricht auch von einer Kaufoption. Der Käufer einer Immobilie mietet diese zuerst und hat die Möglichkeit, die Immobilie innerhalb einer vereinbarten Zeit zu einem bereits festgelegten Preis zu kaufen. Ein Teil der Miete wird als Ansparbetrag auf den späteren Kaufpreis angerechnet.

Montageschäume

Als Montageschäume werden Kunststoffschäume, die erst auf der Baustelle nach der Verarbeitung aushärten, bezeichnet. Z. B. werden häufig Polyurethan-Montageschäume verwendet. Andere Verfahren zur Hohlraumausfüllung und Befestigung von Fenstern, Rollladenkästen und Türzargen wurden in den vergangenen Jahren häufig durch den Einsatz von Verfahren, bei denen Montageschaum verwendet wird, verdrängt. Jährlich werden inzwischen aufgrund der praktischen Art der Anwendung zirka 10 Millionen Dosen Montageschaum verwendet.

Nach dem Erhärten lässt sich der feuchtigkeitshärtende Einkomponenten-Polyurethanschaum durch mechanische Methoden wie Schleifen, Sägen und Schneiden weiter bearbeiten. Der Montageschaum lässt zudem ein Verputzen, Streichen oder Überkleben mit bauüblichen Materialien zu. Formstabilität, Geruchsneutralität, Verrottungsfestigkeit, Abriebfestigkeit, Scher- und Druckfestigkeit sind Eigenschaften des Montageschaums.

Nach der Verarbeitung verliert der Montageschaum bereits nach zirka 10 Minuten seine Klebrigkeit. Eine Beschneidung kann bereits nach zirka 20 Minuten erfolgen. Die Fläche kann bereits nach zirka 2 Stunden belastet werden. Der Montageschaum benötigt für die völlige Aushärtung zirka 5 bis 8 Stunden. Montageschäume sind geeignet für Untergründe aus Mauerwerk, Beton, Holz, Putz und verschiedene Kunststoffe mit Ausnahme von Silikon und Polyäthylen, auf denen der Montageschaum nicht haften kann.

Allerdings gibt es auch Nacheile. Bestimmte Montageschäume bergen gesundheitliche Risiken. Insbesondere Montageschaum, der hologenierte Kohlenwasserstoffe oder Brandschutzmittel enthalten, können Nervenschädigungen, Allergien und Krebs auslösen.

N

Nacherfüllung

Eine Nacherfüllung kann durch eine Nachbesserung erfüllt werden, bei der mangelhafte Leistungen vom Bauunternehmer oder Handwerker beseitigt werden. Als Alternative kann auch die Erbringung einer mängelfreien, neuen Leistung dienen. Der Bauunternehmer kann aus diesen Möglichkeiten der Nacherfüllung wählen. Auch Baumängel, die bei der Bauabnahme gefunden werden, können auf diese Arten nacherfüllt werden.

Das Werkvertragsrecht des BGB entspricht dem Recht der VOB. Ein in Verzug geraten des Bauunternehmers oder Bauhandwerkers bei einer angemahnten Nacherfüllung führt nach geltendem Schuldrecht zum Recht des Bauherren auf „Selbstvornahme“. Dabei werden die Kosten für die von einem anderen Unternehmer durchgeführte Nacherfüllung vom Mängelverursacher getragen, ohne dass eine vorhergehende Nachfristsetzung notwendig wäre. Auch eine Minderung der Vergütung kann vom Auftraggeber als Alternative zur Nacherfüllung erklärt werden.

Allerdings muss die Mangelbeseitigung mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden sein oder für den Auftraggeber unzumutbar sein, um eine Minderung der Vergütung durchzusetzen. Der Werklohn kann bis zu 100 % gemindert werden. Ein im BGB verbrieftes Rücktrittsrecht gilt im Bezug auf Bauwerke nicht und ist entsprechen auch in der VOB nicht vorgesehen.

Nachtspeicherheizung

Nachtspeicherheizungen, elektrische Speicherheizungen und Nachtstromheizungen verfügen in der Regel über einen Wärmespeicher, mit dem günstige Stromtarife zu bestimmten Zeiten wie in der Nacht genutzt werden können. In der günstigen Tarifzeit wird der Nachtspeicherofen elektrisch aufgeheizt, so dass er die gespeicherte Wärme tagsüber zu ungünstigeren Tarifzeiten abgeben kann.

Ein spezieller Stromzähler ist notwendig, um eine Nachtspeicherheizung nutzen zu können. Dieser Zähler muss über zwei Zählwerke verfügen, die eine Umschaltung auf einen anderen Stromtarif möglich machen. Der Stromversorger schaltet dann mittels Fernsteuerung oder Schaltuhr zwischen dem Hoch-Tarif-Strom und günstigem Niedrig-Tarif-Strom um. Allerdings haben Stromversorger in vielen Orten die günstigeren Nachtarife bereits abgeschafft.

Nachtspeicherheizungen kamen in den 1950er Jahren auf. Dieses System wurde von Stromversorgern propagiert, um Kraftwerke auch nachts auszulasten. Die erste Kritik an Nachtspeicherheizungen kam mit der Feststellung der Gesundheitsschädlichkeit von Asbest auf. Dieses Material war schließlich ein Bestandteil in den Nachtspeicheröfen und ist in vielen alten Geräten auch heute noch vorhanden.

Asbest konnte in modernen Nachspeicheröfen durch andere Werkstoffe ersetzt werden. Allerdings machen der geringe nur 34%ige Wirkungsgrad und die kontinuierlichen Preissteigerungen beim Strom die Nachtspeicherheizung zunehmend unrentabel. Insbesondere unerwartete Temperaturschwankungen zeigen, dass Nachtspeicherheizungen eher unflexibel sind. Die Wärmeabgabe der Nachtspeicheröfen kann nämlich nicht direkt angepasst werden.

Die gesundheitliche Gefährdung durch Asbestfasern führte zu einem Verbot. Daher sind einzig Nachtspeichergeräte ab dem Baujahr 1977 unbedenklich, da ab diesem Zeitpunkt der krebserzeugende Baustoff nicht mehr verwendet wurde. Ob eine Nachtspeicherheizung Asbestfasern an die Umgebungsluft abgibt, muss ein Gutachten klären, da Geräte nur von Fachleuten geöffnet werden dürfen. Eine Sanierung und gegebenenfalls ein Austausch des gesamten Heizsystems kann von der Bauaufsichtsbehörde angeordnet werden, wenn es sich um Geräte handelt, die Asbest enthalten.

Vom Gesetzgeber wurden im Rahmen der EnEV 2009 (Energieeinsparverordnung) Regelungen zur stufenweisen Abschaffung aller Nachtspeicherheizungen festgesetzt. Mit der neuen EnEV 2014 wurden die Auflagen zur Abschaffung von Nachtspeicherheizungen aufgrund der Speichermöglichkeiten für Überkapazitäten wieder gestrichen. Da moderne Solarstromeinspeisungen allerdings eher im Sommer Überschüsse aufweisen, während Nachtspeicherheizungen eher im Winter zur Nutzung kommen, ist der Sinn fragwürdig. Der Betrieb von Nachtspeicherheizungen ist aufgrund der derzeitigen Strompreise relativ teuer. Aus energetischer Sicht sollte bei einer Sanierung oder Erneuerung der Heizanlage über einen Systemwechsel nachgedacht werden.

Für den Austausch einer Nachtspeicherheizung gegen ein modernes Heizsystem sowie de fachgerecht Entsorgung der Altgeräte sah die KfW-Förderbank über lange Zeit eine Prämie vor, welche 2010 jedoch als Förderung gestrichen wurde. Trotzdem lohnt sich durch die Förderungen für die Heizanlagenerneuerung ein Wechsel sowie der Austausch alter Nachtspeicherheizungen immer noch.

Nettomiete

Die Kaltmiete, also ohne Nebenkosten

Nießbrauch

Mit dem Nießbrauch wird das Eigentum an einem Grundstück von dem Recht, das Grundstück zu nutzen, abgespalten.

Das Nießbrauchrecht ist ein höchstpersönliches Recht und ist nicht vererbbar, kann jedoch einem Dritten überlassen werden. Es erlischt mit dem Tode des Begünstigten oder mit Zeitablauf, falls das Recht zeitlich befristet ist.

O

Objektanalyse

Die Objektanalyse eines Maklers dient der Werbebotschaftenermittlung der Zielgruppenbestimmung, und der Preisfindung. Als Grundlage für Projektentwicklungen kann die Objektanalyse ebenfalls dienen.

Eine Objektanalyse umfasst die Lageanalyse, die Analyse der Rechtsverhältnisse, die Gebäudeanalyse, die Grundstücksanalyse und die Analyse von Wirtschaftlichkeit und Rentabilität. Dabei werden durch die Lageanalyse objektspezifische Lagekriterien wie Makrolage, Mikrolage, weiche Lagefaktoren und harte Lagefaktoren untersucht. Die Grundstücksanalyse untersucht die Bodenverhältnisse, die Grundstücksgröße, die Form des Grundstücks, die Topographie und die Baurechtsreserven, welche Aufschluss über die baulichen Nutzungsmöglichkeiten geben.

In der Gebäudeanalyse werden die Wohn- und Nutzflächen, die Zahl und Anordnung der Räume, der Modernisierungsgrad, der Zustand, das Alter der baulichen Anlagen, die Ausstattung, die Energieversorgung und der Dämm-Materialien zur Energieeinsparung ermittelt. Die Erfassung des Zubehörs und der Außenanlagen sowie deren Bewertung kommen hinzu. Im Rahmen der Analyse der Rechtsverhältnisse werden etwaige Baulasten, Grundbuchdaten, Pachtverhältnisse, Mietverhältnisse, Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches, denkmalgeschützte Objektteile und ähnliches durchleuchtet.

Handelt es sich um ein Anlageobjekt, so steht in der Regel die Renditeanalyse im Vordergrund. Ein allgemeingültiges Analyse-Schema und Analysebereichs-Gewichtung gibt es in der Regel nicht, da je nach Objektart unterschiedliche Aspekte relevant sein können.

Aus der Objektanalyse ergeben sich Hinweise für Umwidmungsmöglichkeiten, auf denen Verwertungskonzepte und Projektideen basieren können.

Objekt-Tracking

Ursprünglich bezog sich das Objekt-Tracking auf das Nachvollziehen von Objektbewegungen auf einer geographischen Oberfläche. Schnell zog der Begriff allerdings auch in viele andere Bereiche wie im Automobilverkehr, bei Computersimulationen und in der Immobilienwirtschaft ein.

Bei Immobilien wird unter Objekt-Tracking eine Methode bezeichnet, die eine chronologische Bearbeitung von Auftragsbearbeitungsschritten nachvollziehbar macht. Bei den Maklern geht es um die schrittweise Erfassung in Auftragsbearbeitungsbögen inklusive der Kostenerfassung. Auftraggeber haben beim Makler im Interesse der Transparenz der Tätigkeiten neuerdings die Möglichkeit eingeräumt bekommen, auf der Maklerhomepage den Auftragsbearbeitungsstand nachzuvollziehen.

Vom Objekt-Tracking erhoffen sich Makler eine Förderung des Auftraggeberverständnisses in Bezug auf Vermarktungsprozesse und eine Entlastung bei den Auftraggebernachfragen über den Stand der Bearbeitung. Verhindert werden sollen so auch vorschnelle Vertragskündigungen von Seiten der Auftraggeber.

Offene Bebauung

Ein Begriff aus dem Baurecht. Die einzelnen Gebäude haben einen seitlichen Grenzabstand und die Grundstücke werden nicht in voller Breite bebaut.

P

Pachtaufhebungsentschädigung

Pachtverträge müssen gelegentlich aufgrund von städtebaulichen Maßnahmen vorzeitig aufgelöst werden. In diesen Fällen haben Pächter gemäß § 185 BauGB Anspruch auf Pachtaufhebungsentschädigung. Vermögensnachteile durch die Auflösung des Pachtverhältnisses werden für den Pächter durch die Entschädigung ausgeglichen. Für die Pachtaufhebungsentschädigung liegt die Berechnungsgrundlage in der durch den Pachtgrundstücksentzug bedingte Einkommensschmälerung sowie die durch die Einstellung des Pachtbetriebes bedingten Investitionsverluste, die der Pächter erleidet. Wird ein Pachtgrundstück nur teilweise enteignet und umgewidmet, so muss auch die Wertminderung des restlichen Pachtgrunds bzw. –betriebes Berücksichtigung finden. Die Wertminderung kann aus erforderlich werdenden Umwegen oder Durchschneidungen des Grundstücks resultieren, die bei der Pachtaufhebungsentschädigung berücksichtigt werden müssen.

Polychlorierte Dibenzodioxine und –furane

Der Begriff „Dioxin“ ist eine Sammelbezeichnung für Furane und chlorhaltige, chemisch ähnlich aufgebaute Dioxine. Dieser Gruppe werden 135 verschiedene PCDD-Verbindungen (polychlorierte Dibenzofurane) sowie 75 verschiedene PCDD-Verbindungen (polychlorierte Dibenzo-para-Dioxine) zugeordnet. Heutzutage gleichen die dioxinähnlichen, polychlorierten Biphenyle diesen ebenfalls in der Wirkung, so dass diese auch der Gruppe zugerechnet werden.

In Anwesenheit von Chlor und organischem Kohlenstoff entstehen bei allen Verbrennungsprozessen unter bestimmten Temperaturen unerwünschte Dioxine. Die verschiedenen Dioxine haben alle die gleichen toxischen Wirkungen, deren Stärke die Dioxine unterscheidet.

Auch in kleinsten Mengen wirkt beispielsweise das Seveso-Gift (2, 3, 7, 8 TCDD) extrem giftig. Diese akute Giftigkeit wird nur von wenigen natürlich vorkommenden Stoffen noch übertroffen. In Tierversuchen zeigte sich das Diphterie-Toxin dreimal so toxisch, das Tetanus-Toxin 10.000fach toxischer und das Botulinus-Toxin A ist 30.000fach toxischer.

Zudem ist das Seveso-Dioxin 10mal so toxisch wie das Mykotoxin aus Schimmelpilzen und 1000mal toxischer als reines Nikotin. Mittels Toxizitätsäquivalentfaktoren (TEF) wird die Relation der Toxizität der einzelnen Dioxine zum Seveso-Dioxin angegeben. Das Seveso-Dioxin belegt dabei den Faktor 1.

Dioxine können Hautschädigungen, Chlorakne, Reproduktionsfunktionsstörungen, Störungen des Hormonhaushalts, Störungen des Nervensystems und Störungen des Immunsystems hervorrufen. 1997 wurde das Seveso-Gift (2, 3, 7, 8 TCDD) von der WHO als krebserregend für den Menschen eingestuft.

Im Verdacht, krebserregend zu sein, stehen aber auch andere Dioxine. Ein Auszehrungssyndrom mit Stoffwechselentgleisungen, starkem Gewichtsverlust und massiven Leberschäden zeigte sich als chronische Wirkung in Tierversuchen. Innerhalb mehrerer Tage oder Wochen können diese Wirkungen zum Tod eines Versuchstieres führen.

Digitoxin ist ein Stoff, der ubiquitär in der Umwelt vorhanden ist. Über die Nahrung erfolgt die Aufnahme zu mehr als 90%. Digitoxin lagert sich im menschlichen Körperfett ab. Der Körper kann das Digitoxin nur sehr langsam abbauen.

Im Jahre 2002 legte die „Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft“ (TA-Luft) nach dem Bundes-Immissionsschutz-Gesetz einen Grenzwert für den Dioxingehalt in Abgasen von 0,1 ng TEQ/N m3 fest. Zur gesundheitlichen Bewertung der Aufnahmemengen, die maximal pro Tag aufgenommen werden, werden TDI-Werte (Tolerable Daily Intake) herangezogen. Dieser Wert liegt bei PCDD/F-PCB-TEQ im Bereich von 1 – 4 pg pro Kilogramm Körpergewicht am Tag.

Die Bevölkerung schöpft heutzutage diese Mengen zu großen Teilen voll aus. Täglich kann ein Säugling beispielsweise mit der Muttermilch durchschnittlich Dioxinmengen im Bereich von bis zu 70 pg/kg aufnehmen.

 Polyethylen (PE)

Der thermoplastische Kunststoff Polyethylen (PE) wird häufig in Bahnenform für Dampfbremsen, Dampfsperren, Unterspannbahnen und Abdichtungen eingesetzt. Dieses Polyolefin ist in der Herstellung aus der endlichen Ressource Erdöl allerdings energieaufwendig. Zudem können aus den Planen im Brandfall gefährliche Gase entweichen

Q

Quadermauerwerk

Ein Quadermauerwerk wird aus allseits bearbeiteten, quaderförmigen Steinen gebildet. Es kann sich dabei um künstliche Steine wie Klinker und Ziegel oder um besonders behauene Natursteine handeln. Über die gesamte Tiefe der Mauer erstrecken sich Stoß- und Lagerfugen. Die einander abwechselnden Binder- und Läuferschichten können in der Höhe von Schicht zu Schicht variieren, innerhalb einer Schicht bleiben die Schichten in der Höhe allerdings über die gesamte Länge der Mauer gleich.

R

Radiator

Ein Körper, der aus einem wärmeleitfähigen Material besteht und eine große Oberfläche aufweist, wird als Radiator bezeichnet. Die Wärmeübertragung aus einem anderen Medium ist die Aufgabe der Radiatoren, die sowohl als Kühlkörper als auch als Heizkörper eingesetzt werden können.

Wenn die Wärmeübertragung vorwiegend durch Konvektion erfolgt, dann spricht man von passiven Radiatoren. Dazu zählen z. B. herkömmliche Rippenheizkörper, die geräuschlos arbeiten und für den Betrieb keine zusätzliche Energie erfordern.

Verfügen Radiatoren über einen Ventilator, so handelt es sich um aktive Radiatoren. Bei gleicher Kühl- oder Heizleistung genügt im Vergleich zum passiven Radiator bei aktiven Radiatoren eine kleinere Dimensionierung. Der zusätzliche Energiebedarf des Ventilators sowie die Vibrations- und Geräuschbelastung durch den aktiven Radiator sind allerdings von Nachteil bei der Nutzung.

Raseneisenstein

Als Raseneisenstein werden an unterschiedlichen Fundorten vorkommende verfestigte Mischungen aus Sand, Tonerde und Eisenoxid bezeichnet. Dieses Material wird häufig auch als Klump, Sumpfeisenstein, Raseneisenerz, Rasenerz oder Brauneisenstein bezeichnet.

Raseneisenstein erhielt seinen Namen ursprünglich, da das Material vorwiegend auf Grasland und Wiesenflächen unter den Grassoden vorkommt und gefunden werden kann. In der letzten Eiszeit trugen insbesondere sumpfige Niederungen und breite Flussauen zur Raseneisensteinentstehung bei.

Eisen fällt aus und kristallisiert nach geraumer Zeit zu Brauneisen, wenn das eisenhaltige Grundwasser in der Nähe der Oberfläche auf Sauerstoff trifft und durch mittelkörnigen bis feinen Sand strömt.

Meist zeigt sich Raseneisenstein in der Farbe “Braun”. Jedoch kann ein hoher Magananteil auch für eine schwarze Färbung sorgen. Verwittert Raseneisenstein, so verfärbt er sich von gelblich bis zu rostbraun. Für die Härtegrade des Raseneisensteins ist die Konzentration der unterschiedlichen Bestandteile verantwortlich.

Raseneisenstein wurde schon früh zur Eisengewinnung für die Schmiede eingesetzt. Festere Formen kamen auch als Baumaterial in Betracht, da Raseneisenstein aufgrund seiner Eigenschaften leichter zu bearbeiten ist als Feld- oder Granitsteine.

Besonders witterungsempfindlich zeigt sich allerdings geringer haltiger Raseneisenstein. Aufgrund vorhandener Poren ist eisenreicher Raseneisenstein hingegen wärmedämmend und von härterer Konsistenz. Das Material wurde in Mitteleuropa häufig für die Errichtung von Wohngebäuden, Stadtmauern und Kirchen verwendet.

Raseneisenstein findet sich in größeren Vorkommen in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. In Ludwigslust und Dahme sind die Stadtmauern sowie in Winsen an der Aller der Kirchturm aus diesem Material errichtete Bauwerke. Häufig stehen Bauwerke aus Raseneisenstein unter Denkmalschutz.

Bei Raseneisensteinen kommt es häufig zu Schäden durch Umweltbelastungen. Eine besondere Belastung stellt Schwefeldioxid aus der Luft dar. An den äußeren Schichten bildet Raseneisenstein Schuppen aus, die abbröckeln, wenn er spröde wird. Um Raseneisenstein zu verfestigen, können allerdings chemische Verfahren eingesetzt werden.

Rasterfassade

Die Rasterfassade wird charakterisiert durch symmetrische, einheitliche Elemente, die sich über die gesamte Fassadenfläche wiederholen. Gleich breite Fenster, Wandelemente zwischen den Fenstern oder Zwischenräume können sich abwechseln.  Rasterfassaden sind bei Hochhäusern und Gewerbeimmobilien sehr verbreitet. Diese Fassadenart wurde nach dem Zweiten Weltkrieg häufig bei Neubaute verwandt. Aber auch heute ist die Rasterfassade eine übliche Variante.

Rasterfassaden werden wegen der Uniformität, welche meist mit einer einheitlichen Kastenform des Gebäudes einhergeht und so zu einem eintönigen Straßenbild führt, kritisch gesehen. Allerdings hat die Verwendung dieses Fassadenstils einen praktischen Hintergrund. Ein breites Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten wird beim jeweiligen Gebäude eröffnet. Eine übersichtliche Aufteilung der Innenräume und eine einheitliche Breite der Fenster tragen dazu bei.

Teilweise können in eine Rasterfassade auch Stilelemente eingefügt werden, um der Einförmigkeit vorzubeugen. Ein gutes Beispiel wurde 1953 mit dem Dresdner Studentenwohnheims „Güntzpalast“ geschaffen. Elf Reliefs, die die Dresdner Stadtgeschichte in Bildern von Reinhold Langner erzählen, wurden hier integriert.

Reallasten

Gemäß § 1105 BGB werden dingliche Belastungen eines Grundstückes, aus denen wiederkehrende Leistungen entstehen, die an einen Berechtigten zu entrichten sind, als Reallasten bezeichnet. Die zu entrichteten Leistungen können sowohl aus Naturalien wie Obst, Gemüse oder Getränken, aus Handlungen wie der Lieferung von Strom oder dem Unterhalt einer Brücke oder aus Geldwerten bestehen. Zudem können die Leistungen zeitlich begrenzt oder unbegrenzt anfallen. Die Höhe der zu entrichtenden Leistungen kann festgeschrieben sein oder auch variabel.

Regenwasser-Nutzung

Jeder Bundesbürger verbraucht täglich im Durchschnitt 61 Liter kostbaren Trinkwassers für Wäsche, Gartenbewässerung und Toilettenspülung. Zudem steigen die Trinkwasserpreise ständig. Vor diesem Hintergrund leuchtet es ein, dass der wirtschaftliche und ökologische Nutzen einer Regenwassernutzungsanlage relativ hoch ist. Insbesondere bei größeren Gebäuden wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten mit hohem Wasserbedarf amortisiert sich die Anschaffung einer Regenwassernutzungsanlage relativ schnell. Bei Einfamilienhäusern dauert es etwas länger.

Bezüglich der Hygiene bestehen bei einem ordnungsgemäß installierten und eingesetzten Regenwassernutzungssystem keine Bedenken. Wäsche, die mit Regenwasser oder mit Trinkwasser gewaschen wurde, wies in wissenschaftlichen Untersuchungen keine signifikanten Unterschiede auf.

Das Regenwassernutzungssystem ist ein einfaches Konstrukt, trotzdem sollte auf wartungsarme Komponenten geachtet werden, um einen störungsfreien Betrieb über lange Jahre zu gewährleisten.

- Tank / Speicher / Zisterne: Zur Aufnahme des Regenwassers dient der Regenwasserspeicher, der auch als zweite Reinigungsstufe fungiert. Das Wasser wird im Behälter durch den beruhigten Zulauf des Regenwassers ruhig gehalten, wodurch sich die schweren Partikel bereits am Boden absetzen, während die leichteren Stoffe an die Oberfläche schwimmen. Ein schwimmender Ansaugfilter saugt das Wasser aus dem saubersten Bereich ab. In der Regel werden die Behälter so dimensioniert, dass mehrmals jährlich ein Überlaufen stattfindet. Über den Überlauf kann so gewährleistet werden, dass die an der Wasseroberfläche hängende Schmutzschicht entsorgt wird. Gelagert wird das Wasser am besten in einem Betonerdspeicher. Das sauere Regenwasser wird durch den vorhandenen Kalk neutralisiert. Ein Kunststoffspeicher kann im Keller als Alternative für die Wasserlagerung dienen. Allerdings geht dann natürlich umbauter Raum verloren. Die Kunststoffspeicher können natürlich auch ins Erdreich verlegt werden. Wenn im Tank das Regenwasser knapp werden sollte, wird es automatisch mit Frischwasser aufgefüllt. Spezielle Ventile sind notwendig, um Bakterien von der Trinkwasserleitung fernzuhalten.

- Filtersystem: Vor dem Gebrauch muss das Regenwasser natürlich gefiltert werden. Bevor das Regenwasser in die Zisterne fließt muss es durch Kies und Sand gefiltert werden. In der Steigleitung muss ein Feinfilter eingesetzt werden. Im Allgemeinen hat das gefilterte Wasser eine sehr gute Qualität. So kann es auch in der Waschmaschine genutzt werden. Geht es ausschließlich um die Gartenbewässerung und die Toilettenspülung, so reicht unter Umständen ein Fangsieb im Fallrohr, welches den Filter ersetzt.

- Pumpe: Die Langlebigkeit und Wirtschaftlichkeit steht auch hier im Vordergrund. Die Pumpe sollte besonders, wartungsarm, korrosionsfest und leise sein. In der Regenwassernutzung werden deshalb mehrstufige Pumpen mit integriertem Trockenlaufschutz und Schaltautomat eingesetzt. Auf Membrandruckausgleichsgefäße sollte verzichtet werden, da diese ständige Wartung benötigen und verkeimen können.

Reinertrag

Ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Man versteht darunter den Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Rente

Regelmäßig wiederkehrende Zahlung

Restnutzungsdauer

Die unter normaler Instandhaltung zu erwartende wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie.

Dachdämmung Rohbaumaß

Alle lichten Maße, Außenmaße und sonstige Maße des Baus im Zustand vor Rohbauarbeiten wie Dachdeckung und Klempnerarbeiten sowie vor dem Innenausbau werden unter dem Begriff “Rohbaumaße” zusammengefasst. Rohbaumaße beziehen sich auf Keller, Bodenplatte, Fundament, Wände, Decken und Dachstuhl ohne Dachdeckung. Bei der Rohbauabnahme wird überprüft, ob alle Maße aus den Bauplänen mit der Realität übereinstimmen. Für den Ausbau müssen eventuelle Abweichungen der Rohbaumaße von den Bauplänen berücksichtigt werden. Alle Ausbaumaße richten sich daher immer nach den Rohbaumaßen.

Rohertrag

Ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Man versteht darunter die monatliche Kaltmiete hochgerechnet auf das Jahr.

S

Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Nach der Wiedervereinigung der damaligen DDR und der Bundesrepublik Deutschland wurde eine Anpassung des teilweise diffusen DDR-Grundstücksrechts an das Grundstücksrecht der BRD notwendig, die das Auseinanderdriften der beiden Grundstücksrechte beheben sollte. Am 01.10.1994 wurde daher das Sachenrechtsbereinigungsgesetz eingeführt. Seit 1954 konnte in der DDR nur auf staatseigenem Grund und Boden gebaut werden. Das Gesetz sollte eine Rechtsangleichung des ehemaligen DDR-Rechts an die Gesetze der Bundesrepublik Deutschland erzielen, um das bauliche Nutzungsrecht an Grundstücken und das selbständige bauliche Nutungsrecht anzugleichen. Ein Ankaufsrecht des Gebäudeeigentümers oder Nutzers für ein Grundstück, auf dem das Gebäude steht oder alternativ eine Erbbaurechtslösung brachten die Lösung.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren der Wertermittlung wird i.d.R. bei eigengenutzten Immobilien angewendet, bei denen die Renditeerzielung nicht im Fokus steht. Es ist in §§ 21 bis 23 der ImmoWertV geregelt.

Scheinbestandteil

Scheinbestandteile gehen mit einem Grundstück eine feste Verbindung nur vorrübergehend ein. Von Gärtnern gepflanzte Bäume, die für die Umpflanzung oder den Verkauf bestimmt sind, zählen somit beispielsweise ebenfalls zu den Scheinbestandteilen.

Schimmelpilz

Einen Schimmelbefall erkennt man häufig als farbigen Belag auf verschiedenen Substraten. Neben verdorbenen Lebensmitteln werden u.a. auch Bauteile wie Holz oder Wände von Schimmelpilzen befallen. Diesem Befall leistet die jeweilige Oberflächenfeuchtigkeit oder Raumluftfeuchtigkeit Vorschub. Mit einem Schimmelpilzbefall geht auch immer eine hohe Keimbelastung einher.

Schimmelpilze wachsen auf organischen Substanzen und stehen am Anfang von einer Reihe von Fäulnisprozessen: Zuerst bildet sich das Myzel aus einer Pilzspore. Aus diesem Myzel entstehen die Hyphen, die verzweigten Pilzfäden und breiten sich aus. Unter den idealen Wachstumsbedingungen entwickelt der Pilz auch wiederum eigene Sporen. Je nach Aufbau der Sporen werden sie mehr oder weniger leicht auch durch die Luft verbreitet.

Schornstein

Im Allgemeinen bezeichnet ein außen auf dem Dach sichtbaren Teil des Schornsteins als Kamin oder einfach als Schornstein. Die korrekte Bezeichnung muss aber “Schornsteinkopf” sein. Dieser wird aus besonders widerstandsfähigem und frostbeständigem Material gefertigt. Verwandt werden z. B. Kalksand-Vollsteine, Vormauerziegel oder Klinker. Zum Schornsteinkopf zählen auch innenliegende Rohre zur Lüftung und Abgasrohre, der häufig aus Blei oder Zinkblech bestehende Dachabschluss sowie unter Umständen ein Schornsteinaufsatz aus Metall oder Beton, der für einen konstanten Auftrieb im Schornstein sorgt und einen Schutz gegen Fallwind, Regen und Schnee bildet. Auch als Fertigteile sind Schornsteine erhältlich. Grundsätzlich unterliegen alle Schornsteine und Kamine der Feuerungsverordnung. Entsprechend muss eine Endabnahme durch den Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden, der die Funktionstüchtigkeit und den Brandschutz bestätigt.

Solarthermie

Die Solarthermie ist eine aktive Nutzungsform, die im Gegensatz zur passiven Sonnenenergienutzung, aktiv die thermische Sonnenenergie mittels Kollektoren auf dem Dach (Solar- bzw. Sonnenkollektoren) gewinnt und über einen Wärmetauscher an das hauseigene Heiz- und Brauchwassersystem abgibt. Dabei wird ein Zwischenspeicher genutzt.

Bei Solarthermien unterscheidet man verschiedene Bauarten. In der Herstellung recht kostengünstig und deshalb am gebräuchlichsten sind Flachkollektoren. Diese erreichen relativ hohe Absorbertemperaturen, die allerdings mit größeren Wärmeverlusten einhergehen. Als Absorber wird die die Sonnenwärme aufnehmende Flüssigkeit bezeichnet. Bei gleichem Energiebedarf werden aufgrund des Wärmeverlustes allerdings entsprechend größere Kollektorflächen benötigt.

Um Wärmeverluste an die Raumumgebung zu kompensieren, sind die Gehäuse von Vakkumflachkollektoren evakuiert (luftleer). Durch die Unterbindung des konvektiven Wärmetransports zwischen Absorber und Gehäuse wird eine sehr gute Wärmedämmung erzielt. Bei Vakuum-Röhrenkollektoren wird der Absorber direkt in eine luftleere Glasröhre eingesetzt.

Die Preisentwicklung, die Optimierung der Energienutzung sowie die technischen Entwicklungen im Bereich Solarthermie schreiten weiter voran. Der Einsatz der Solarthermie soll durch eine so genannte Öko-Zulage gefördert werden. Länder, Kommunen und EU halten für innovative Projekte verschiedene Fördermittel bereit.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist das Wohneigentum an einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, Treppenhaus, Gemeinschaftsräume, etc.). Es ist in der Teilungserklärung genau bezeichnet.

Spritzbeton

Als Spritzbeton wird ein Beton bezeichnet, der unter starkem Druck in eine Schalung gepresst wird und dadurch besonders fest und dicht wird. Dieser Spritzbeton kann bis in die letzten Holzräume der Schalung vordringen und wird dort kompakt zusammengepresst, was für eine höhere Dichte sorgt. Diese Methode wird immer dann angewandt, wenn Bauteile, die besonderer Beanspruchung ausgesetzt werden wie die Fundamente bei mehrstöckigen Gebäuden oder bei Sonderkonstruktionen, besonders abgedichtet werden sollen.

T

TA-Lärm

Die am 26. August 1998 in Kraft getretene sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz „TA-Lärm“ enthält die technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm und Immissionsrichtwerte zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche aus Anlagen festgelegt.

Die rechtlichen Vorschriften gelten sowohl für Anlagen, die genehmigungsbedürftig sind, als auch für nicht genehmigungsbedürftige. Dabei wird sowohl der Industrie- und Gewerbelärm als auch der Verkehrslärm von Schienen- und Straßenfahrzeugen berücksichtigt. Der Lärm den Heimwerkertätigkeiten verursachen hingegen wird als Nachbarschaftslärm bezeichnet.

Die Immissionsrichtwerte werden nach unterschiedlichen, schutzbedürftigen Gebieten sowie nach der Lärmeinwirkungszeit differenziert. Die Nachtruhe gilt es natürlich besonders zu sichern.

Tankstellen

Ortsgebundene Abfüllplätze für Kraftstoffe wie Benzin werden als Tankstellen bezeichnet. In verschiedenen Tankstellenverordnungen haben die einzelnen Bundesländer festgelegt, was beim Betrieb einer Tankstelle beachtet werden muss. Der Kraftstoff bzw. das Benzin darf nicht in Bodenschichten, welche unter der Tankstelle liegen, ins Grundwasser, in andere Gewässer oder ins Abwasser gelangen können. Die Abfüllplätze müssen daher dauerhaft flüssigkeitsundurchlässig und beständig sein. Für die Zapfautomaten bzw. Zapfsäulen muss standardmäßig eine automatische Abschalteinrichtung vorhanden sein.

Tankstellen können gemäß der BauNVO in Misch-, Gewerbe-, Dorf- und Industriegebieten ansässig sein. In Ausnahmefällen können Tankstellen allerdings auch in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten, Kleinsiedlungsgebieten und Kerngebieten gestattet sein. Auf keinen Fall dürfen sich Tankstellen allerdings in reinen Wohngebieten befinden.

Teileigentum

Nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum, z.B. Büroräume, Läden, Arztpraxen, etc.

Terpene

Terpene bilden eine heterogene Gruppe natürlichen Ursprung entstammender, chemischer Verbindungen. Bei von Pflanzen produzierten, ätherischen Ölen stellen Terpene einen Hauptbestandteil dar. Diese als „ökologisch“ bezeichneten pflanzlichen Naturstoffe werden entsprechend beworben. Terpene kommen relativ häufig in höheren Konzentrationen in Innenräumen vor. Im Harz verschiedener Holzarten sind ebenfalls Terpene enthalten.

Durch Doppelbindungen wird eine erhöhte Reaktionsfähigkeit hervorgerufen. Bei Zwischenprodukten kann ein starkes allergisches Potenzial entstehen. Auf Haut und Schleimhäute wirkt beispielsweise Terpentinöl reizend und es können Ekzeme ausgelöst werden. Die praxisgerechte Anwendung von Holzpflegemittel kann auch nach Stunden noch eine erhöhte Terpenen-Konzentrationen in der Raumluft verursachen.

Auch die „natürlichen“, „gesunden“ Bioprodukte können den Innenraum erheblich kontaminieren. Die Folge können Gesundheitsstörungen sein. Delta-3-Caren und Alpha-Pinen, die in Mischungen von bizyklischen Terpenen vorkommen, haben eine reizende Wirkung auf die Nasenschleimhäute, die Augenschleimhäute und den Rachen. In den Luftwegen kann es zu Entzündungen und einer Zunahme des Atemwegswiderstands kommen, da die Alpha-Pinen irritativ wirken, wenn sie eingeatmet werden. Eine hohe Konzentration an Delta-3-Caren, Limonen, Monoterpenen, Alpha- und Beta-Pinen sorgt für ein hohes Potenzial der Sensibilisierung. Genauso kritisch sind auch Sesqui-Terpene zu betrachte.

Der bei der Kinder-Umwelt-Survey (KUS) festgetellte, geometrische Konzentrationsmittelwert der Terpene lag bei 33,3 µg/m3. Für bizyklische Terpene wurde der RW I Wert von 0,2 mg/ m3 in den untersuchten Räumen überschritten. In 50 bis 100 % der getesteten Haushalte wurden Terpene in der Raumluft in Kinderzimmern nachgewiesen. In Wohnungen und Gebäuden wurden insbesondere dann signifikant höhere Konzentrationen festgestellt, wenn diese Bauwerke vor kurzer Zeit fertiggestellt oder grundsaniert worden waren. Bei Wohnungen, in denen Möbel aus Vollholz zur Einrichtung zählen oder häufig Duftstoffe verwendet wurden, ergaben sich erwartungsgemäß höhere Konzentrationen.

Thermografie

Wörtlich übersetzt aus dem griechischen bedeutet der Begriff “Thermografie” Wärmezeichnung. Eine Infrarot-Abbildung der Gebäudehülle bezeichnet man so. Aus einer solchen infrarot-fotografischen Aufnahme ergeben sich zwei unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten. Wenn unter dem Putz ein Fachwerk oder der Ursprung eines Rohrbruches entdeckt werden soll, so dient die thermografische Aufnahme als Diagnosemittel für die Untergrundstruktur. Mit der Thermografie können aber auch Schwachstellen an der Gebäudehülle die Wärmedämmung betreffend aufgezeigt werden. Auf den Aufnahmen können Wärmebrücken klar sichtbar werden. Insbesondere bei Altbausanierungen ist es sinnvoll auf die Hilfe thermografischer Aufnahmen zur Festlegung der energiesparenden Maßnahmen zurückzugreifen. Damit lässt sich der Sanierungsbedarf der Gebäudehülle genau einschätzen. Auf die Thermografie setzen die Energieberater und Verbraucherzentralen. Im Zweifel erfährt man dort auch, welche Firmen vor Ort mit der Thermografie arbeiten und diese durchführen können.

Trass

Das leichte, feinporige, vulkanische Auswurfmaterial Tuffstein wird fein gemahlen und mit einem als hydraulisch, sprich wasserbindenden, gelösten Trasskalk vermischt, der als Bindemittel fungiert. Auch unter Einwirkung von Wasser zieht diese Mischung entsprechend an. Das entstandene Material wird Trass genannt und kann als Trassbeton, Trasszement oder Trassmörtel zum Einsatz kommen.

Insbesondere Trassbeton bindet wasserundurchlässiger und dichter ab als normaler Beton und kommt bei Wasserbauten oder als witterungsexponierter Sichtbeton zum Einsatz. Trassmörtel sollte nicht unbedacht verwendet werden, da bei der Verfugung z. B. von Sichtmauerwerk so hart werden kann, dass Risse im Mörtel gebildet werden. Der Trassmörtel würde sich in diesem Fall vom Untergrund lösen.

Traufe / Traufziegel

Ein waagerechtes, unteres Dachende, welches als Traufe bezeichnet wird, ist charakteristisch für geneigte Dächer. Hier wird die Regenrinne installiert und die Dachsparren fangen an. Mit speziell geformten Traufblechen oder Traufziegeln wird die Dachkante gegen Nässe gesichert. Von diesen wird das Regenwasser zur Dachrinne abgeleitet. Im Bebauungsplan wird häufig die zulässige Traufhöhe über der Geländeoberfläche geregelt.

Trittschalldämmung

Die Trittschalldämmung schützt das darunterliegende Geschoss vor übermäßiger Schallübertragung. In der Regel besteht die Trittschalldämmung aus zwei Komponenten. Bei Holzbalkendecken wird die eine Komponente aus Filz- oder Neoprenstreifen gebildet, die sich zwischen Balkenlage und Fußbodenaufbau befinden. Ansonsten handelt es sich jeweils um eine Dämmschicht unter dem Estrich, welcher von den Wänden getrennt obenauf schwimmt.

Trockenputz

Trockenputz nennt man die für den sogenannten Trockenausbau anstelle des üblichen Putzes verwandten Gipskartonplatten. Nach dem Anbringen können diese Gipskartonplatten sofort tapeziert oder gestrichen werden. Dabei wird eine Menge Zeit eingespart, da die Austrocknungszeit gegenüber dem normalen Naßputz, der nach dem Aufbringen erst richtig durchtrocknen muss, wegfällt.

Türbeschläge

Die dem Verschließen, Öffnen und Einbruchsschutz dienenden Metallteile an einer Tür werden Türbeschläge genannt. Unterschieden werden dabei:

Türschlösser: Je nach Sicherheitsbedarf können unterschiedliche Arten von Schlösser wie Querriegel-, Schwenkriegel-, Zuhaltungs-, Einsteck-, einfache Buntbart- oder Zylinderschlösser eingesetzt werden.

Türgriffe und Drückergarnituren: Diese können aus unterschiedlichen Materialien wie Aluminium, Kunststoff, Edelstahl oder Messing und in vielfältigen Formen von nostalgisch geschwungen bis rein funktionell ergonomisch angeboten werden.

Türbänder und Türscharniere: Die am Türblatt auftretenden Kräfte werden von ihnen in die Türzarge bzw. das Türfutter abgeleitet. Türbänder gibt es in unterschiedlichen Varianten, die bei geschlossener Tür entweder sichtbar oder unsichtbar sind. Dazu zählen unter anderem Zapfenbänder, Federbänder, normale oder einbruchshemmende Türbänder.

Türfutter

Das Türfutter ist eine außen sowie innen verkleidete Türöffnung, bei der die Innenverkleidung am Türanschlag das eigentliche Türfutter darstellt. Das Türfutter ist meist aus Holz gearbeitet und hat innen einen Hohlraum, damit ein Ausgleich eventueller Unebenheiten in der Laibung stattfinden kann. Im Normalfall dienen die Türfutter weniger stark der Einbruchsicherheit als Türzargen.

U

Umgebindehaus

Ein Umgebindehaus ist ein Gebäude, bei dem eine so genannte Umgebindestube bzw. ein hölzernes Stützgerüst vor die Erdgeschossaußenwände gestellt wurde. Solche Umgebindehäuser wurden gerade in holz- und waldreichen Gegenden wie dem Erzgebirge, der Oberlausitz, dem Oberpfälzer Wald und in Oberschlesien vom 17. bis 19. Jahrhundert gebaut. Die Umgebindestuben können Wände in Lehm-, Holzblock-, Blockbohlen- oder Fachwerkbauweise aufweisen.

Im Zuge von Umbaumaßnahmen wurden die Block-Außenwände der Umgebindehäuser häufig durch Massivwände ersetzt. Im Vergleich zur Holzblockbauweise bietet das Umgebindehaus statisch einen Vorteil, da die Lasten zum großen Teil über die Umbegindestützen abgeleitet werden und die Wände der Umgebindestuben entsprechend entlastet werden.

Unternehmensbewertung

Der Wert eines Unternehmens setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen: Dem vorhandenen Immobilienvermögen, dem Anlagevermögen und dem Betrieb.

Dabei wird das Immobilienvermögen mit dem Ertragswertverfahren oder auch nach dem DCF-Verfahren bewertet. Beim DCF-Verfahren können verschiedene Ertragsverläufe simuliert und eingerechnet werden, wenn z.B. ein Mietausfall oder Umsatzrückgang zu erwarten ist. Jedoch ist damit immer die Unsicherheit verbunden, da es sich um spekulative Annahmen handelt.

Der Wert des Betriebs wird mit Blick auf die Zukunft und dem zu erwartenden Umsatz bestimmt unter Berücksichtigung der Geschäfts- und Konjunkturrisiken.

V

Veränderungssperre

Ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung ist die Veränderungssperre. Wird nach dem Erlass einer Veränderungssperre von Bauherren ein Bauantrag eingereicht, so wird dieser in der Regel mit der Begründung der Veränderungssperre abgelehnt. In Verbindung mit einer zusätzlichen Verfügungssperre wird die Veränderungssperre zur Vermeidung von Behinderungen innerhalb städtebaulicher Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, bei Umlegungen im Rahmen der Neugestaltung eines Bebauungsplans und der Grundstücksverhältnisse mit der Einleitung von Enteignungsverfahren eingesetzt.

Genehmigungsbedürftige, wertsteigernde, bauliche Anlagen oder wertsteigernde Veränderungen das Grundstück betreffend werden im Rahmen der Sicherung der Bauleitung einfach nicht zugelassen, können aber als Maßnahmen der Bodenordnung durchaus genehmigt werden. Nach Ablauf von zwei Jahren wird eine Veränderungssperre in der Regel außer Kraft gesetzt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine Verlängerung auf vier Jahre erfolgen. Der Erlass von Veränderungs- und Verfügungssperren führt zu einer Eintragung des entsprechenden Vermerks im Grundbuch.

Vergleichswertverfahren

Es ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und in § 15 ImmoWertV geregelt. Hier wird Verkehrswert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kauffällen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Verkehrswert

Siehe Marktwert, § 194 BauGB

Verwaltungskosten

Ein Begriff aus dem Ertragswertverfahren. Damit wird der Eigentümer für allgemeine Verwaltungstätigkeiten „entlohnt“. Ansätze für der Höhe der Verwaltungskosten sind u.a. in der II. Berechnungsverordnung zu finden.

W

Wärmebrücke

Fälschlicherweise werden Wärmebrücken häufig als Kältebrücken bezeichnet. Wenn an einem Bauteil das Entschwinden von Wärme nach außen schneller von statten geht als bei einem anderen Bauteil, dann spricht man von einer Wärmebrücke. Dabei wird zwischen geometrischen und konstruktiven Wärmebrücken unterschieden.

Eine konstruktive Wärmebrücke liegt vor, wenn Bauteile über eine überdurchschnittliche Wärmeleitfähigkeit verfügen und eine unzureichende Wärmedämmung vorliegt. Als konstruktive Wärmebrücke gilt beispielsweise eine gedämmte Außenwand, die von einem Stahlbetonteil durchbrochen wurde.

Eine geometrische Wärmebrücke definiert sich aus der Wärmeableitungsform. Z. B. liegt eine geometrische Wärmebrücke vor, wenn bei einem Bauteil die Außenfläche größer als die Innenfläche ist. Ecken und Vorsprünge bei einem ansonsten gleichmäßigen Bauteil könnten zu einer geometrischen Wärmebrücke führen.

Bei beiden Arten der Wärmebrücke sinkt die Temperatur der Oberfläche am jeweiligen Bauteil schneller ab als bei den anderen Bauteilen in der Umgebung. Auf einem solchen Bauteil kommt es zu einer Tauwasserkondensation, deren Niederschlag natürlich die Schimmelbildung begünstigt. Häufig finden sich Wärmebrücken an Gebäudeecken, Balkonen, Rollladenkästen, Heizkörpernischen in den Außenwänden und bei ungedämmten Stahlbetonbauteilen.

Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Ein System aus Putzträger, Dämmmaterial und Außenputz wird als Wärmedämmverbundsystem bezeichnet. Mit einem Wärmedämmverbundsystem werden positive ökologische Effekte sowie Einsparungen im Bereich Energie erzielt. Innerhalb von 8 Jahren und 4 Monaten kann sollte sich die Implentierung eines WDVS sich amortisiert haben. Bei sommerlichen Temperaturen stellt die Dämmwirkung ebenfalls einen Vorteil dar. Bei einem rundum gedämmten Gebäude erhöht sich zudem die Restnutzungsdauer.

Wärmepumpen

Spezielle Systeme erzeugen erneuerbare Wärmeenergie. Auch Wärmepumpen gehören dazu. Die Wärme wird bei Wärmepumpen von einem niedrigeren zu einem höheren Temperaturniveau angehoben bzw. gepumpt. Folgende Arten von Wärmepumpen werden unterschieden:

- Wasser-Wasser-Wärmepumpe: Wärme wird aus dem Grundwasser entnommen

- Luft-Wasser-Wärmepumpe: als Wärmequelle wird die umliegende Außenluft genutzt

- Sole-Wasser-Wärmepumpe: eine konstante Menge Erdwärme wird übers Jahr genutzt

Die aus der Luft, dem Grundwasser oder der Erde mittels Wärmepumpe entzogene Wärme wird mit Hilfe eines Ventilators dem Verdampfer zugeführt. Im Verdampfer trifft die Wärme auf ein Kältemittel wie Propan oder Fluor-Kohlenwasserstoff übertragen, welches dadurch verdampft. Der Dampf kommt in den Verdichter und wird dort komprimiert, wodurch er sich erhitzt. Das Warmwasser- bzw. Heizsystem wird mit der entstandenen Wärme gespeist. Während der Kompression entsteht ein Druck, welcher durch ein Expansionsventil abgeleitet wird. Danach beginnt der Kreislauf im nächsten Pumpvorgang von neuem.

Die erforderliche Antriebsenergie aus Strom oder Gas, die zur Komprimierung benötigt wird, ist zwei- bis fünfmal geringer als die Wärmeenergie, die gewonnen wird. Sofern eine Umkehrschaltung am Gerät vorhanden ist, kann eine moderne Wärmepumpe sowohl zum Heizen als auch zum Kühlen des Raumes verwendet werden.

In Bezug auf das Mietrecht ist bei der Nachrüstung eines Wärmepumpensystems darauf zu achten, dass keine negativen Folgen durch den Einbau für das Gebäude entstehen dürfen. In einem Fall, bei dem in einem vermieteten Haus durch die im Keller installierte Wärmepumpe im Schlafzimmer eines Mieters die Schallimmission auf über 25 Dezibel anstieg, stellte das Oberlandesgericht München (Az. 34 Wx 23/07) fest, dass der Mieter diese Schallbelästigung nicht hinnehmen müsse. Für einen zusätzlichen Schallschutz muss also vom Vermieter Sorge getragen werden.

Wärmeschutzverordnung

Für den Erlass der Wärmeschutzverordnung 1982 und der nachfolgenden Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz, welche seit dem 1.1.1995 in Kraft ist, für Gebäude gab es verschiedene Gründe:

      • Fossile, endliche Ressourcen wie Erdgas, Kohle und Erdöl sollen geschont werden, um energiepolitisch unabhängiger zu werden
      • Eine Reduzierung der atmosphärischen Belastungen durch klimarelevante Gase wie CO2 soll erreicht werden
      • Öffentliche Kassen sollen durch die Energieeinsparung bei öffentlichen Gebäuden entlastet werden

Beide Verordnungen werden im allgemeinen Sprachgebrauch kurz als Wärmeschutzverordnung bezeichnet.

Wärmetauscher / Wärmerückgewinnung

Im Allgemeinen versteht man unter Wärmetauschern die Wärmeübertragung von Heizwasser von einem Heizkörper an die Raumluft, wobei auch andere Medien als Wärmeträger einbezogen werden können. Physikalisch gesehen, ist es korrekter von Wärmeüberträgern als von Wärmetauschern zu sprechen. Genaugenommen sind mit dem Begriff Wärmetauscher eigentlich vor allem die Anlagen, die teilweise Wärme aus Lüftungsanlagenabluft in Heizenergie umwandeln (z.B. Zulufterwärmung) oder teilweise Wärme aus Brandabgasen in Heizenergie umwandeln (z.B. Heizungswassererwärmung). Dabei sind auch Brennwertheizkessel, Kraft-Wärme-Kopplungen und Solarthermien, die Sonnenwärme auf die Solarkollektoren übertragen, zu berücksichtigen.

Warmmiete

Die Nettomiete oder auch Kaltmiete plus der Nebenkosten für Heizung und Warmwasser.

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

Wegerecht

Bei einem Wegerecht wird selbiges durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert, welche dem jeweiligen Eigentümer eines angrenzenden Grundstückes das Recht zum Befahren, Begehen oder Überqueren des damit belasteten Grundstückes einräumt. Ein Grundstückseigentümer kann sein Grundstück, sofern dies nur über ein fremdes Grundstück erreichbar ist, auf ein Notwegerecht pochen. Dieses kann unabhängig davon genutzt werden, ob ein Wegerecht im Grundbuch verzeichnet ist oder nicht.

Werkvertragliche Bauabnahme

Bauunternehmer bzw. Auftragnehmer haben gemäß der werkvertraglichen Leistungspflicht, dem Auftraggeber das Bauwerk bzw. die Bauleistung ohne jegliche Sachmängel und in der vereinbarten Beschaffenheit zu übergeben. Die Bauabnahme sollte möglichst mit Unterstützung eines Immobiliengutachters bzw. Immobiliensachverständigen durchgeführt werden. Grundsätzlich erfolgt eine Bauabnahme immer zwischen dem Erwerber einer Immobilie bzw. dem Bauherrn und dem Bauträger bzw. dem Bauunternehmer am vereinbarten Termin. Der Bauherr listet in einem Abnahmeprotokoll alle Mängel, die noch zu beseitigen sind, auf. Ein  solches Protokoll ist allerdings nicht zwingend, um eine Bauabnahme wirksam werden zu lassen. Schließlich stellt die Bauabnahme lediglich eine Erklärung darüber dar, dass alle Werkleistungen im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht worden sind. Da die Bauleistung für eine wirksame Abnahme nur im Wesentlichen vertragsgerecht erfüllt sein muss, werden Mängel, die im Aufnahmeprotokoll gelistet sind, nicht automatisch als Abnahmeverweigerung eingestuft.

Die Bauabnahme für Bauleistungen, die vom Bauherrn in Auftrag gegeben wird, ist für den Auftragnehmer eine verbindliche Verpflichtung. Sofern die Bauleistung nur unwesentliche Mängel aufweist, ist eine Verweigerung unzulässig. Rein optische Mängel fallen selten in die Kategorie wesentlicher Mängel. Mängel, die hingegen eine Einschränkung der technischen Funktionen des Bauwerks nach sich ziehen, werden als wesentliche Mängel eingestuft. Eine Verweigerung der Bauabnahme ist allerdings auch bei einer Anhäufung von geringfügigen Mängeln nicht zulässig.

Gemäß § 12 Abs. 5 VOB/B 2012 ist eine „fiktive Abnahme“ im Rahmen der VOB ebenfalls möglich. In Fällen, in denen 12 Werktage nach der Fertigstellung und schriftlichen Mitteilung vergangen sind und von keiner Partei eine offizielle Bauabnahme verlangt wurde, gilt die „fiktive Bauabnahme“. Die Abnahme gilt ebenfalls als erfolgt, wenn keine abweichenden Vereinbarungen gemacht wurden und der Nutzungsbeginn des Gebäudes länger als 6 Werktage zurückliegt. Die fiktive Abnahme setzt eine Abnahmereife nicht voraus. Daher ist diese Art der Bauabnahme häufig strittig. Nach Expertenmeinung ist eine fiktive Abnahme beim Vorliegen von wesentlichen Mängeln an einer Bauleistung zum Scheitern verurteilt. Bei einer fiktiven Abnahme muss der Bauherr spätestens bis zum Vorbehaltseintritt bekannte Mängel und Vertragsstrafen geltend machen. Mit dieser Regelung kennt § 640 BGB ebenfalls eine Variante der fiktiven Bauabnahme.

Neben der förmlichen Bauabnahme gibt es zudem die Form der stillschweigenden Abnahme, welche innerhalb von 12 Werktagen erfolgen kann. Ein Bau gilt immer dann als stillschweigend abgenommen, wenn der Bauherr ein schlüssiges Verhalten wie die vorbehaltlose Zahlung der Abschlussrechnung oder die Ingebrauchnahme des Gebäudes an den Tag legt.

Aus der Bauabnahme ergeben sich für den Bauherrn wichtige rechtliche Konsequenzen. Mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt nämlich auch, die Gewährleistungsfrist zu laufen. Zudem wird in diesem Moment auch die Zahlung der vereinbarten Vergütung, auf die der Bauunternehmer Anspruch hat, fällig. Wenn später Schäden auftreten und dem Bauherrn als Baumängel nachgewiesen werden sollen, kehrt sich die Beweislast um. Zum Termin der Abnahme ist es am Bauunternehmer, die Mängelfreiheit der Bauleistung zu belegen. Mit der Bauabnahme geht die Beweislast und die Gefahr komplett auf den Bauherrn über, so dass der Bauherr für eine Verschlechterung des Bauzustands oder den Untergang des Bauwerks selbst verantwortlich haftet.

Entsprechend kann der Bauherr eine Mängelnachbesserung auf Kosten des Bauunternehmers nicht mehr verlangen. Bevor eine Bauabnahme erfolgt ist, sieht die Sachlage natürlich anders aus, da der Bauunternehmer ein mängelfreies, vollständiges und vertragsgerechtes Bauwerk übergeben muss. Mängel, die bei der Bauabnahme festgestellt werden, müssen entsprechend vom Bauunternehmer auch, wenn kein Verschulden für die Mängel vorliegt, auf eigene Kosten beseitigt werden. Im Verzugsfall zu zahlende, vereinbarte Vertragsstrafen müssen zur Anspruchssicherung im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden.

Wertermittlungsrichtlinien

Die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung werden in der WertR interpretiert. Die Fassung aus dem Jahr 2006 ist die aktuelle Fassung.

Wertermittlungsverordnung

Die WertV (Wertermittlungsverordnung) regelt die Ermittlungsverfahren zur Bewertung von Verkehrswerten bei Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Rechten an Grundstücken. Im Baugesetzbuch findet sich die Verordnungsermächtigung, wobei auch der Begriff „Verkehrswert“ definiert wird. Im Dezember 1988 kam die derzeit geltende WertV heraus, welche zuletzt 1997 verändert wurde. Bei der Verkehrswertermittlung stellt die WertV in allen Fällen, die auf den Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB zurückzuführen sind, die verbindliche Norm dar.

Wohnflächenberechnung

Seit dem 1.1.2004 gilt die WoFIV (die Wohnflächenverordnung), die die §§ 42 bis 44 der II. BV ablöste. Diese Wohnflächenverordnung regelt die Berechnungsgrundlagen für die Wohnfläche von Wohnungen.

Neues bei der WoFIV (Wohnflächenverordnung):

Die lichten Maße zwischen einzelnen Bauteilen können nun für die Ermittlung der Wohnfläche herangezogen werden, ohne einen 3%-igen Abzug für Putz berücksichtigen zu müssen. Um die Grundflächen zu ermitteln, werden jetzt auch Erkerflächen und Flächen von Wandschränken berücksichtigt, selbst wenn sich daraus weniger als 0,5 qm Fläche ergeben sollte.

Terrassen:

Früher wurden nur so genannte „abgedeckte Freisitze“ bei der Berechnung der Wohnfläche einbezogen, heute ist ein Sichtschutz nicht mehr vorausgesetzt, so dass jede Terrasse anrechenbar wird. In der Regel werden Terrassen, Loggien, Dachgärten und Balkone zu einem Viertel der Wohnfläche zugerechnet, jedoch ist höchstens eine Anrechnung zur Hälfte erlaubt. Allerdings geht man dann davon aus, dass ein besonderer Nutzwert vorliegen muss. Die Grundflächen von Bekleidungen, Vormauerungen, Schornsteinen, Säulen und freistehenden Pfeilern werden nicht berücksichtigt, wenn deren Höhe 1,50 m übersteigt und die Grundfläche 0,1 qm nicht übersteigt. Bieten diese Flächen aber eine Ablagemöglichkeit, die genutzt werden kann, wie bei Vorwandinstallationen, so muss die entstandene Fläche in die Wohnfläche eingerechnet werden.

Nicht beheizbare Wintergärten dürfen lediglich zur Hälfte zur Wohnfläche addiert werden. Beheizbare hingegen werden vollständig als Wohnfläche angerechnet. Zur Wohnfläche hinzugerechnet werden Flächen unter Treppen, wenn ihre Höhe mehr als 1 m beträgt. Sind die Flächen unterhalb der Treppen zwischen 1 und 2 m hoch, werden sie zur Hälfte angerechnet. Sind die Flächen höher als 2 m so erfolgt eine 100%ige Anrechnung. Die gleiche Regelung gilt bei Dachgeschossen, wenn die Dachschrägen die jeweiligen Räume ebenso darstellen.

Wohnungseigentum – die Jahresabrechnung

Im Rahmen der Verwaltung zählt die Aufstellung der tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen für ein Objekt für die Vorlage bei der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den wichtigsten Aufgaben. Jeweils zum Abschluss eines Kalenderjahres ist der Verwalter gesetzlich verpflichtet, eine detailgenaue Abrechnung zu erstellen. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt zwar keine inhaltlichen und formalen Vorgaben zur Jahresabrechnung, trotzdem müssen in der Abrechnung einige wesentliche Grundinhalte aufgeführt werden.

Aus dem jeweiligen Kalenderjahr müssen in einer korrekten Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen ausgewiesen werden. Grundsätzlich nicht dazu gehören: Rechnungsabgrenzungen, Verbindlichkeiten und Forderungen. Eine Jahresabrechnung stellt zudem grundsätzlich keine Bilanz, Gewinn- oder Verlustrechnung dar.

Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer muss eine Einzelabrechnung sowie eine Gesamtabrechnung in der Jahresabrechnung enthalten sein. Nach einem gesetzlich vorgegebenen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel muss die Verteilung der Ausgaben und Einnahmen auf die jeweiligen Eigentümer bzw. Wohnungen erfolgen. Summen zur Instandhaltungsrücklage müssen ebenfalls aufgenommen werden. Als Einnahmen müssen die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer dargestellt werden. Hier müssen auch noch nicht geleistete Eigentümerzahlungen als sonstige Kosten angegeben werden.

Grundsätzlich müssen sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung vollständig, für jeden Eigentümer nachvollziehbar und übersichtlich dargestellt werden. Dem Wirtschaftsplan sollte die Gliederung der Einzelpostitionen angeglichen werden, um einen direkten Vergleich zwischen veranschlagten und tatsächlichen Zahlen zu ermöglichen.

Neben der Jahresabrechnung muss das Verwaltungsvermögen in einer Vermögensübersicht, die sich aus Verbindlichkeiten, Forderungen und Instandhaltungsrückstellungen zusammengesetzt ist, ausgewiesen werden. Am Ende sowie zu Beginn des jeweiligen, vereinbarten Rechnungszeitraums bzw. Kalenderjahres müssen zudem die Kontostände der geführten Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft angegeben werden. Als Begründung für rechtswirksame Zahlungspflichten muss über die Einzel- und Gesamtabrechnungen eine Beschlussfassung erstellt werden.

Eine mehrheitlich beschlossene, fehlerhafte Abrechnung, bei der z. B. der Verteilungsschlüssel falsch gewählt wurde, kann jedoch nur vor Gericht angefochten werden. Entsprechend wird die Abrechnung nicht unwirksam, wenn sie Fehler enthält, sondern wird nur anfechtbar. Im Falle das keine Anfechtung erfolgt, bleibt also eine fehlerhafte Abrechnung gemäß Mehrheitsbeschluss wirksam und verpflichtet die Wohnungseigentümer zur Zahlung eventueller Fehlbeträge.

Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll eine Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt wurde. Jeder Wohnungseigentümer hat ungeachtet der Abrechnungsprüfung durch den Verwaltungsrat das Recht, die Unterlagen der Abrechnung einzusehen. Durch die erfolgte Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft erlischt diese Recht nicht.

Die vorzeitige Abberufung des Verwalters kann durch eine vorsätzlich nicht oder verspätet vorgelegte Abrechnung gerechtfertigt sein. Aus einem solch gewichtigen Grund tritt die Abberufung bei Bezugnahme auf die Abrechnung mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Wohnungsrecht

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Wird im Grundbuch abgesichert und erlaubt dem Berechtigten die Nutzung einer Wohnung oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers.

X

Y

Z

Zählermiete

Jeder Vermieter muss Mieträume zur Erfassung des Kalt- und Warmwasserverbrauchs und des Wärmeverbrauchs mit Heizkostenverteilern für Fernheizung, Zählern und Messuhren ausstatten. Für Kaltwasserzähler besteht allerdings keine bundeseinheitliche Einbaupflicht. In vielen Bundesländern muss allerdings jede Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet werden.

Der Vermieter hat die Wahl, ob er die ausgewählten Geräte gekauft, gemietet oder geleast werden sollen. Vom Mieter muss die Zählereinrichtung bezahlt werden. Die Miete bei gekauften Zählern um jährlich 11 % des Kauf- und Einbaupreises erhöht werden. Eine solche Mieterhöhung ist als Modernisierungsumlage einzustufen. Die anfallenden Kosten eines gemieteten Zählers können in der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht und so auf den Mieter umgelegt werden.

Da vorgeschriebene Eichfristen eingehalten werden müssen, bieten die gemieteten Zähler den Vorteil, dass diese durch die Aufsteller- und Eignerfirma wie das Ableseunternehmen oder die Stadtwerke überwacht und die notwendigen Maßnahmen durchgeführt werden. Daher ist auch ein Zähleraustausch kostenlos. Die anfallenden Gebühren der Zählermiete sollten bei einem Vertragsabschluss, insbesondere bei längeren Laufzeiten, verglichen werden. Auf lange Sicht könnte der Kauf eines Zählers sich in günstigeren Kauf- und Einbaupreisen zeigen, jedoch muss dann der Hauseigentümer auf die Einhaltung der Eichfristen selbst achten.

Die Eichfristen betragen für Warmwasser- und Wärmezählern fünf Jahre, für Kaltwasserzähler sechs Jahre, für Stromzähler 16 Jahre und für Gaszähler acht Jahre. Der Mieter muss ein Anbringen und Ablesen der Geräte dulden. Vermieter müssen nach dem Zählereinbau der Pflicht zur regelmäßigen Verbrauchserfassung nachkommen. Dem Mieter muss auf Wunsch Einblick in die Originalunterlagen der ablesenden Firma gewährt werden.

Zeilenbauweise

Parallel zueinander stehende, lange und meist in rechtem Winkel zur Straße ausgerichtete Mehrfamilienhäuser werden als Zeilenbauweise dargestellt. Im Städtebau löste die Zeilenbauweise in 1920er Jahren die Blockrandbebauung zunehmend ab.

Bei dieser Bauweise wird allen Wohnungen gleichermaßen Zugang zu Sonnenlicht und Luft gesichert, ohne dass auf einen Innenhof zurückgegriffen werden muss. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden nämlich Innenhöfe häufig durch die Emissionen kleiner Gewerbebetriebe belastet.

Teilweise wurden die Wohnzeilen extra in Nord-Süd-Ausrichtung gebaut, um die Wohnungen in Richtung Westen und Osten zu legen. Räume, die nach Osten ausgerichtet werden, haben damit morgens Tageslicht, während Räume mit westlicher Ausrichtung abends lichtdurchflutet werden. Diese Art der Wohnungsanordnung führte jedoch auch dazu, dass die Wohnungen im Sommer relativ stark aufgeheizt wurden, während im Winter die vorherrschende Südsonne die Räume recht kühl blieben und einen höheren Heizenergiebedarf erforderten.

In der architektonischen Optik zog die Zeilenbauweise eine nachteilige Monotonie mit sich. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde beim Wiederaufbau allerdings die Zeilenbauweise häufig eingesetzt. Teilweise wurden lockere Gruppen von Häuserzeilen entlang von bogenförmig verlaufenden Straßen errichtet, um der Monotonie entgegen zu wirken.

Zeitbrand

Dauerbrand- oder Zeitbrandofen? Das ist die Frage, die sich bei der Anschaffung eines Heizofens für feste Brennstoffe wie Kohle oder Holz stellt.

Aus der Produktnorm DIN EN 13240, die Anforderungen und Prüfungen über Raumheizer für feste Brennstoffe regelt, stammt der Begriff Zeitbrand. Gemeint sind mit diesem Begriff Feuerstätten mit einer Beheizung im unterbrochenen Betriebsrahmen. Je nach Nennleistung des Ofens muss ein Abbrand mit einer Befüllung mindestens 45 Minuten Brenndauer erreichen. Von der Menge der zugeführten Luft und der Menge des verwendeten Brennmaterials ist die Abbranddauer abhängig. Als „ununterbrochene Betriebsweise“ wird der Betrieb bis zum nächsten Brennstoffnachlegen bezeichnet. In der Regel werden Zeitbrandöfen mit Holz betrieben. Um die Erhaltung der Glut zu unterstützen, können sie aber auch mit Briketts bestückt werden.

Der Begriff Zeitbrand sagt jedoch nichts über die technisch mögliche oder zulässige Betriebsdauer je Tag aus. Kaminofenhersteller lassen ihre Öfen häufig als Zeitbrandfeuerstätten prüfen, da günstigere Werte als beim Dauerbrand erzielt werden. Dauerbrand belastet durch eine höhere Emission die Umwelt stärker. Beim Zeitbrand ist der Wirkungsgrad höher.

Nicht zu verwechseln ist der Zeitbrandofen mit einer “Feuerstätte für den gelegentlichen Betrieb”. Dieser baurechtliche Begriff meint in erster Linie offene Kamine, die nur gelegentlich betrieben werden dürfen und nicht die Mindestanforderungen an den Wirkungsgrad einer zum Heizen dienenden Feuerstätte erfüllen.

Zement

Als Bindemittel wird häufig Zement verwendet, welcher mit Wasser, also hydraulisch, reagiert und zu einem härtenden Bindemittel wird. Zement besteht aus feingemahlenen, unterschiedlichen Ausgangsstoffen, die durch Brennen und Schmelzen aufbereitet werden. Bestandteile aus Kalkstein-, Ton-, Mergel- oder Kreidegemisch werden zu Portlandzement als einer der wichtigsten Zementarten verarbeitet. Am Bau finden unterschiedliche Zementsorten, die je nach Verwendung entsprechend unterschiedliche Eigenschaften aufweisen, Anwendung für die Verarbeitung als Putz, Mörtel, Beton, Estrich oder Anstrich.

Zentrale Orte

Der Begriff „Zentrale Orte“ bezeichnet Gemeinden und Städte mit bestimmten Versorgungsfunktionen für das Umland. Die Versorgungsfunktionen werden über die engen Gemeindegrenzen hinaus zur Verfügung gestellt und liegen meist im Bereich der privaten und öffentlichen Dienstleistungen. Die Bereitstellung von Schulen, Gymnasien, Universitäten, Bibliotheken, Versicherungen, Sportanlagen, Banken, Krankenhäusern und Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung zählt dazu.

Zentrale Orte werden auch nach den bedeutungsvollen Verkehrswegen bewertet, welche das Umland mit dem Zentrum vernetzen. Daher werden unterschiedliche Zentralitätsstufen in der Landesplanung unterschieden. Klein- und Unterzentren, Mittelzentren und Oberzentren sind in der Zentralitätshierarchie zu finden und kennzeichnen die zunehmende Reichweite der Versorgungsleistungen.

Die höchste Zentralitätsstufe erhalten als Hauptstädte Orte, die hauptsächlich im öffentlichen Verwaltungsbereich aber auch im Bereich Kultur- und Wirtschaftszentrum dargestellt sind. In Deutschland zählen die Hauptstadt Berlin sowie die Landeshauptstädte dazu, denen häufig auch eine Metropolfunktion zufällt. Bedeutung erlangen sie insbesondere wegen Einrichtungen und Veranstaltungen von internationalem Rang.

Es können Tendenzen von Abwanderungen aus den Kernstädten hin zum Umland beobachtet werden. Auch der Abbau alter Industrien und deren Neubau im Umland sind zu erkennen. Eine Verdichtung in der Region ist damit verbunden. Einerseits müssen Oberzentren zunehmend überregional, höhere Leistungen für das Umland erbringen, andererseits aber auch mit sinkenden Steuereinnahmen zu Recht kommen, was zu Bedrängnis der Oberzentren führt.

In Deutschland wurde im Jahre 2004 eine Einstufung in insgesamt 91 Oberzentren und 6 Zentren mit Tendenz zum Oberzentrum vorgenommen. Dazu kommt eine Reihe von korrespondierenden Städten, die wie Erlangen, Nürnberg und Fürth zu Oberzentren verbunden werden.

Einige Mittelzentren übernehmen Teilfunktionen eines Oberzentrums. In Deutschland existieren 728 Mittelzentren. Sehr große Unterschiede ergeben sich zwischen den Bundesländern, was sich in den Differenzierungen und Stufen der Zentralen-Orte-Hierarchie und der Mindestbevölkerungszahlen der zentralörtlichen Verpflichtungen zeigt.

Im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches wurde Wert darauf gelegt, bei Prozessen im Bereich Bauleitplanabstimmung zwischen den einzelnen Gemeinden als Zentren auf unterschiedliche Funktionen stärker einzugehen.

In den 1930er Jahren wurde das Zentrale-Orte-System (ZOS) von W. Christaller als Modell der zentralen Orte entwickelt. Zu den Grundlagen der Landesplanung und Raumordnung gehört daher das ZOS heute. Ein selbstständiges Theoriegebäude stellt innerhalb der wissenschaftlichen Geographie die Zentralitätstherorie dar.

 

Zubehör

Bewegliche Dinge und Inventar, die nicht Bestandteil einer Hauptsache sind, aber dem wirtschaftlichen Zweck derselben dienen, werden gemäß § 97 BGB als Zubehör bezeichnet. In der Verkehrsauffassung wird die Sache selbst ebenfalls als Zubehör betrachtet, was ein wichtiges Merkmal des Zubehörs ist. Bei einem Gewerbebetrieb können Maschinen sowie sonstige bewegliche Betriebseinrichtungen als Zubehör angesehen werden. Bei landwirtschaftlichen Betrieben gehören sowohl das Vieh als auch die landwirtschaftlichen Geräte zum Zubehör. Andere Beispiele für Zubehör sind Alarmanlagen in Eigentumswohnungen, Einbauküchen sofern nicht Bestandteil der Wohnung, Einrichtung für Gaststättenbetriebe, Baumaterial auf Baugrundstücken, Vorräte an Öl, Gas und Kohle, Transportfahrzeuge zur Belieferung des Grundstückes, Büroeinrichtungen auf einem solchen Grundstück sowie Maschinen auf Fabrikgeländen.

Zubehörflächen

Grundstücksflächen, welche keine unmittelbaren Bauflächen darstellen, werden als Zubehörflächen bezeichnet. Vorgarten oder Hofflächen können solche Zubehörflächen sein.

zusammengesetzte Hölzer

Kompakt verklebte oder verleimte Zusammensetzungen von Vollholzteilen in Lamellen- oder Lagenform werden als „zusammengesetzte Hölzer“ bezeichnet.

      • Lamellenholz: Vielfältige Konstruktionen sind möglich, mit Holzlamellen, die so miteinander verleimt wurden, dass ein nicht verziehender, federnder, sehr stabiler und bei Bedarf auch gebogener Holzbaustoff entstanden ist.
      • Brettschicht- oder Lagenhölzer: Diese Hölzer wie Sperrholz bestehen aus einer verleimten Fläche aus Holzleisten, deren Faserrichtung in jeder neuen Lage wechselt. Die Deckflächen werden in der Regel furniert.Um die Innenraumbelastung aus gesundheitlichen Gründen möglichst gering zu halten, ist auf die Gesundheitsverträglichkeit des Leims und der Kleber zu achten. Ebenso wie auf durch chemischen Holzschutz unbelastetes Holz.

Zwangsversteigerung

Bei starker Verschuldung eines Gründstücks- oder Gebäudeeigentümers, der seine Schulden auf keinem anderen Weg mehr tilgen kann, ist es möglich, dass das Objekt in einem öffentlichen Prozess auf Gläubigerantrag durch die Bank oder das Kreditinstitut zwangsversteigert werden, um mit dem Erlös die Schulden abzutragen. Beim jeweils zuständigen Amtsgericht wird ein solches Zwangsversteigerungsverfahren durchgeführt.

Zwangsverwalter

Das Amtsgericht bestellt im Rahmen einer Zwangsversteigerung einen so genannten Zwangsverwalter, der die Verwaltung eines Grundstückes wie ein ordentlicher Eigentümer übernimmt. In der Hauptsache sorgt der Zwangsverwalter dafür, dass die laufenden Grundstückskosten und Gläubigerforderungen aus den laufenden Einnahmen des Grundstückes bestritten werden.

Rückruf anfordern