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In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Menschen ein Haus erben, und nicht damit umzugehen wissen.

Das Finanzamt verlangt ein Vermögensverzeichnis. Um hier keine Fehler zu machen, ist es sinnvoll, einen Steuerberater damit zu beauftragen. Das kann der eigene Steuerberater des Erben sein, aber auch der Steuerberater des Erblassers.

Als nächstes kommt dann – je nach Vermögenslage und Verwandtschaftsverhältnis – die Erbschaftssteuer auf die Erben zu. Bei Immobilien, die „nicht im optimalen Zustand sind“, wo es also einen Renovierungs- oder Sanierungsstau gibt, kann mit einem Verkehrswertgutachten die Steuerlast durchaus gesenkt werden.

Da die Diskussion mit dem Finanzamt einige Zeit in Anspruch nehmen kann, sollte zeitnah das Hinzuziehen eines Gutachters überlegt werden. Denn in einem Gutachten muss der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls dokumentiert werden.

Falls die Erben sich jedoch zum Verkauf der Immobilie entschließen sollten, wird innerhalb einer bestimmten Frist der Kaufvertrag als Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes heran gezogen.

Aber Achtung: Wenn die Erben oder Mitglieder der Erbengemeinschaft noch minderjährig sind, wird bei einem Verkauf das Familiengericht automatisch mit eingeschaltet. Hier gilt der Grundsatz, das Vermögen der Minderjährigen zu schützen.

Das bedeutet im Klartext, dass für das Familiengericht ein Gutachten erstellt werden muss. Ohne Zustimmung des Familiengerichts kann nicht verkauft werden!

Es lohnt sich auf jeden Fall, mit einem Sachverständigen Kontakt aufzunehmen und die individuelle Situation zu besprechen um dann zusammen mit dem Steuerberater und evtl. Rechtsanwalt eine gute Lösung zu erarbeiten.

Bei der Entscheidung, welcher Sachverständige beauftragt wird, lassen sich die meisten Eigentümer von Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis leiten. Eine zweite große Gruppe besucht z.B. Vorträge, um sich eine Bild von dem Sachverständigen zumachen und recherchiert im Internet.

Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung B. Koch hält regelmäßig Vorträge zum Thema im Raum Karlsruhe in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, einem renommierten Rechtsanwaltsbüro und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden stets auf unserer Webseite aktualisiert.

Was ist die Reallast?

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht (§ 1105 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Man spricht dabei auch von einer Rente.
Dabei muss es sich nicht zwingend um eine Geldzahlung handeln, sondern es können auch Dienstleistungen oder Sachleistungen vereinbart werden.
Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Begünstigte Heizmaterial erhält, Lebensmittel, oder auch dass die Wäsche gewaschen und gepflegt wird, Wart und Pflege im Alter, Versorgungsrente, etc…
Häufig wird eine Reallast im Zusammenhang mit einem Altenteil vereinbart: Der alte Eigentümer gibt das Eigentum an einem Grundstück auf – und somit auch das Recht der direkten Nutzung des Grundstücks – und erhält dafür mittels einer Reallast gesicherte Leistungen.

Kombination mit Wohnrecht oder Wohnungsrecht

Diese Reallast kann auch kombiniert werden z. B mit einem Wohnrecht oder Wohnungsrecht.
Gesichert werden Reallasten und auch Wohn- und Wohnungsrechte im Grundbuch in Abteilung II. Die Reallast kann als vererbliches, übertragbares Recht oder unvererblich und nicht übertragbar gestaltet werden. Ferner kann sie auf eine bestimmte Frist oder auch an das Leben des Begünstigten gebunden sein.
Da die Reallast häufig zur Altersversorgung des Begünstigten eingesetzt wird, ist sie meistens an das Leben des Begünstigten gebunden.
Wenn der Belastete nicht seinen Verpflichtungen aus der Reallast nachkommt, kann sie auch vollstreckt werden, d.h. Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.
Häufig ist die Reallast durch eine Wertsicherungsklausel vor dem Wertverfall geschützt, indem sie z.B. an den Verbraucherpreisindex gebunden wird.

reallast

Wofür ist die Reallast geeignet?

Die Reallast ist ein probates Instrument zur Altersversorgung. Der bisherige Immobilieneigentümer gibt das Eigentum an seinem Haus auf und erhält dafür beispielsweise einen Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung und zusätzlich entweder eine monatliche Rente oder auch Naturalien oder Dienstleistungen.
Dieses sogenannte Altenteil ist immer dann sinnvoll, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie übergeben werden soll bzw. der Begünstigte eine Altersversorgung erhalten soll.
Was ist der Unterschied zu anderen Reallasten?

Nießbrauch:

Hier fließt der Ertrag aus einer Immobilie ganz oder teilweise dem Berechtigten zu unter Ausschluss des Eigentümers. Der Berechtigte muss das Recht nicht selbst wahrnehmen. Man spricht dabei von einer Fruchtziehung. Dieses Recht ist nicht vererbbar oder übertragbar.

Wohn- / Wohnungsrecht / Dauerwohnrecht:

Das kann nur vom Berechtigten selbst wahrgenommen werden, es ist nicht vererbbar und nicht übertragbar.
Das Wohnrecht bezieht sich auf bestimmte Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses. Es gibt Räume, die gemeinsam mit anderen Bewohnern benutzt werden, z.B. Küche, Badezimmer, Waschküche.
Das Wohnungsrecht bezieht sich immer auf eine abgeschlossene Wohnung zum alleinigen Gebrauch. Die Mitbenutzung durch den Eigentümer ist ausgeschlossen.
Ist das Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung eingeräumt, spricht man von einem Dauerwohnrecht.
All diese Rechte werden zur Absicherung im Grundbuch in Abteilung II eingetragen.

Was passiert im Fall des Verkaufs?

Üblicherweise wird der Käufer darauf bestehen, dass die Reallast aus dem Grundbuch gelöscht wird. Daher wird dann die Reallast aus dem Kaufpreiserlös abgelöst und der Berechtigte gibt seine Zustimmung zur Löschung (Löschungsbewilligung).
Der Ablösebetrag, den der Berechtigte erhält, sollte sachverständig ermittelt werden, da es in vielen Fällen um einen größeren Betrag geht.

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Gutachter helfen Ihnen Steuern zu sparen

Anfang 2009 wurden die Erbschaftssteuer und auch die Schenkungssteuer reformiert. Damit ergaben sich erheblich Veränderungen. Als Besteuerungsgrundlage gilt nun der Gemeine Wert. Dieser Begriff entspricht dem Verkehrswert oder auch Marktwert aus der Immobilienbewertung und ist im § 194 Baugesetzbuch definiert.

Während vor der Reform etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes zur Besteuerung herangezogen wurden, ist es nur der volle Verkehrswert.

In der Praxis wirkt sich das so aus: Der Gemeine Wert oder auch Verkehrswert wird von der Finanzbehörde anhand von Tabellen ermittelt und als Besteuerungsgrundlage herangezogen. Allerdings gibt es noch den Ausnahmeparagraphen § 198 Bewertungsgesetz: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der (….) ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen (…).“

Für Erben und Beschenkte ergeben sich durch diesen Paragraphen enorme Chancen: Sie können Steuern sparen!

Warum Sie Kontakt mit einem Gutachter aufnehmen sollten

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bewertung des Finanzamtes fehlerhaft oder nicht sachgerecht ist, beziehungsweise der ermittelte Gemeine Wert zu falsch ist, sollten Sie mit einem Gutachter Kontakt aufnehmen. Möglicherweise können Sie einen guten Teil der Erbschaftssteuer sparen! Das ist öfter der Fall als man denkt, denn die Bewertung des Finanzamtes berücksichtigt keinerlei wertmindernden Besonderheiten der Immobilie wie z. B. anstehende Reparaturen oder Instandhaltungen.

Wie geht man gegen die Bewertung des Finanzamtes vor?

Der Nachweis eines geringeren Gemeinen Wertes erfolgt üblicherweise durch ein Sachverständigengutachten. Der Nachweis kann auch über den Kaufpreis erfolgen, wenn der Verkauf bis zu einem Jahr nach Besteuerung zustande kommt. Dabei kann natürlich nur ein Verkauf unter neutralen Dritten anerkannt werden. Ein Verkauf innerhalb der Familie zählt hierbei nicht. Auch genügt es in der Regel nicht, wenn die Immobilie von einem Makler bewertet wird.

Gerne bieten wir Ihnen unsere Hilfe an: In einem kostenlosen Vorgespräch prüfen wir zusammen mit Ihnen, ob ein Einsparpotential vorliegt und ob die Kosten für ein Gutachten in einer wirtschaftlichen Relation zur Einsparung liegen. Eine grobe Faustregel besagt: “Je niedriger der Freibetrag ist, desto eher lohnt sich die Investition in ein Sachverständigengutachten.”

Weitere Informationen zum Thema Erbschaftssteuer

Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung B. Koch hält regelmäßig Vorträge zum Thema im Raum Karlsruhe, Pforzheim und Nordschwarzwald in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, einem renommierten Rechtsanwaltsbüro und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden regelmäßig auf www.koch-immobilienbewertung.de aktualisiert.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertung ist seit Jahren erfahren in der Bewertung von Grundstücken und Immobilien, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten sowie in der Ausweisung der Werte von Rechten & Lasten. Die Inhaberin, Frau Barbara Koch, ist zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht

Bei der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation sind es häufig die Eltern als gebende Generation, die sich das Recht sichern, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Oft wird daher das das Wohnungsrecht in Anspruch genommen.
Wohnungsrecht

Fälschlicherweise spricht der Volksmund hier jedoch oft von einem “Wohnrecht”.

Der Unterschied ist jedoch gravierend:

Wohnungsrecht

Beim Wohnungsrecht ist die Nutzung des Eigentümers ausgeschlossen und die Wohnung bzw. das Haus steht ausschließlich dem Berechtigten zur Nutzung zur Verfügung.

Wohnungsrecht

Wohnrecht

Anders sieht es da beim Wohnrecht aus. Hier spricht man auch von einem Mitbenutzungsrecht, das heißt der Berechtigte und der Eigentümer benutzen die Räume gemeinsam. Diese Form wurde früher häufig angewendet, um beispielsweise unverheiratete Familienangehörige abzusichern. Dabei wurde – wenn das Haus groß genug war – ein Zimmer zur ausschließlichen Nutzung festgelegt sowie die Mitbenutzung von Bad, Küche, Waschküche, Garten, etc. ermöglicht.

Wohnrecht EGWohnrecht OG

Beide Rechte sind so genannte persönliche Dienstbarkeiten, die im Grundbuch in Abt. II festgeschrieben werden. Sie können nur persönlich wahrgenommen werden und sind nicht vererbbar oder übertragbar.

Der Berechtigte kann sowohl Familienangehörige mit in die Wohnung aufnehmen als auch Personal, beispielsweise um eine standesgemäße Bedienung und Pflege zu ermöglichen. Immer mehr ältere Menschen möchten nach Möglichkeit zuhause betreut werden und sind daher unter Umständen darauf angewiesen, dass eine Pflegekraft mit im Haushalt wohnt.

Verkauf einer mit einem Wohnungsrecht belasteten Immobilie

Beim Verkauf einer mit einem Wohnungsrecht belasteten Immobilie sind jedoch einige Punkte zu beachten: Wenn das Wohnungsrecht bestehen bleiben soll, gibt es für solchermaßen belastete Immobilien fast keinen Markt. Jeder potentielle Käufer wägt ab, wie lange er die betroffene Immobilie nicht selbst uneingeschränkt nutzen kann. Die statistischen Sterbetafeln geben natürlich keine Sicherheit über den Zeitpunkt der uneingeschränkten Nutzung, sondern zeigen lediglich eine Möglichkeit auf. In der Regel muss beim Verkauf einer solchermaßen belasteten Immobilie nochmals ein  finanzieller Abschlag von ca. 50 % oder sogar mehr hingenommen werden.

Daher bietet es sich an, beim Verkauf von einem Sachverständigen den Barwert des Wohnungsrechts und auch des Wohnrechts ermitteln zu lassen und das Recht dann beim Verkauf abzufinden.

Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung B. Koch hält regelmäßig Vorträge zum Thema im Raum Karlsruhe in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, mit der Rechtsanwaltskanzlei Rossello & Proff aus Karlsruhe und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden regelmäßig auf www.Koch-Immobilienbewertung.de aktualisiert.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertung ist seit Jahren erfahren in der Bewertung von Grundstücken und Immobilien, Ein- und Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten sowie in der Ausweisung der Werte von Rechten und Lasten. Die Inhaberin Frau Barbara Koch ist zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Wohnungsrecht

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Was bedeutet ein Mietkauf und welche Vor- und Nachteile entstehen?

Beim typischen Mietkauf einer neuen Immobilie zahlt der Käufer eine monatliche Miete, die über der üblichen Marktmiete liegt. Gleichzeitig wird vertraglich festgelegt, dass der Mieter die Immobilie zu einem bestimmten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder zu einem bestimmten Zeitpunkt erwerben kann.

Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, so dass zum Zeitpunkt des Kaufes nicht mehr der volle Preis zu zahlen ist.

Mietkauf Grafik

Mietkauf Grafik

 

Im Mietkaufvertrag müssen wichtige Punkte geregelt werden, denn der Käufer wird erst zum Zeitpunkt des Kaufs auch juristischer Eigentümer der Immobilie.

Daher muss eindeutig beschrieben werden, wer während der Mietzeit beispielsweise für Instandhaltung und Reparaturen zuständig ist.

Wie in jedem Mietvertrag muss auch im Kaufmietvertrag die Höhe der monatlichen Rate festgelegt werden. Dabei muss daraus hervor gehen, wie sich der Betrag zusammensetzt, also die Höhe der Grundmiete und die Höhe des Ansparbetrags.

Daneben ist es für den Erwerber von großer Bedeutung zu wissen, wie sicher der Ansparbetrag angelegt wird. Des Weiteren sollte der Vertrag Regelungen für den Fall der Insolvenz des Käufers oder des Verkäufers enthalten.

Ferner sollte geregelt werden, was bei Verlust des Arbeitsplatzes, Scheidung oder Umzug passiert. In diesem Zusammenhang sollte auch vereinbart werden, ob eine Abtretung des Mitkaufvertrages möglich ist.

Wo liegen die Vorteile des Mietkaufs?

Als Mieter haben sie die Wahlmöglichkeit, ob sie die Kaufoption nutzen oder nicht. Dadurch sind sie flexibler, wenn sie z.B. umziehen müssen. Falls keine Wertanpassung vereinbart wurde, haben Sie über die gesamte Laufzeit stabile und monatlich gleich bleibende Raten.

Einen weiteren Nutzen wissen diejenigen zu schätzen, die keinen oder nur schwer einen Bankkredit bekommen aber finanzieren könnten. Das ist besonders bei Selbstständigen und Freiberuflern der Fall.

Wo liegen Die Nachteile des Mietkaufs?

Die meisten Fördermittel und vergünstigte Kredite, die es für junge Familien gibt, sind für Mietkaufmodelle nicht anwendbar.
Oft werden schlecht zu verkaufende Immobilien zu Mietkaufkonditionen angeboten, um sie doch noch vermarkten zu können. Daher sei allen Mietkaufinteressierten geraten, die Immobilie genau zu prüfenund sich ggf. zur eigenen Sicherheit eine sachverständige Unterstützung zu holen.
Je nach Gestaltung und Laufzeit des Vertrages bezahlt der Mieter wahrscheinlich erheblich mehr, als wenn er direkt gekauft hätte.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertungen ist erfahren in der Bewertung von Immobilien, der Ausweisung von Leibrenten sowie sonstigen Rechten, Lasten und deren Auswirkung.
Wir halten regelmäßig Vorträge zu Themen rund um Immobilien in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, einem renommierten Rechtsanwaltsbüro und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden regelmäßig auf www.Koch-Immobilienbewertung aktualisiert. Die Inhaberin, Frau Barbara Koch, ist zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.

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Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?

Bedeutung hat der Bodenrichtwert zum einen für die Besteuerung von Grund und Boden. Zum anderen kommt ihm in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ebenfalls eine große Bedeutung zu. Die Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden müssen alle zwei Jahre neu festgelegt werden. Das ist eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse. Dafür werden alle Verkaufsfälle ausgewertet, in die Kaufpreissammlung aufgenommen und die am Verkauf Beteiligten befragt.

Bodenrichtwert und das Vergleichswertverfahren

Nach § 10 der ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln und werden in Euro je m² Grundstücksfläche angegeben.
Statt vieler kleiner Flächen werden Bodenrichtwertzonen (BRW-Zone) gebildet, wie es in der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenwertrichtlinie – BRW-RL) vorgeschrieben ist. Diese Zonen sind so zu wählen, dass die wertbestimmenden Merkmale auf einen Großteil der Grundstücke zutreffen.
Somit kann der Bodenrichtwert auch als durchschnittlicher Lagewert bezeichnet werden.

Das heißt, man muss sich – egal, ob es der Wert Grundlage der Besteuerung oder der Bewertung von Grund und Boden dient – vor Augen halten, dass es sich nur um einen Durchschnittswert handelt.

Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert

Jeder Sachverständige für Immobilien muss den Bodenrichtwert sachverständig gewichten, da durch eine Vielzahl von Einflussfaktoren der Wert nach oben oder unten korrigiert werden muss. So muss betrachtet werden, ob das Grundstück besonderen Immissionen im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der BRW-Zone ausgesetzt ist. So kann es beispielsweise sein, dass eine BRW-Zone durch ein Eisenbahngleis durchschnitten wird. Die Grundstücke direkt am Gleis sind natürlich stärkeren Immissionen ausgesetzt als die entfernt gelegenen. Das muss entsprechend im Bodenwert mittels eines Abschlags gewürdigt werden.
Daneben kann es natürlich auch einen Zuschlag auf den Bodenrichtwert geben, wenn etwa ein Grundstück eine besondere Aussichtslage hat.

Auch können Grundstücke im Randgebiet einer BRW-Zone durch die Einstrahlung der angrenzenden Zone im Wert beeinflusst werden. Das ist nämlich dann der Fall, wenn die angrenzende BRW-Zone einen deutlich höheren oder niedrigeren Wert ausweist. Ein Beispiel dafür ist die Haupteinkaufsstraße einer Stadt, die einen hohen Bodenrichtwert aufweist. Und schon die nächste Parallelstraße kann zu einer deutlich niedrigeren Bodenrichtwertzone gehören. Als Geschäftslage ist das dann nicht mehr die 1A-Lage sondern nur noch die 1B-Lage. Bei Wohnnutzung hat man einerseits zwar den Vorteil der kurzen Wege und kann die meisten Einkäufe zu Fuß erledigen. Andererseits hat man auch den Nachteil der Lärmimmissionen aus Straßenbahn-, Bus- und Autoverkehr sowie Lärm aus diversen Veranstaltungen. In diesen Fällen muss genau überlegt werden, wie der Bodenrichtwert anzupassen ist.

Daher kann der Bodenrichtwert nur als Orientierung verstanden werden und muss vom Sachverständigen unter Beachtung aller Einflussgrößen angepasst werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob für das oder die Gebäude auf dem Grundstück das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewendet wird.

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Was passiert mit unserem gemeinsamen Haus bei der Scheidung?

Da für viele Ehepaare das eigene Haus der größte Vermögensposten ist, ist diese Frage von zentraler Bedeutung.
Die meisten Paare verzichten bei der Eheschließung auf eine vertragliche Gütertrennung und leben somit in einer Zugewinngemeinschaft.

Das bedeutet, das Haus oder die Eigentumswohnung werden bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs als Vermögenswert berücksichtigt.
Da meistens die Immobilie beiden Ehegatten gehört, ändert sich an den bestehenden Eigentumsverhältnissen eigentlich nichts, da der Anspruch auf Zugewinnausgleich nur ein reiner Geldanspruch ist.
Die Ehegatten könnten also weiterhin gemeinsame Eigentümer bleiben.
Allerdings können sie in der Regel die Immobilie aber nicht mehr gemeinsam bewohnen oder verwalten, so dass andere Lösungen für die Vermögensauseinandersetzung gefunden werden müssen.

Die Realteilung

Am einfachsten ist dieses Problem zu lösen, wenn man eine Realteilung vornehmen kann. In vielen Fällen lässt sich beispielsweise ein Zweifamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln und jedem der Ehegatten eine Wohnung zuschlagen. Falls die Wohnungen nicht genau gleich sind, müssen durch ein Verkehrswertgutachten die Marktwerte der Wohnungen festgestellt werden und ein Ausgleich geschaffen werden.

Verkauf der Immobilie

Schwieriger wird es, wenn keine Realteilung realisierbar ist. Das ist oft der Fall bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus. Hier gibt es die Möglichkeiten, dass die Immobilie verkauft wird und beide Ehegatten ihren Anteil aus dem Verkaufserlös erhalten. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehegatten die Immobilie behalten will und dem anderen seinen Anteil abkauft.
Diese Konstellation wird häufig dann gewählt, wenn Kinder da sind, denen ein Ortswechsel erspart werden soll.

Üblicherweise empfehlen die Anwälte der beiden Ehegatten, einen Sachverständigen für Immobilienbewertung mit der Ermittlung des Verkehrswertes zu beauftragen.

Der Sachverständige wird den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung auf den aktuellen Stichtag ermitteln – oftmals der Tag, an dem die Scheidung eingereicht wurde. Um den Zugewinn während der Ehe berechnen zu können, wird der Verkehrswert / Marktwert zum Tag der Eheschließung herangezogen.

Verkehrswert einer Immobilie

Der Sachverständige wird den Verkehrswert der Immobilie nachvollziehbar für alle Beteiligten darstellen. Dabei wird je nach Konstellation das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewendet. Mit seinen fachlichen und neutralen Berechnungen ist dann eine belastbare Grundlage für die Lösung weiterer Vermögensauseinandersetzungen gelegt.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertungen ist erfahren in der Bewertung von Immobilien, der Ausweisung von Leibrenten sowie sonstigen Rechten, Lasten und deren Auswirkung.

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Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Welche Fallen lauern beim der Übergabe des Eigenheims an die Kinder? Wie lässt sich das Vererben optimieren? Wie wird der Wert des Grundstücks und der Immobilie berechnet und wie findet sich hier das richtige Verfahren? Solche und ähnliche Fragen wurden am 12. April 2013 von Graziella Rossello, Rechtsanwältin aus Karlsruhe, und Barbara Koch, Immobiliensachverständige aus Ettlingen, in einen gemeinsamen Vortrag rund um die Übertragung von Immobilienvermögen zu Lebzeiten beantwortet.

Veranstaltungsort war das Bürgerhaus in Pfinztal-Söllingen. Das Thema stieß auf solch große Resonanz, dass kein einziger Platz im Saal frei blieb.

Rechtliche Fallen bei der Übertragung von Immobilien

Rechtsanwältin Rossello beleuchtete zunächst einige Möglichkeiten der Übertragung. Vor allem die rechtlichen Fallstricke aufzuzeigen, war ihr wichtig.

Unter dem Stichwort Steuerersparnis erfuhren die interessierten Bürger, wie man geschickt die Weichen stellen kann, um die Steuerlast zu mindern. „Außerdem kann man mittels einer durchdachten Vertragsgestaltung verhindern, dass im Pflegefall das Sozialamt Zugriff auf das Vermögen bekommt, obwohl die Übertragung bereits in trockenen Tüchern schien“, führt die Rechtsanwältin des Anwalts- und Mediationsbüros Rossello weiter aus.

Daher komme es dabei maßgeblich auf die vertragliche Gestaltung des Wohnungsrechts und Nießbrauchrechts an. Häufig werde – der Einfachheit halber – auf vorformulierte Verträge zurückgegriffen, die sich dann im Ernstfall als sehr schlecht für alle Beteiligten heraus stellen.

Anhand von Beispielen aus der beruflichen Praxis zeigte Graziella Rossello daher auf, wo die Gestaltungsmöglichkeiten sind und wie sie die Noch-Hauseigentümer am besten für sich nutzen.

Auch wie eine Reduzierung des Pflichtteils erreicht werden kann und wie die Regelungen bei mehreren Kindern aussehen können, führte sie aus.

Vor- und Nachteile der Bewertungsverfahren für Immobilien

Im zweiten Teil des Vortrags zeigte die Sachverständige für Immobilienbewertungen Barbara Koch weitere Aspekte des Themas auf. Zunächst stellte sie kurz die drei normierten Bewertungsverfahren auf und wofür sie üblicherweise angewendet werden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. An einem praktischen Beispiel zeigte sie auch, nach welchen Kriterien der Bodenrichtwert gewichtet wird und welche Kriterien den Bodenwert beeinflussen können.

Die Immobilienbewerterin machte den Zuhörern den Unterschied deutlich zwischen einem Wohnrecht und einem Wohnungsrecht und wo die wesentlichen Unterschiede liegen. Anhand von Beispielen wurde der Barwert eines Wohnungs-, Wohn- oder Nießbrauchrechts berechnet. „Das ist dann wichtig, wenn ein solches Recht abgefunden werden muss, beispielsweise, weil Geld für das Pflegeheim benötigt wird und vorher nicht eine entsprechende Klausel in den Übertragungsvertrag aufgenommen wurde“, nennt sie ein übliches Szenario. Ein weiterer Aspekt, auf den die Expertin hinwies. „Ein solchermaßen belastetes Grundstück erzielt bei einem Verkauf üblicherweise nicht den gleichen Preis wie eine unbelastete Immobilie, das heißt,  Wohnungs-, Wohn- oder Nießbrauchrecht wirken sich direkt auf den Wert der Immobilie aus.“

Ein anderer, häufiger Fall aus der Praxis der Sachverständigen:  Eines von mehreren Kindern investiert in die Immobilie der Eltern, beispielsweise in einen Dachausbau. „Hier kann mit einem Verkehrswertgutachten Vorsorge getroffen werden, damit im Erbfall nicht noch für die getätigten Investitionen Erbschaftssteuer fällig wird“, ist ein Tipp der Expertin.

Unter dem Schlagwort „Die Immobilie wird anstrengend“ beschrieb Frau Koch unter anderem die Möglichkeit der Übergabe oder des Verkaufs auf Leibrentenbasis: Hierbei wird nicht der gesamte Kaufpreis als Einmalzahlung fällig, sondern wird als Rente in monatlichen festen Beträgen bezahlt.

Ein nicht ganz ernst gemeinter Tipp am Ende sorgte für breites Schmunzeln unter den Zuhörern: Mit einem Augenzwinkern verwiesen beide Damen letztlich auf die pragmatische Möglichkeit, noch zu Lebzeiten sein ganzes Vermögen aufzuessen, auszutrinken und zu verbrauchen.

 

 

Was bedeutet der Verkauf von Immobilien gegen Leibrente?

Ein viel zu selten genutztes Instrument zum Verkauf  bzw. Kauf von Immobilien unter Privatleuten ist der Kauf auf Basis einer Leibrente.

Das bedeutet, dass ein Teil oder der gesamte Kaufpreis in Form von monatlichen Rentenzahlungen an den Verkäufer erfolgt.

Voraussetzung ist natürlich, dass beide Parteien – Verkäufer als auch Käufer – damit einverstanden sind und man sich auf einen Kaufpreis einigt.

Üblicherweise wird der Verkehrswert der Immobilie von einem Sachverständigen ermittelt. Aus dem berechneten Wert der Immobilie wird dann unter Berücksichtigung des Lebensalters des Verkäufers sowie des Betrags, der sofort bezahlt wird, die Leibrente abgeleitet.

Leibrenten werden, analog zu einer normalen Miete, monatlich vorschüssig bezahlt. Andere Zeitpunkte sind jedoch auch vereinbar.

Wichtig ist zu wissen, dass in Deutschland die Übertragung von Immobilien immer bei einem Notar beurkundet werden muss. Auch die Übertragung gegen Leibrente ist demnach notariell abzusichern. Der Notar veranlasst dann auch den Vollzug im Grundbuch, so dass Käufer und Verkäufer auf der sicheren Seite sind.

Vorteil für den Käufer

Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, dass er für den Rest seines Lebens, bzw. über einen definierten Zeitraum hinweg, eine Rente erhält und somit ein sicheres Einkommen. Frei vereinbar ist z.B. auch eine Anpassung an die Inflationsrate.

Vorteil für den Verkäufer

Der Vorteil des Käufers ist darin zu sehen, dass er nicht den kompletten Kaufpreis auf ein bestimmtes Datum finanzieren und bezahlen muss. Das ist besonders für junge Familien mit einem begrenzten Budget verlockend. Außerdem kann der Käufer  – so makaber dies auch klingt – natürlich hoffen, dass der Verkäufer nicht die statistische Lebenserwartung erreicht und früher verstirbt.

In jedem Fall zahlt es sich für Käufer und auch Verkäufer aus, sich kompetenten Rat sowohl bei einem erfahrenen Rechtsanwalt als auch bei einem fachkundigen Sachverständigen für Immobilienbewertung zu holen, um über die Vertragslaufzeit eine reibungslose Abwicklung zu sichern. Der Sachverständige ermittelt sowohl den Verkehrswert des Gebäudes als auch die monatlich zu zahlende Rente.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertungen ist erfahren in der Bewertung von Immobilien, der Ausweisung von Leibrenten sowie sonstigen Rechten, Lasten und deren Auswirkung.

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Eine Immobilie soll bewertet werden – guter Rat ist teuer

Ist er das wirklich?

Schon Oskar Wilde schrieb in Das Bildnis des Dorian Grey: Heutzutage kennt man von Allem den Preis aber von Nichts den Wert.

Unzureichende Bewertung im Internet

Es gibt immer mehr Portale im Internet, auf denen sich der Interessierte den Wert seiner Immobilie selbst ausrechnen kann. Gegen eine geringe Gebühr kann man dann das so erstellte „Gutachten“ sich zuschicken lassen.

Was kann man damit anfangen? Zuerst hat man bei solch einer Wertermittlung eine sehr umfangreiche Beschreibung aller möglichen Haftungsausschlüsse. Und damit wird auch sofort deutlich, dass dieses Gutachten nur dazu dienen kann, für sich selbst einen sehr groben Anhaltspunkt für den Wert der Immobilien zu ermitteln – wenn überhaupt.

Für die Weitergabe an Dritte ist solch eine Wertermittlung nicht geeignet: Denn es kann hierbei nicht nachvollzogen werden, ob die selbst eingegebenen Daten überhaupt korrekt sind noch ob sie sachgerecht abgeleitet sind. Denn schon allein die richtige Ermittlung der Objektdaten kann mit einigen Hürden verbunden sein.

Eine weitere Schwierigkeit verbirgt sich häufig in den Rechten und Lasten, der Abteilung II des Grundbuchs. Hier kommt es darauf an, die rechtliche Lage korrekt zu erfassen und dann im Gutachten sachverständig zu würdigen, also beispielsweise die richtige Bewertung eines Wohnungsrechts oder eines Wohnrechts.

Diese Fakten müssen zusammengestellt werden und unter dem Aspekt der Marktgängigkeit angepasst werden.

Sobald Vermögensdispositionen aufgrund eines Gutachtens gemacht werden sollen, es bei einer Bank, einem Gericht oder auch einem Notar vorgelegt werden soll, ist ein sachverständig ermittelter Verkehrswert ein Muss.

Umfragen haben ergeben, dass sehr viele Eigentümer sich zwar im Internet über die Bewertung von Immobilien informieren, schließlich dann aber einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen.

Der Sachverständige für Immobilienbewertungen

Bei der Entscheidung, welcher Sachverständige beauftragt wird, lassen sich die meisten Eigentümer von Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis leiten. Eine zweite große Gruppe besucht z.B. Vorträge, um sich eine Bild von dem Sachverständigen zumachen  und recherchiert im Internet.

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