Der Verkehrswert
Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert sich der Verkehrswert wie folgt:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Nach dieser gesetzlichen Definition entspricht der Verkehrswert dem erzielbaren Preis einer Immobilie auf dem Markt (Marktwert). Er berechnet sich auf Basis des Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertes.
Gleichzeitig berücksichtig er die Lage des Objekts sowie die aktuelle Situation am Markt. Der Verkehrswert ist letztlich die Basis für die Wertermittlung einer Immobilie.
Er dient als Verhandlungsgrundlage, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden soll. Mit Hilfe eines entsprechenden Gutachtens hat der Verkäufer eine solide Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises.
Mindestens ebenso wichtig ist der Wert der Immobilie, wenn es um die Höhe der Beleihung geht. Sie ist maßgeblich, wenn das Objekt mit Hilfe eines Grundpfandrechts besichert werden soll.
Auch im Fall von Vermögensauseinandersetzungen, bei Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Familie, im Erbfall oder bei Scheidungen kann der Wert der Immobilie von Bedeutung sein. Selbst bei einer erforderlichen Zwangsversteigerung ist der Immobilienwert die Grundlage für den zu erzielenden Verkaufspreis.
Die einwandfreie Bestimmung des Wertes einer Immobilie muss vor diesem Hintergrund sachverständig festgelegt sein, so dass er im Zweifelsfall für alle Beteiligten eindeutig nachvollziehbar ist.
Es gibt drei normierte Bewertungsverfahren. In diesem Zusammenhang heißt normiert, dass diese drei Bewertungsverfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und in der Werterermittlungsrichtlinie 2006 (WertR 2006) benannt sind:
Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.